4月广州二手楼市恢复正常淡季不淡 二手楼价上涨

一、4月广州二手住宅交投量减，二手楼价上涨1.2%，涨幅放缓

2013年4月合富标准二手住宅价格指数（广州）（以下简称合富标准指数）为1665点，环比2013年3月上涨1.2%，同比2012年4月上涨15.5％，较基期2008年1月上涨66.5%（见下表）。4月份广州二手楼价高位上涨，但涨幅有所放缓。

本月广州二手住宅交投较3月份减少约五成五，属交投顶峰后的回调；但与需求活跃的1月份比较，仅减少一成。国五条之后的4月广州二手楼市表现正常。由于担心20%个税政策落地，部分需求较迫切的首置和“卖一”首改买家，出手仍较果断，价格接受度也有所提高；部分买家对个税政策有所观望。本月首置买家仍保持六成以上，改善型需求有所增多。近期中心区多个板块的一手楼价居高，拉大一、二手价格的差距，二手楼价随之有所上涨，如天河北、车陂、海珠西部、中山八、原越秀、淘金等板块，不过，高总价单位的价格仍持稳，如珠江新城、汇景新城等板块的高端物业。白云、番禺、花都等外围及近郊业主叫价相对理性，价格较平稳。本月高权重区域（天河、海珠、番禺）带动全市价格稳中小升。

二、 4月二手楼市淡季不淡，后期恢复良好态势；价格高位上涨，涨幅有所放缓

4月广州二手住宅交投较3月份减少约六成 ，属交投顶峰后的回调；但与需求活跃的1月份比较，仅减少一成；不过，同比2012年4月份增幅接近五成。总体判断，国五条之后的4月广州二手楼市淡季不淡，总体恢复较正常的态势。合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，2013年4月广州二手住宅网签2532套，21万㎡，环比减少65%，较1月份减少22%，大致与2012年三季度相当，总体交投大致恢复正常。

由二手住宅周度网签量的走势看，4月前两周，受20%个税“末班车”效应减弱以及清明节假期的影响，二手住宅网签呈大幅回落，周度网签量仅为400—500套左右，较为低量。下半月，随着假期结束和“五一”临近，在一手楼市的带旺下，刚需买家注意力重新回到楼市，整体交易氛围有所好转，网签量随之回升。4月份第三、四周，二手住宅网签量恢复到700套以上的较活跃水平，与1月份同期相当。总体判断，4月下半月广州二手楼市恢复较良好的态势。

价格方面， 2013年4月广州合富标准指数为1665点，较3月上涨1.2%，较去年同期上涨15.5%， 4月份广州二手楼价高位上涨，但涨幅较3月份有所放缓。

三、市场信心恢复、市区一手新货量少价升、部分首置和首改买家出手仍果断，二手楼市淡季不淡，市区二手价格高位上涨

4月广州二手住宅交投大致恢复正常，淡季不淡，价格高位上涨，主要受三个因素的影响：

一、经过多年的楼市调控，市场对政策的“抗药性”增强，市场预期基本仍然以向好为主。在通胀预期下，买卖双方对楼市的信心明显恢复。

二、担心20%个税政策落地，部分需求较迫切的首置和“卖一”首改买家，出手仍较果断。由买家类型看，4月刚需首置的占比有所回落，但仍保持六成以上，改善型和长线投资型需求有所增加。据合富标准指数数据显示，2013年4月广州首次置业二手买家的占比为64.7%，较上月有所回落，但仍保持六成以上；改善型需求为26.5%，较上月略有回升，主要是“卖一”的首改买家有所增多。据悉，这部分需求较迫切的买家，由于担心20%个税落地，入市意愿仍较强烈，价格接受度较高。此外，调查还发现，部分买家对20%个税政策仍有所观望，入市较犹豫，多为需求不算迫切的改善型买家。

由天河、海珠、越秀、原荔湾等中心市区的买家类型看，首置买家的占比接近六成，较之前有所增加；不过，改善型需求仍保持三成以上；长线投资客的比例仍保持在一成左右。

本月长线投资客入市有所增多，主要是天河、越秀、原荔湾、海珠等老四区的长线投资需求有所回升，而白云、番禺、原芳村、黄埔、花都、萝岗等外围及近郊区域的长线投资型买家仍然偏小。合富标准指数统计显示，珠江新城、天河北、天河公园以及原东山板块等市区核心板块，70㎡以下的小户型住宅和 ，由于投资门槛相对较低、出租较高（大多在3.5%以上）而受到市场的追捧。投资需求增多，一方面反映市场信心有所增强，尤其是对市区核心地段的信心较为充足；也反映通胀预期下，长期持有物业以保值增值的避险需求增多。

总的来说，4月广州二手买家有所分化：部分需求较迫切的首置和“卖一”首改买家，担心20%个税政策落地，出手仍果断，价格接受度提高。不过，也有部分买家对20%个税政策仍有所观望，入市较犹豫，多为需求不算迫切的改善型买家。此外，由于对楼市的信心较充足以及增值保值的避险需求，市区核心地段的长线投资需求有所回升。

三、4月中心区多个板块一手新货不多，价格居高、户型偏大，一、二手价差拉大，二手物业的价格和户型优势有所凸显。据合富辉煌集团市场研究部数据显示， “五一”广州十区新推货量约7200套，较2012年“十一”明显减少，其中新货大量集中花都、番禺两区，中心六区货量非常小。价格方面，“五一”期间，中心六区价格较一季度普遍有5—10%的升幅，不少楼盘的单价3万元/㎡以上，且较大面积的产品较多，其中天河区成交均价超过4万元/㎡。而相同地段的较优质二手物业，价格大多在2.5万元/㎡左右，且户型选择较丰富，中小户型产品居多。由于中心区一、二手价差拉大，二手物业的价格和户型优势有所凸显，本月二手住宅的交投仍保持较良好，这也为4月份二手买家价格接受度提高、二手楼价高位上涨提供了坚实的基础。由下表可见，中心区域一手新盘价格大致高出附近较优质二手物业价格的两到四成。

四、市区业主心态走强，部分有所升价；外围及近郊业主心态平稳，议价空间缩小

4月份业主心态也有所分化。天河、海珠、越秀、荔湾等市区的业主心态有所走强，大多不急切，不肯让价，部分优质单位的业主较大幅度提高叫价，提价、惜售现象增多。主要受二手住宅需求仍较良好以及中心区一手楼价高企的影响。据合富指数显示，4月广州约有三成的业主上调了挂牌价，多数为天河、海珠、越秀、荔湾等市区的优质物业，其中约两成的上调幅度在10%以上，平均上调幅度高达15%。

番禺、白云、花都等外围以及近郊的业主心态大多较平稳，惜售、大幅提价的现象不多，但议价空间不大。4月份二手住宅的平均议价空间为5.4%，较3月的5.6%略有缩小。

五、租赁需求活跃，租金高位略有上涨

4月份广州二手住宅租赁市场总体呈需求旺盛，租金高位有所上涨的特点。据合富置业数据，4月份广州二手住宅租赁宗数虽然较3月份的高峰回落，但与2012年同期大致相当，仍属较活跃的水平。平均租金为44元/㎡.月，较上月略有上涨，同比2012年同期上涨10.6%。

租赁市场需求活跃，租金微涨，一方面与楼价上涨有关，也与通胀预期相关；此外，由于限购以及楼价高企等原因，以租待售的租客增多，也是重要原因。

六、天河、海珠、荔湾、越秀等市区核心地段的中端物业价格涨幅较大；外围及近郊的价格相对平稳，总体楼价涨幅较3月份放缓。

由各区域以及板块的价格看，天河、海珠、荔湾、越秀等市区的价格涨幅较大，涨幅约为1%—2.4%，较3月份有所放缓。主要受市区一手新货不多，多个新盘的价格上涨的影响。其中市区核心地段的涨幅较为明显，如天河北、车陂、海珠西部、中山八、原越秀、淘金等板块。不过，高总价单位的价格仍持稳，如珠江新城、汇景新城等板块的高端物业。

花都、黄埔、萝岗等外围及近郊区域，受一手新货供应较充裕影响，业主心态较为平稳，二手楼价相对较平稳。

由物业类型看，市区总价200万以下的中端物业价格有5—10%左右的升幅，大面积、高价单位的价格大多较平稳。