一、影响2012年二手房市场的宏观、政策因素分析
2012年全年国家两次降准、降息，5月后加大了对地方基建投资的放行力度，国内流动性增加，管理层维稳经济的力度明显加大。房地产政策方面，强调国家调控继续“限购/限贷”不放松，但在“维稳”前提下，各地金融机构普遍重回首套房贷优惠利率。自年初至8月的一段较长的时间内，各地城市实际政策执行方面“自主微调”。管理层实施的系列维稳措施间接使楼市受益。总的来说，2012年政策环境稳中有松，微调不断。
1、2012年经济通胀双回落，三驾马车表现欠佳
2012年全年国内GDP累计增长7.8%，较上年同期回落1.4个百分点。各季单季增速分别为8.1%、7.6%、7.4%，和7.9%， 一至三季度GDP单季增速放缓，至第4季度有所回升。
全年通胀水平总体呈下降态势，全年CPI累计涨幅为2.6%，较上年同期回落2.8个百分点。
2012年国内拉动经济增长的三驾马车表现欠佳。其中，出口下滑最为明显，全年累计增速仅7.9%，大幅低于去年同期，离年初制定的保10%的目标尚有差距。
2、年中经济稳增长发力，流动性适度增加
2012年5月后管理层对国内经济维稳的力度明显增加，包括2次降息（6月、7月）、2次降准（2月、5月），并于5月和9月加大投资审批力度。楼市相关方面，2012年各大金融机构在信贷和房贷宽松、以及政策支持等条件下，首套房贷普遍重回到八五折优惠利率，2011年房贷偏紧的局面明显缓解。
5月后国内流动性适度增加，2012年5至12月国内新增贷款约5.06万亿元人民币，分别较2009、2010、2011年同期增加约15%、12%、13%。
3、房地产政策环境稳中趋松，微调不断
总的来说，2012年的房地产政策环境比较稳定，国家继续延用以“新国八条”（限购/限贷）为主体的调控框架，但地方执行层面实际上进行了一些微调。具体来看，年初至8月份30多个城市不断出台提高普通住房标准、放松公积金、提供购房补助等“微调”措施。
8月份后：管理层更强调抑制楼市过快增长。一线城市包括北京、上海、广州，及山东、陕西、杭州等省市纷纷收紧了调控措施的执行力度，以抑制楼价上涨。
在流动性宽松、政策微调作用下，楼市实际获得相当力度的支持。
二、2012年广州二手房市场分析
1、2012年广州二手楼市总体走势：前低后温和复苏，四季度良好
2012年广州二手房市场总体呈前低后温和复苏，四季度步入良好运行轨道的特点，与2011年的全年低迷的特点明显不同。
2012年上半年二手楼市延续了2011年量低价小幅下跌的态势，后期随着政策释放微松信号、房贷有所松动，二手楼市开始缓慢复苏；下半年政策趋稳，市场逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心逐步恢复，交投量、价格均呈逐月温和回升的态势，至第四季度，二手楼市基本恢复到较良好的活跃水平，价格则稳中有升。
据广州国土资源与房屋管理局数据显示，2012年广州二手住宅登记交易5.9万宗，494.3万㎡，较2011年分别减少15.6%和17.5%。不过，登记数据一般滞后两到三个月，由实际成交活跃度看，2012年的二手楼市较2011年有所好转。从阳光家缘二手网签这一时效性比较强的数据看，2012年广州二手住宅交易量较2011年增加五成左右；据合富置业实际录得的交易案例统计，2012年广州二手住宅实际成交量较2011年增加三成左右。
2012年全年广州二手楼价保持有所走高态势。2012年12月广州合富标准指数为1567点，同比上涨6.2%，较年内的点上涨8.7%，涨幅较2011年2.1%的幅度有所加大，主要是四季度的价格涨速有所加快所致。
2012年广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切性刚需支撑，首次置业者的占比高达七成以上，四季度随着市场信心恢复，改善和投资型需求的活跃度逐渐回升，高端买家入市有所增多。总的来说，2012年下半年买卖双方的心态均较平稳理性：买家逐渐消化政策带来的负面影响，观望情绪日渐减弱，对价格合适的单位“相中即入”，大幅还价现象不多；业主心态总体较平稳，让价空间不大，不过，大幅提价的现象也较小。总的来说，今年以来，买卖双方的价格分歧有所缩小，僵持的态势逐渐缓和。
回顾近年来广州二手楼价的走势，政策对市场的影响特别明显。2008年政府出台“9.27”调控政策，适逢经济滑坡，二手楼市陷入低迷，买家观望浓厚，楼价横盘整理后缓慢下探，当年全年二手楼价下降了6.8%。2009年国家出台刺激经济政策，大力扶持房地产发展，楼市迅速升温，交投大幅放量，楼价筑底回升后大幅反弹，当年全年二手楼价涨幅超过三成。2010年，“4.17”和“9.29”等抑制性调控政策出台，二手楼市阶段性缩量，但下半年庞大的刚性需求和强烈的通胀预期较大程度上减缓了政策带来的负面影响，二手交投低位回升，楼价则快速攀升，投资理财型购房需求逐渐成为二手楼市的新力军，当年全年二手楼价上涨了两成。2011年“新国八条”政策出台，调控力度空前强大，信贷大幅收紧，楼市急转直下，买家深度观望，交投量低位徘徊，楼价高位盘整，第四季度有所松动，全年二手楼价仅上涨2.1%，涨幅明显收窄。2012年，随着政策的稳定，市场逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心逐步恢复，交投量前低后小幅回升，四季度恢复至较良好的水平，楼价阶段性缓慢下探后小幅走高。
2、2012年广州二手交投由低位缓慢回升，四季度逐渐步入较活跃的良好运行轨道
2012年广州二手楼市的成交远好于市场低迷时期的2008年和2011年，但较峰的2009年和2010年仍有两到四成的差距，总体大致处于正常良好的水平。纵观2011、2012年，广州二手楼市经历了由低位缓慢回升，四季度大致恢复至良好的过程。主要分三个阶段：一是2011年政策高压下的低迷期；二是2012上半年政策微松的缓慢复苏期；三是2012下半年政策稳定的良好运行期。这三个阶段在量价走势、买卖双方心态、买家结构、物业成交构成等方面的特点均有所不同。
（1）2011、2012年广州二手住宅量价走势：低迷——缓慢复苏——运行良好
2011年低迷期。受政策高压，楼市深度调控影响，市场信心明显不足，买卖双方僵持博弈加剧，二手交投量低位盘整，逐月下降，据阳光家缘二手网签数据显示，2011年广州二手住宅月均网签量不足1500套。二手楼价在前期高位企稳，惯性走高后，下半年有所松动，小幅回调，但全年二手楼价仍然小幅上涨2.1%。总的来说，2011年二手楼市陷入低迷胶着的态势。
2012年上半年缓慢复苏期。受存款准备金率、贷款利率下调以及各地方调控政策释放略松信号的影响，交投量触底后温和回升，据阳光家缘二手网签数据显示，2012上半年广州二手住宅月均网签量为1635套，较2011年有所增加。二手楼价在一季度阶段性探底后，逐渐小幅回升，上半年二手楼价微跌0.1%。总的来说，2012上半年二手楼市在缓慢复苏中，逐渐构筑了楼价和成交量的“双底”。
2012年下半年运行良好期。经济、政策趋稳，二手交投量逐渐回升到良好正常的水平，总体二手楼市保持较活跃，据阳光家缘二手网签数据显示，2012下半年广州二手住宅月均网签量为2656套，较上半年明显增加。二手楼价重回稳中有升的轨道，下半年二手楼价上涨6.2%。总的来说，2012下半年广州二手楼市逐渐步入较良好的运行期。
（2）买卖双方心态：由僵持、观望渐趋平稳理性
受政策影响，买卖双方的心态在2011年和2012上、下半年均有所变化。买家由信心不足到逐渐恢复，再到“相中即入”；业主叫价由松动到快速回稳，再到逐渐理性，并走强。
2011年低迷期。政策高压下，买家信心明显不足，大多看跌后市，市场观望情绪极为浓厚，入市意愿不强，还价幅度较大，追求一定幅度让价的“笋盘”。业主前期叫价坚挺，后期出货意愿增强，小幅让价5—10%，但与买家希望降价10%—20%的期望值仍有较大差距。买卖双方的价格分歧拉大，博弈僵持态势加剧。
2012年上半年缓慢复苏期。政策释放微松信号，房贷有所松动，买家的信心有所恢复，后市预期基本以走稳或上升为主，看跌的买家减少，观望情绪逐渐减退；买家入市意愿明显增强，价格接受度有所提高，前期积累的迫切性首置刚需旧客入市积极。总体来说，市场的购房心态较以往更趋成熟，大部分买家对价格合适的盘源果断出手，交易节奏有所加快。业主方面，一季度业主的心态相对较弱，叫价有所松动。二季度业主心态逐渐回稳，并持续走强，议价空间缩小，部分业主小幅上调放盘价，这一现象由原来主要集中在市区优质物业逐渐扩散到番禺等外围区域，价格有所让利的“笋盘”快速减少。总的来说，2012上半年，买卖双方的信心均逐渐恢复。
2012年下半年运行良好期。经济、政策环境趋稳，买家逐渐消化政策带来的负面影响，预期大多向好，“相中即入”买家增多，新收客源大幅增加，整体市场的成交速度有所加快。部分买家开始小幅追价，改善和投资客活跃度提升，大面积高端物业成交增多。这一阶段，业主心态总体较为平稳理性，大幅返价、提高叫价的现象不多；但仍较为强硬，议价空间较小，部分优质盘源的单位小幅合理提价，升幅集中在5%以内，小部分业主惜售心态加重。总的来说，2012下半年市场预期明晰向好，买卖双方的心态渐趋稳定理性：买家大多“相中即入”，悲观、观望的情绪逐渐消散；业主叫价大致与市场价相当，大幅提价、惜售现象不多。买卖双方价格分歧缩小，僵持的格局有所缓和。
（3）首次置业者为主，改善、投资需求活跃度日渐提升，楼市结构渐趋健康合理
根据过去几年的统计数据显示，广州二手楼市较合理的买家结构应为：“首置：改善：长线投资客大概为6:3:1”。2011年受政策影响，广州首置二手买家的占比一路小幅上升，换房改善需求则逐渐下降；2012年前三季度，广州首次置业者的占比高达七成以上，换房改善买家萎缩至两成左右，个别月份不足两成，长线投资需求则日渐萎缩。2012下半年，随着市场信心的恢复，这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观，改善型和长线投资需求的活跃度有所增加，整体买家结构逐渐趋向较合理、健康的态势。这也是二手楼市逐渐步入较良好运行轨道的重要体现之一。
3、中心城区交投增幅较大，天河、越秀以及萝岗三区的二手楼价上涨较快
由各区域的成交量增幅看，越秀、天河、海珠、白云等中心区的增幅较大，大多在四成以上；番禺、花都等外围区域的增幅相对较小，在两成以下。主要受中心区一手新盘供应不足，外围新货较为集中的影响。此外，中心区的资源、配套、交通等优势较突出，也是不少二手买家青睐市区的重要原因。
从各区域的价格走势看，2012年二手楼价涨幅的区域为天河、越秀以及萝岗三区。天河区和越秀区二手楼价较快速上涨，主要受一手新货稀缺以及资源、配套、交通等区域优势较突出的影响。萝岗则主要于东部山水城规划利好的带动，区内一手楼市成为市场关注的新焦点，成交量上升，新盘价格走高，拉动保利林语山庄(小区网论坛)、万科城(小区网论坛)等核心区优质二手盘的价格有所上涨。
2012年楼价涨幅不大的区域有：花都、黄埔以及白云三区等外围以及近郊片区。花都区主要受一手新货供应充足，较大程度上分流二手买家的影响。年底，花都的一手楼价有所上涨，新华街核心地段的二手楼价也呈缓慢走高的态势。黄埔区楼价涨幅较小，主要受区域认知度不高以及新盘万科金色悦府售价中规中矩的影响。白云区的楼价在2010年、2011年快速上涨，一定程度上透支了白云新城的规划利好，2012年区内的二手买家仍然以本地的首置需求居多，价格承接力略显不足，价格涨速放缓。
其余海珠、番禺、荔湾等区域的楼价升幅则与大市相当。
由板块看，涨幅较大的板块主要集中在越秀、荔湾、天河、海珠等中心城区的优质地段，如天河的东圃—车陂、天河北、天河公园、员村；越秀区的淘金—建设、东风东—东山口；荔湾的中山八—陈家祠、花地湾；海珠的工业大道、海珠中心等板块；而升幅不大的板块则主要集中在花都、黄埔、白云等外围区域以及中心区的边缘板块，如花都的山前大道、白云区的同和板块、新体育馆以及荔湾的鹤洞板块、黄埔的区府板块等近郊地段。
4、较大面积、高总价的物业成交渐多，中高端买家活跃度提升
由成交的物业结构看，2012年第四季度，较大面积、高端物业呈逐渐增多的态势，显示中高端二手买家的活跃度有所提升。
据合富置业数据显示，2011年Q1—2012年Q4，二手住宅90 ㎡以下的交投占比呈逐渐走低的态势。2011年90㎡以下的占比约为75%左右，2012年则逐渐下降至60%左右。而120㎡以上的占比则缓慢上升。2012年第四季度二手住宅成交套均面积达89㎡，较此前一直较平稳的约85㎡有所上升。
由总价看，100万以下的交投占比明显呈下降趋势，2011年100万以下的占比在五成左右，2012年逐渐下降至不足四成。而200万以上的占比则有所上升，由原来的约一成，上升至两成左右。2012年四季度二手住宅成交套均总价达157.7万，较此前的140万以下明显上升。
由单价看，1.5万元/㎡以下的交投占比明显呈下降的趋势，2011年1.5万元/㎡以下的占比在六成左右，2012年逐渐下降至不足五成。而1.5万元/㎡以上的占比则有所上升，由原来的约四成，上升至五成以上。2012年四季度二手住宅成交均价接近1.8万元/㎡，升幅明显。
较大面积、高价二手住宅成交增多，一方面与楼价的实质性上涨有关，也反映了中高端换房改善需求的活跃度逐渐提升。在当前国内外经济环境复杂多变、流动性长期保持充裕的预期下，市场对通胀的担忧加剧，加上楼市前景广泛看好，购入不动产自用或者长期持有以保值增值的买家有所增多。这部分买家大多经济实力较强劲，需求以较大面积的优质高端物业为主，珠江新城、汇景新城、天河北等高端物业集中的板块受到这部分买家的青睐，交投活跃度增加，其中单价4万元/㎡以上、面积200方以上的千万豪宅成交有所增多，如珠江新城凯旋新世界的望江大面积豪宅，2012年的市场需求较以往明显增加。
5、买家实力强劲，一次性付款套均总价明显上升
受流动性放松影响，2012年一次性付款的比例较2011年下降。据合富置业数据显示，2012年广州二手楼市一次性付款的占比为29.1%，较2011年的34.3%有所下降。2011年下半年个别月份一次性付款的比例高达四成以上，而2012年各月份则基本保持三成左右的正常水平。
由总体套均总价以及一次性付款的套均总价看，基本呈稳步走高的态势，其中四季度一次性付款的套均总价高达180万以上，较以往明显上升，显示了二手买家较为强劲的经济实力。此外，套均总价的走高，也与楼价实质性上涨、中高端买家活跃度提升以及大面积、贵价盘成交增多等因素有关，也侧面反映了买家的价格认可度有所提高。
6、新房、二手房市场共同走旺，逐渐实现较良性的互动
2011年，受市场低迷影响，部分新盘“以价换量”，低开或降价走货；而二手业主反应相对滞后，价格降幅较小，造成部分地段一、二手楼价倒挂或接近，低开新盘分流部分二手买家的现象突出，受影响的区域既有外围片区，也有中心市区，这种现象一直延续到2012年一季度。
2012年下半年，随着市场的整体回暖，中心区新盘的价格稳步回升，加上中心区新盘以面积较大的改善型产品居多，首置、改善、投资等各类型买家大多根据自身的实力及需求，在两个市场之间各取所需，部分刚需买家逐渐回流二手楼市，新房、二手房市场共同走旺，基本实现了较良性的互动效应，尤其是中心区，一手新盘分流部分二手买家的影响逐渐减弱。如下表所示，与附近的一手项目比较，中心区部分二手优质物业仍有社区较成熟、入住时间快、产品丰富多样以及价格相对稍低等优势。
7、城市价值提升，租赁需求保持旺盛， 租金有所上涨
2012年广州住宅租赁市场总体保持需求旺盛、租金有所上涨的态势。据合富置业数据，2012年广州住宅租赁成交宗数同比去年增加3.8%，较2009年、2010年增加两成左右。租赁需求长期保持增长，反映了广州真实居住需求的增长。
租金方面，2012年广州二手住宅的平均租金较上年有所上涨。合富置业数据显示，2012年广州市中高档商品住宅市场平均租金为40.8元/㎡/月，较2011年上涨了4.6%，涨幅较2011年有所减缓，2011年广州住宅租金的涨幅约为一成。2012年上半年，广州二手住宅的租金基本保持较平稳的态势；下半年，随着楼价的回升，部分板块的租金也有一定幅度上涨，但涨幅不大，套均涨幅在5%—8%左右。
租赁交投增加、租金有所上涨，从根本上讲，是广州经济平稳、城市建设提速、城市价值和城市吸引力不断提升的真实体现。
8、二手商业物业量价走稳，经济以及商业“限外”等产生一定影响
2012年广州二手商铺市场相对较平稳。据广州市国土资源与房屋管理局数据显示，2012年广州二手商铺成交7053宗，较上年增加4.5%，增幅较2011年明显回落，2011年二手商铺的增幅高达1.2倍以上。2012年广州二手商铺成交面积26.5万㎡，较2011年减少36.4%，套均成交面积由上年的61.6㎡，下降至2012年的37.5㎡，由此显示2012年小面积二手商铺成为市场的主流。
2012年广州二手写字楼市场仍保持需求增加的态势。据广州市国土资源与房屋管理局数据显示，2012年广州二手写字楼成交1176宗，较上年增加39.7%，增幅较2011年明显回落，2011年二手写字楼的增幅接近七成。2012年广州二手写字楼成交面积19万㎡，较2011年增加6.8%，套均成交面积由上年的211.4㎡，下降至2012年的161.7㎡，可见中小面积二手写字楼逐渐成为市场的热点。
价格方面，2012年二手商铺、写字楼的租金、售价相对较为平稳，升幅不大。不过，商业物业的租金和售价受地段、位置、面积、商圈成熟度等因素影响较大，个别单位的价格随着商圈的成熟，价格仍有所上涨，但涨幅不大，大多集中在一成左右，较上年三到五成的涨幅明显下降。
总的来说，2012年广州二手商业市场的量、价均较为平稳，主要受2011年“过热”以及2012年经济环境偏谨慎的影响，此外，3月份政府重申商业“限外”令，限定在内地的境外人士只可以拥有一套用于自住的住宅和商用物业，部分境外、港澳台等买家购买商业物业受到一定限制，也对市场产生一定的影响。
五、2013年广州二手房市场研判
纵观2012年，随着政策的日渐明晰稳定，市场信心有所恢复，广州二手楼市温和复苏，逐渐摆脱2011年以来的低迷态势，第四季度步入交投较活跃的良好运行轨道：成交量由低位回升；买卖双方僵持博弈和观望心态减弱；一、二手楼市实现了较良性的互动；改善换房、投资需求活跃度有所回升。 这对于2013年二手楼市的走稳是比较有利的条件。
1、经济、流动性、政策三大影响因素判断
从2013年的总体经济、政策等宏观环境看，经济处于反弹、回稳的通道，通胀走势对货币信贷取向的影响会比较大，而政策具有一定的不确定性，这是研判2013年二手楼市所需要考虑的重要因素。
首先由经济环境看，2013年环球经济仍面临诸多问题，国内经济基本上摆脱下行的走势，国内GDP增速有相当大的机会保持在8%左右，经济面总体上对楼市有一定的支撑。
其次政策方面，国家加强土地和资金监管、加强地方政府问责、限购限贷持续以及加快推进房产税试点等既有政策估计会持续，而且，假如房价上行压力加大，特别是一线城市和核心的二线城市房价控制压力大，那么，政策继续采取抑制性措施的概率就比较大。而一旦有新的政策措施，那么短期内对于交易、预期、购买行为的影响估计还会存在，市场会有所波动。
再次对于楼市有重要影响的货币信贷、房贷等走向，2013年估计会是稳的走向为主。2012年年底中央经济工作会议定调“2013年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”。保持经济增长依旧是货币信贷措施最重要的影响变量，而通胀因素也将影响2013年国内的流动性的宽松或者收紧。综合经济增长与通胀走向看，预计CPI将呈有所上行，全年平均涨幅或在3%左右，货币信贷收紧的几率似乎不大，但也难维持较为宽松的状况，所以，维稳或者根据经济表现以及通胀水平适时调整的策略将会主导2013年的流动性表现。不过，即便流动性不会十分充裕，预计在全球流动性过剩、货币发行较多的累积效应下，资金流向不动产市场的热情或会增加，长期持有或保值增值的购房需求或将有所增加。
总体看，2013年的经济、货币政策以平稳为主，而调控政策存在一定不确定性，或许存在短期波动的可能，但大环境乐观因素为主，广州整体二手市场延续过去一年市场有所转好的运行态势的基础是牢固的。
2、广州二手市场运行
市场庞大，购买力较足，买家仍以首置刚需为主，改善型买家以及投资需求的活跃度将继续提升，交投量保持平稳活跃，月均成交量或许大致与2012年第四季度的平均水平相当。价格方面，受楼市大环境好转、通胀有所加剧等因素的影响，二手楼价将会继续走高。不过，由于目前楼价已经高位，加上广州二手楼市以较理性的自住刚需（首置和首改）为主，投资成份不高，在限购政策抑制下，楼价如2009年、2010年般快速上涨三成以上的可能性不高，或会以平稳上升为主。
供稿：合富置业
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一、影响2012年二手房市场的宏观、政策因素分析
2012年全年国家两次降准、降息，5月后加大了对地方基建投资的放行力度，国内流动性增加，管理层维稳经济的力度明显加大。房地产政策方面，强调国家调控继续“限购/限贷”不放松，但在“维稳”前提下，各地金融机构普遍重回首套房贷优惠利率。自年初至8月的一段较长的时间内，各地城市实际政策执行方面“自主微调”。管理层实施的系列维稳措施间接使楼市受益。总的来说，2012年政策环境稳中有松，微调不断。
1、2012年经济通胀双回落，三驾马车表现欠佳
2012年全年国内GDP累计增长7.8%，较上年同期回落1.4个百分点。各季单季增速分别为8.1%、7.6%、7.4%，和7.9%， 一至三季度GDP单季增速放缓，至第4季度有所回升。
全年通胀水平总体呈下降态势，全年CPI累计涨幅为2.6%，较上年同期回落2.8个百分点。
2012年国内拉动经济增长的三驾马车表现欠佳。其中，出口下滑最为明显，全年累计增速仅7.9%，大幅低于去年同期，离年初制定的保10%的目标尚有差距。
2、年中经济稳增长发力，流动性适度增加
2012年5月后管理层对国内经济维稳的力度明显增加，包括2次降息（6月、7月）、2次降准（2月、5月），并于5月和9月加大投资审批力度。楼市相关方面，2012年各大金融机构在信贷和房贷宽松、以及政策支持等条件下，首套房贷普遍重回到八五折优惠利率，2011年房贷偏紧的局面明显缓解。
5月后国内流动性适度增加，2012年5至12月国内新增贷款约5.06万亿元人民币，分别较2009、2010、2011年同期增加约15%、12%、13%。
3、房地产政策环境稳中趋松，微调不断
总的来说，2012年的房地产政策环境比较稳定，国家继续延用以“新国八条”（限购/限贷）为主体的调控框架，但地方执行层面实际上进行了一些微调。具体来看，年初至8月份30多个城市不断出台提高普通住房标准、放松公积金、提供购房补助等“微调”措施。
8月份后：管理层更强调抑制楼市过快增长。一线城市包括北京、上海、广州，及山东、陕西、杭州等省市纷纷收紧了调控措施的执行力度，以抑制楼价上涨。
在流动性宽松、政策微调作用下，楼市实际获得相当力度的支持。
二、2012年广州二手房市场分析
1、2012年广州二手楼市总体走势：前低后温和复苏，四季度良好
2012年广州二手房市场总体呈前低后温和复苏，四季度步入良好运行轨道的特点，与2011年的全年低迷的特点明显不同。
2012年上半年二手楼市延续了2011年量低价小幅下跌的态势，后期随着政策释放微松信号、房贷有所松动，二手楼市开始缓慢复苏；下半年政策趋稳，市场逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心逐步恢复，交投量、价格均呈逐月温和回升的态势，至第四季度，二手楼市基本恢复到较良好的活跃水平，价格则稳中有升。
据广州国土资源与房屋管理局数据显示，2012年广州二手住宅登记交易5.9万宗，494.3万㎡，较2011年分别减少15.6%和17.5%。不过，登记数据一般滞后两到三个月，由实际成交活跃度看，2012年的二手楼市较2011年有所好转。从阳光家缘二手网签这一时效性比较强的数据看，2012年广州二手住宅交易量较2011年增加五成左右；据合富置业实际录得的交易案例统计，2012年广州二手住宅实际成交量较2011年增加三成左右。
2012年全年广州二手楼价保持有所走高态势。2012年12月广州合富标准指数为1567点，同比上涨6.2%，较年内的点上涨8.7%，涨幅较2011年2.1%的幅度有所加大，主要是四季度的价格涨速有所加快所致。
2012年广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切性刚需支撑，首次置业者的占比高达七成以上，四季度随着市场信心恢复，改善和投资型需求的活跃度逐渐回升，高端买家入市有所增多。总的来说，2012年下半年买卖双方的心态均较平稳理性：买家逐渐消化政策带来的负面影响，观望情绪日渐减弱，对价格合适的单位“相中即入”，大幅还价现象不多；业主心态总体较平稳，让价空间不大，不过，大幅提价的现象也较小。总的来说，今年以来，买卖双方的价格分歧有所缩小，僵持的态势逐渐缓和。
回顾近年来广州二手楼价的走势，政策对市场的影响特别明显。2008年政府出台“9.27”调控政策，适逢经济滑坡，二手楼市陷入低迷，买家观望浓厚，楼价横盘整理后缓慢下探，当年全年二手楼价下降了6.8%。2009年国家出台刺激经济政策，大力扶持房地产发展，楼市迅速升温，交投大幅放量，楼价筑底回升后大幅反弹，当年全年二手楼价涨幅超过三成。2010年，“4.17”和“9.29”等抑制性调控政策出台，二手楼市阶段性缩量，但下半年庞大的刚性需求和强烈的通胀预期较大程度上减缓了政策带来的负面影响，二手交投低位回升，楼价则快速攀升，投资理财型购房需求逐渐成为二手楼市的新力军，当年全年二手楼价上涨了两成。2011年“新国八条”政策出台，调控力度空前强大，信贷大幅收紧，楼市急转直下，买家深度观望，交投量低位徘徊，楼价高位盘整，第四季度有所松动，全年二手楼价仅上涨2.1%，涨幅明显收窄。2012年，随着政策的稳定，市场逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心逐步恢复，交投量前低后小幅回升，四季度恢复至较良好的水平，楼价阶段性缓慢下探后小幅走高。
2、2012年广州二手交投由低位缓慢回升，四季度逐渐步入较活跃的良好运行轨道
2012年广州二手楼市的成交远好于市场低迷时期的2008年和2011年，但较峰的2009年和2010年仍有两到四成的差距，总体大致处于正常良好的水平。纵观2011、2012年，广州二手楼市经历了由低位缓慢回升，四季度大致恢复至良好的过程。主要分三个阶段：一是2011年政策高压下的低迷期；二是2012上半年政策微松的缓慢复苏期；三是2012下半年政策稳定的良好运行期。这三个阶段在量价走势、买卖双方心态、买家结构、物业成交构成等方面的特点均有所不同。
（1）2011、2012年广州二手住宅量价走势：低迷——缓慢复苏——运行良好
2011年低迷期。受政策高压，楼市深度调控影响，市场信心明显不足，买卖双方僵持博弈加剧，二手交投量低位盘整，逐月下降，据阳光家缘二手网签数据显示，2011年广州二手住宅月均网签量不足1500套。二手楼价在前期高位企稳，惯性走高后，下半年有所松动，小幅回调，但全年二手楼价仍然小幅上涨2.1%。总的来说，2011年二手楼市陷入低迷胶着的态势。
2012年上半年缓慢复苏期。受存款准备金率、贷款利率下调以及各地方调控政策释放略松信号的影响，交投量触底后温和回升，据阳光家缘二手网签数据显示，2012上半年广州二手住宅月均网签量为1635套，较2011年有所增加。二手楼价在一季度阶段性探底后，逐渐小幅回升，上半年二手楼价微跌0.1%。总的来说，2012上半年二手楼市在缓慢复苏中，逐渐构筑了楼价和成交量的“双底”。
2012年下半年运行良好期。经济、政策趋稳，二手交投量逐渐回升到良好正常的水平，总体二手楼市保持较活跃，据阳光家缘二手网签数据显示，2012下半年广州二手住宅月均网签量为2656套，较上半年明显增加。二手楼价重回稳中有升的轨道，下半年二手楼价上涨6.2%。总的来说，2012下半年广州二手楼市逐渐步入较良好的运行期。
（2）买卖双方心态：由僵持、观望渐趋平稳理性
受政策影响，买卖双方的心态在2011年和2012上、下半年均有所变化。买家由信心不足到逐渐恢复，再到“相中即入”；业主叫价由松动到快速回稳，再到逐渐理性，并走强。
2011年低迷期。政策高压下，买家信心明显不足，大多看跌后市，市场观望情绪极为浓厚，入市意愿不强，还价幅度较大，追求一定幅度让价的“笋盘”。业主前期叫价坚挺，后期出货意愿增强，小幅让价5—10%，但与买家希望降价10%—20%的期望值仍有较大差距。买卖双方的价格分歧拉大，博弈僵持态势加剧。
2012年上半年缓慢复苏期。政策释放微松信号，房贷有所松动，买家的信心有所恢复，后市预期基本以走稳或上升为主，看跌的买家减少，观望情绪逐渐减退；买家入市意愿明显增强，价格接受度有所提高，前期积累的迫切性首置刚需旧客入市积极。总体来说，市场的购房心态较以往更趋成熟，大部分买家对价格合适的盘源果断出手，交易节奏有所加快。业主方面，一季度业主的心态相对较弱，叫价有所松动。二季度业主心态逐渐回稳，并持续走强，议价空间缩小，部分业主小幅上调放盘价，这一现象由原来主要集中在市区优质物业逐渐扩散到番禺等外围区域，价格有所让利的“笋盘”快速减少。总的来说，2012上半年，买卖双方的信心均逐渐恢复。
2012年下半年运行良好期。经济、政策环境趋稳，买家逐渐消化政策带来的负面影响，预期大多向好，“相中即入”买家增多，新收客源大幅增加，整体市场的成交速度有所加快。部分买家开始小幅追价，改善和投资客活跃度提升，大面积高端物业成交增多。这一阶段，业主心态总体较为平稳理性，大幅返价、提高叫价的现象不多；但仍较为强硬，议价空间较小，部分优质盘源的单位小幅合理提价，升幅集中在5%以内，小部分业主惜售心态加重。总的来说，2012下半年市场预期明晰向好，买卖双方的心态渐趋稳定理性：买家大多“相中即入”，悲观、观望的情绪逐渐消散；业主叫价大致与市场价相当，大幅提价、惜售现象不多。买卖双方价格分歧缩小，僵持的格局有所缓和。
（3）首次置业者为主，改善、投资需求活跃度日渐提升，楼市结构渐趋健康合理
根据过去几年的统计数据显示，广州二手楼市较合理的买家结构应为：“首置：改善：长线投资客大概为6:3:1”。2011年受政策影响，广州首置二手买家的占比一路小幅上升，换房改善需求则逐渐下降；2012年前三季度，广州首次置业者的占比高达七成以上，换房改善买家萎缩至两成左右，个别月份不足两成，长线投资需求则日渐萎缩。2012下半年，随着市场信心的恢复，这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观，改善型和长线投资需求的活跃度有所增加，整体买家结构逐渐趋向较合理、健康的态势。这也是二手楼市逐渐步入较良好运行轨道的重要体现之一。
3、中心城区交投增幅较大，天河、越秀以及萝岗三区的二手楼价上涨较快
由各区域的成交量增幅看，越秀、天河、海珠、白云等中心区的增幅较大，大多在四成以上；番禺、花都等外围区域的增幅相对较小，在两成以下。主要受中心区一手新盘供应不足，外围新货较为集中的影响。此外，中心区的资源、配套、交通等优势较突出，也是不少二手买家青睐市区的重要原因。
从各区域的价格走势看，2012年二手楼价涨幅的区域为天河、越秀以及萝岗三区。天河区和越秀区二手楼价较快速上涨，主要受一手新货稀缺以及资源、配套、交通等区域优势较突出的影响。萝岗则主要于东部山水城规划利好的带动，区内一手楼市成为市场关注的新焦点，成交量上升，新盘价格走高，拉动保利林语山庄(小区网论坛)、万科城(小区网论坛)等核心区优质二手盘的价格有所上涨。
2012年楼价涨幅不大的区域有：花都、黄埔以及白云三区等外围以及近郊片区。花都区主要受一手新货供应充足，较大程度上分流二手买家的影响。年底，花都的一手楼价有所上涨，新华街核心地段的二手楼价也呈缓慢走高的态势。黄埔区楼价涨幅较小，主要受区域认知度不高以及新盘万科金色悦府售价中规中矩的影响。白云区的楼价在2010年、2011年快速上涨，一定程度上透支了白云新城的规划利好，2012年区内的二手买家仍然以本地的首置需求居多，价格承接力略显不足，价格涨速放缓。
其余海珠、番禺、荔湾等区域的楼价升幅则与大市相当。
由板块看，涨幅较大的板块主要集中在越秀、荔湾、天河、海珠等中心城区的优质地段，如天河的东圃—车陂、天河北、天河公园、员村；越秀区的淘金—建设、东风东—东山口；荔湾的中山八—陈家祠、花地湾；海珠的工业大道、海珠中心等板块；而升幅不大的板块则主要集中在花都、黄埔、白云等外围区域以及中心区的边缘板块，如花都的山前大道、白云区的同和板块、新体育馆以及荔湾的鹤洞板块、黄埔的区府板块等近郊地段。
4、较大面积、高总价的物业成交渐多，中高端买家活跃度提升
由成交的物业结构看，2012年第四季度，较大面积、高端物业呈逐渐增多的态势，显示中高端二手买家的活跃度有所提升。
据合富置业数据显示，2011年Q1—2012年Q4，二手住宅90 ㎡以下的交投占比呈逐渐走低的态势。2011年90㎡以下的占比约为75%左右，2012年则逐渐下降至60%左右。而120㎡以上的占比则缓慢上升。2012年第四季度二手住宅成交套均面积达89㎡，较此前一直较平稳的约85㎡有所上升。
由总价看，100万以下的交投占比明显呈下降趋势，2011年100万以下的占比在五成左右，2012年逐渐下降至不足四成。而200万以上的占比则有所上升，由原来的约一成，上升至两成左右。2012年四季度二手住宅成交套均总价达157.7万，较此前的140万以下明显上升。
由单价看，1.5万元/㎡以下的交投占比明显呈下降的趋势，2011年1.5万元/㎡以下的占比在六成左右，2012年逐渐下降至不足五成。而1.5万元/㎡以上的占比则有所上升，由原来的约四成，上升至五成以上。2012年四季度二手住宅成交均价接近1.8万元/㎡，升幅明显。
较大面积、高价二手住宅成交增多，一方面与楼价的实质性上涨有关，也反映了中高端换房改善需求的活跃度逐渐提升。在当前国内外经济环境复杂多变、流动性长期保持充裕的预期下，市场对通胀的担忧加剧，加上楼市前景广泛看好，购入不动产自用或者长期持有以保值增值的买家有所增多。这部分买家大多经济实力较强劲，需求以较大面积的优质高端物业为主，珠江新城、汇景新城、天河北等高端物业集中的板块受到这部分买家的青睐，交投活跃度增加，其中单价4万元/㎡以上、面积200方以上的千万豪宅成交有所增多，如珠江新城凯旋新世界的望江大面积豪宅，2012年的市场需求较以往明显增加。
5、买家实力强劲，一次性付款套均总价明显上升
受流动性放松影响，2012年一次性付款的比例较2011年下降。据合富置业数据显示，2012年广州二手楼市一次性付款的占比为29.1%，较2011年的34.3%有所下降。2011年下半年个别月份一次性付款的比例高达四成以上，而2012年各月份则基本保持三成左右的正常水平。
由总体套均总价以及一次性付款的套均总价看，基本呈稳步走高的态势，其中四季度一次性付款的套均总价高达180万以上，较以往明显上升，显示了二手买家较为强劲的经济实力。此外，套均总价的走高，也与楼价实质性上涨、中高端买家活跃度提升以及大面积、贵价盘成交增多等因素有关，也侧面反映了买家的价格认可度有所提高。
6、新房、二手房市场共同走旺，逐渐实现较良性的互动
2011年，受市场低迷影响，部分新盘“以价换量”，低开或降价走货；而二手业主反应相对滞后，价格降幅较小，造成部分地段一、二手楼价倒挂或接近，低开新盘分流部分二手买家的现象突出，受影响的区域既有外围片区，也有中心市区，这种现象一直延续到2012年一季度。
2012年下半年，随着市场的整体回暖，中心区新盘的价格稳步回升，加上中心区新盘以面积较大的改善型产品居多，首置、改善、投资等各类型买家大多根据自身的实力及需求，在两个市场之间各取所需，部分刚需买家逐渐回流二手楼市，新房、二手房市场共同走旺，基本实现了较良性的互动效应，尤其是中心区，一手新盘分流部分二手买家的影响逐渐减弱。如下表所示，与附近的一手项目比较，中心区部分二手优质物业仍有社区较成熟、入住时间快、产品丰富多样以及价格相对稍低等优势。
7、城市价值提升，租赁需求保持旺盛， 租金有所上涨
2012年广州住宅租赁市场总体保持需求旺盛、租金有所上涨的态势。据合富置业数据，2012年广州住宅租赁成交宗数同比去年增加3.8%，较2009年、2010年增加两成左右。租赁需求长期保持增长，反映了广州真实居住需求的增长。
租金方面，2012年广州二手住宅的平均租金较上年有所上涨。合富置业数据显示，2012年广州市中高档商品住宅市场平均租金为40.8元/㎡/月，较2011年上涨了4.6%，涨幅较2011年有所减缓，2011年广州住宅租金的涨幅约为一成。2012年上半年，广州二手住宅的租金基本保持较平稳的态势；下半年，随着楼价的回升，部分板块的租金也有一定幅度上涨，但涨幅不大，套均涨幅在5%—8%左右。
租赁交投增加、租金有所上涨，从根本上讲，是广州经济平稳、城市建设提速、城市价值和城市吸引力不断提升的真实体现。
8、二手商业物业量价走稳，经济以及商业“限外”等产生一定影响
2012年广州二手商铺市场相对较平稳。据广州市国土资源与房屋管理局数据显示，2012年广州二手商铺成交7053宗，较上年增加4.5%，增幅较2011年明显回落，2011年二手商铺的增幅高达1.2倍以上。2012年广州二手商铺成交面积26.5万㎡，较2011年减少36.4%，套均成交面积由上年的61.6㎡，下降至2012年的37.5㎡，由此显示2012年小面积二手商铺成为市场的主流。
2012年广州二手写字楼市场仍保持需求增加的态势。据广州市国土资源与房屋管理局数据显示，2012年广州二手写字楼成交1176宗，较上年增加39.7%，增幅较2011年明显回落，2011年二手写字楼的增幅接近七成。2012年广州二手写字楼成交面积19万㎡，较2011年增加6.8%，套均成交面积由上年的211.4㎡，下降至2012年的161.7㎡，可见中小面积二手写字楼逐渐成为市场的热点。
价格方面，2012年二手商铺、写字楼的租金、售价相对较为平稳，升幅不大。不过，商业物业的租金和售价受地段、位置、面积、商圈成熟度等因素影响较大，个别单位的价格随着商圈的成熟，价格仍有所上涨，但涨幅不大，大多集中在一成左右，较上年三到五成的涨幅明显下降。
总的来说，2012年广州二手商业市场的量、价均较为平稳，主要受2011年“过热”以及2012年经济环境偏谨慎的影响，此外，3月份政府重申商业“限外”令，限定在内地的境外人士只可以拥有一套用于自住的住宅和商用物业，部分境外、港澳台等买家购买商业物业受到一定限制，也对市场产生一定的影响。
五、2013年广州二手房市场研判
纵观2012年，随着政策的日渐明晰稳定，市场信心有所恢复，广州二手楼市温和复苏，逐渐摆脱2011年以来的低迷态势，第四季度步入交投较活跃的良好运行轨道：成交量由低位回升；买卖双方僵持博弈和观望心态减弱；一、二手楼市实现了较良性的互动；改善换房、投资需求活跃度有所回升。 这对于2013年二手楼市的走稳是比较有利的条件。
1、经济、流动性、政策三大影响因素判断
从2013年的总体经济、政策等宏观环境看，经济处于反弹、回稳的通道，通胀走势对货币信贷取向的影响会比较大，而政策具有一定的不确定性，这是研判2013年二手楼市所需要考虑的重要因素。
首先由经济环境看，2013年环球经济仍面临诸多问题，国内经济基本上摆脱下行的走势，国内GDP增速有相当大的机会保持在8%左右，经济面总体上对楼市有一定的支撑。
其次政策方面，国家加强土地和资金监管、加强地方政府问责、限购限贷持续以及加快推进房产税试点等既有政策估计会持续，而且，假如房价上行压力加大，特别是一线城市和核心的二线城市房价控制压力大，那么，政策继续采取抑制性措施的概率就比较大。而一旦有新的政策措施，那么短期内对于交易、预期、购买行为的影响估计还会存在，市场会有所波动。
再次对于楼市有重要影响的货币信贷、房贷等走向，2013年估计会是稳的走向为主。2012年年底中央经济工作会议定调“2013年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”。保持经济增长依旧是货币信贷措施最重要的影响变量，而通胀因素也将影响2013年国内的流动性的宽松或者收紧。综合经济增长与通胀走向看，预计CPI将呈有所上行，全年平均涨幅或在3%左右，货币信贷收紧的几率似乎不大，但也难维持较为宽松的状况，所以，维稳或者根据经济表现以及通胀水平适时调整的策略将会主导2013年的流动性表现。不过，即便流动性不会十分充裕，预计在全球流动性过剩、货币发行较多的累积效应下，资金流向不动产市场的热情或会增加，长期持有或保值增值的购房需求或将有所增加。
总体看，2013年的经济、货币政策以平稳为主，而调控政策存在一定不确定性，或许存在短期波动的可能，但大环境乐观因素为主，广州整体二手市场延续过去一年市场有所转好的运行态势的基础是牢固的。
2、广州二手市场运行
市场庞大，购买力较足，买家仍以首置刚需为主，改善型买家以及投资需求的活跃度将继续提升，交投量保持平稳活跃，月均成交量或许大致与2012年第四季度的平均水平相当。价格方面，受楼市大环境好转、通胀有所加剧等因素的影响，二手楼价将会继续走高。不过，由于目前楼价已经高位，加上广州二手楼市以较理性的自住刚需（首置和首改）为主，投资成份不高，在限购政策抑制下，楼价如2009年、2010年般快速上涨三成以上的可能性不高，或会以平稳上升为主。
供稿：合富置业