“房产税扩容”扑朔迷离 手握多套房暂不需太惊慌

“房产税扩容”扑朔迷离，消息称高层很谨慎

5月底，国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围让“房产税扩容”的话题再次升温。然而，有媒体援引住建部一位官员的表述称，楼市调控若想在短期内取得成效，限购、限贷等行政手段仍然是选择。房产税作为一项长期的税收政策，在楼市调控中难以“立竿见影”。“由于涉及地方财政、税收体制等方面的改革，从高层的角度来说，对于试点城市、试点时间和试点方案的选择都很谨慎。”然而，由于房价仍呈上涨趋势，尤其进入5月份，房价上涨的预期越来越强烈，市场对于房产税调控房价寄予厚望，预计房产税扩容在下半年会有具体动作。

房产税二轮试点

恐放弃存量房征税方向

对于广大已购房的市民来说，是否对存量房征税是最牵动他们神经的消息。近日也有媒体爆出，曾确定纳入第二批房产税试点，覆盖存量房的湖南，已停止房产税筹备工作，房产税存量房方向“夭折”。今年1月份曾经传出消息，长沙市、株洲市等多个地方均已经做好房产税税基评估，同时，房产税税率等细节也已上报至国务院待批。但同时，杭州、南京则被指确定进入第二批房产税试点，但两地房产税覆盖范围均不涉及存量房。

前两周，更多关于房产税的消息传出，发改委有关负责人在公开场合回答媒体提问时表示，扩大个人住房房产税改革试点范围。据了解，目前只有上海、重庆试点进行房产税征收，从今年开始，上海和重庆都因与新建商品住宅评价销售价格联动而有所提高。今年上海房产税适用税率分界线为27740元/m2，2012年这一税率分界线为26896元/m2。而重庆的应税价格起点也从2012年的12152元/m2提高至12779元/m2，是重庆主城9区2012年新建商品住房成交建筑面积均价6389元/m2的两倍。

第二批试点城市数量有限

对市场影响未必明显

还有消息称，虽然第二批试点城市上报的方案中在征收范围上仍以增量住房为主，但不排除会选取某一个或几个城市试点对存量住宅在一定条件下进行征收。有分析人士认为，在房地产调控过程中过度的行政化调控只是权宜之计，应在改革深化过程中进行相应的淡化处理或逐步退出。房产税试点扩容有利于房地产市场的长期制度建设，将加快行政调控手段淡出。由于第二批试点城市数量有限，对市场影响可能不大。

不过，最近两周层出不穷、似是而非的房产税消息，也让市民摸不着头脑。和父母联名拥有3套住房的范小姐表示，一开始听到房产税的消息，会考虑马上放掉手上一套房，或者用赠与的形式将其中一套房独立出来，只保留自己的名字。但由于办理赠与也涉及不少的契税和公证费，而且以后转让时赠与的房产要缴纳较高所得税，而且尚不知房产税是否对存量房进行征收，还是决定再看看。

另外，还有业内人士认为，如果有市民在限购之前就持有多套小户型单位，则可以考虑“卖小换大”，即在可以空出新的购房名额的情况下，卖掉二三套小单位重新买入一套大单位用于自住，“但如果这些小户型单位租金情况可观，其实也可能抵消到将来房产税的影响，除非有明确的换房需求，多套房业主未必需要那么心慌。”

“限签”令持续发威

5月十区成交量价齐跌

近日，广州市国土房管局公布了5月份全市十区一手住宅签约情况。数据显示，5月一手商品住宅网上签约面积53.29万平方米，同比减少25.1%，环比减少7.4%；网上签约均价15405元/m2，同比上升11.7%，环比下降5.9%；网上签约4840宗，同比减少23.3%，环比减少6.7%；网上签约金额82.10亿元，同比减少16.3%，环比减少12.9%。

不过，和去年同期相比，明显的签约面积和签约宗数减少，被业内质疑是“限签”令发挥了主要作用。在“限签”情况下，5月楼价环比4月份“应声”下跌5.9%，但和去年同期相比，却仍有11.7%的涨幅。

近期开始实行的“限发限签”令直接导致5月份中心区域成交面积大缩水。数据显示，中心六区新建商品住宅网上签约面积14.46万平方米，同比减少38.9%，环比减少31.1%，占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的27.1%。不过，尽管签约面积缩水，但价格却完全没有“缩水”。5月份中心六区一手商品住宅网上签约均价为24154元/m2，同步上升20.6%，环比上升2.7%。

不过，外围四区的房价也在上涨，5月均价达到12147元/m2，同比上升13.7%，环比下降1.1%。据了解，天河区猎德街5月均价高达51274元/m2，主要是猎德街成交的27宗商品住宅，其中8套位于颐德公馆(小区网论坛)，3套位于汇悦台，另外还有1套在凯旋新世界。

具体到中心各区，在“限签”的作用下，天河和越秀的5月楼价都相比4月份有明显下降。天河均价从4月份的36358元/m2，降到5月份的33645元/m2；越秀则从4月份的34826元/m2，降到5月份的29771元/m2，罕有地跌破3万元/m2关卡。

中海誉城签近500套成5月

根据阳光家缘数据，5月份广州十区两市网签量的是中海誉城，共签约491套，均价14945元/m2。第二位是增城的金地公园上城，签约297套，均价6647元/m2，保利西海岸位列第三，签约套数287套，均价18689元/m2。

市场观察

房产税如不涉及存量房

难以构建遏制房价的长效机制

对于房产税是否会涉及到存量房，从而是否能达到遏制房价的目的，业内分歧也相当明显。有专家认为，上海试点的情况已表明，只对增量房开征对房价产生的抑制作用非常有限，以此构建长效机制，恐是一厢情愿。重庆虽涉及到存量房，但也仅限于独栋别墅，而增量房产又锁定的是高档商品房，并且试点后房价持续上涨，以此构建长效机制，同样是南辕北辙。

更有人指出，从上海和重庆的实践可以看出，不涉及全部存量房，房产税遏制房价上涨或者为地方财政增加税源的愿望都难以实现。因此，要真正通过税收手段建立楼市调控长效机制，新增试点城市必须涉及存量房，而且必须从目前房价调控最难、上涨过快的一二线城市，特别是一线城市中的北广深中选择“扩围”对象。不少业内人士质疑，扩大试点范围若不涉及存量房，房产税继续试点的意义和目的何在?如果试点依旧局限于“向增量开刀”，在上海“增量试点”的经验已经足够的基础上，为何仍要重复试点？

2013中国上市房企100强万科、保利、恒大居前三

日前，由中国房地产研究会、中国房地产业协会联合主办，北京中房研协技术服务有限公司承办的2013中国房地产上市公司测评成果发布会在北京和香港同步举行，根据其发布的《2013中国房地产上市公司测评研究报告》及2013年中国房地产上市公司排行榜显示，万科再次荣登榜首，这也是万科连续六年蝉联榜首，保利与恒大则分列此次综合实力榜的二三名；中国海外发展、华润置地、龙湖地产、世茂房地产、富力地产、金地集团和融创中国则分列四到十位，其中融创是历史上首次进入该榜单十强。

上市房企总资产同比增7.86% 盈利水平有所下滑

从本次测评成果的部分核心测评指标来看，2012年，虽然调控成为常态，但在差别化信贷政策以及企业大力营销推广的影响下，不少房地产上市公司坚持主流市场定位，适时调整策略，抓住有效需求，取得了良好的业绩，各项运营规模指标均值有所增加。2012年全部上市房企总资产均值为291.87亿元，同比上升7.86%；净资产均值为87.66亿元，同比上升8.66%；房地产业务收入均值62.80亿元，同比增长12.32%；营业利润均值16.07亿元，同比上升3.34%。

测评报告同时指出，尽管年内部分企业通过积极的销售策略有效地平衡了企业现金流，降低了资金链压力，但从整个行业来看，负债水平仍在历史高位徘徊。而2012年上市房企盈利水平有所下滑，营业利润下滑的企业较上年增加26家至87家。全部上市房企净利润均值为11.82亿元，较上年小幅减少。

统计显示，2012年，除市场占有率外，房地产上市公司在多项指标上两极分化明显。在土地市场上，万科、保利、恒大、华润置地和招商地产等企业的战略重心重新聚焦一二线，而如上实城开等坚持以一线城市为核心布局周边区域的企业，将在之后的发展中占据有利地位，获得先机。

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A股上市房企投资价值

最“衰”榜榜单出炉

日前，《中国房地产报》选取了总资产排名靠前的50家A股上市房企，透过8项指标插值赋分后算术平均，得出了最终的“金扫帚”榜单。

从指标上看，排在前列的这些令人失望的企业在净利润复合增长率、存货周转率、净负债率和预收账款复合增长率这4项指标上大多处于末端。这包括嘉凯城、北辰实业、京投银泰、名流置业、泛海建设等房地产企业。从整个评分情况来看，50家A股房企大致被分成3个梯次，最终排名的平均分在4分以上的属“金扫帚”阶层，共有23家；4~5分之间的共有20家，是中规中矩的中坚阶层，在行业内具有相当品牌度的万科、招商、保利、金地、金融街、华侨城(小区网论坛)均在其列；5分以上的7家企业中，大部分实至名归。

值得关注的一点是，经常受到诟病的华远地产无论在净资产率、销售净利率和财务安全性上表现异常优异，几乎进入评分的5分梯队。此外，评分较高的企业有些则并非是传统意义上的住宅发展商，占据超过50%的比例。有分析认为，就资本市场而言，似乎也并未对这些企业有着足够的认识。5分以上的企业无一例外在市盈率的得分上占据了优势，甚至在成长性方面表现优越的新华联、宋都股份和华夏幸福也都存在着价值被低估的情况，这在投资价值的角度也给业界带来了一些新的思考点。

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