行家支招：卖方要求改变付款方式怎么办？

最近，我从熟人手上买了一套价格60万元的二手楼，按照双方订立的买卖合同规定，我要在交易递件时，交楼款的三成也就是18万元给对方，在交易完成后给对方剩余的七成也就是42万元。由于我手头上没有这么多钱，因此，对方口头承诺我可以先付40万元，剩余的20万元可以在五年内分期付清。

可是，后来由于对方家人生病，急于用钱，遂向我追讨剩余的20万元房款。由于双方关于付款方式的约定只是口头约定，无凭无据，我也就只好按照书面合同约定的方式付款，但我一时实在无法向亲友借到这么多钱，我该怎么办？

竞宇按揭公司回复：

廖小姐可以将刚买到的这套住宅抵押给银行，申请5年期的20万元额度的“个人住宅纯抵押贷款”。纯抵押是指单纯的抵押贷款，即借款人以现有名下房产为抵押物，向银行申请抵押贷款。与购房抵押贷款不同的是，纯抵押并未发生于交易过程中。像廖小姐的例子，是房屋过户以后，也就是交易已经完成以后进行的贷款。

从性质上讲，购房抵押贷款侧重于置业需要，银行可以较容易地判断贷款资金的走向；而纯抵押则偏重于理财需要，银行很难控制贷款资金的走向。因此，目前在广州只有部分银行接受个人房产纯抵押贷款，贷款利率也有可能高于购房抵押贷款。

贷款程序：首先，廖小姐要向相关银行提出申请。申请时需要提供的资料有：个人身份证号、户口本、婚姻证明（已婚者，要加上配偶的上述材料）、收入证明、收入流水账或银行存折，最重要的是要提供作为抵押物的房产证。

当银行接受你的申请后，银行会指定专业评估公司对您的抵押物业进行评估，并根据评估报告确定放贷的额度。由于是纯抵押贷款，银行风险比较大，因此银行对房产纯抵押贷款的审批额度，多控制在评估价的五成左右，贷款年限也在10年内。与购房抵押贷款不同的是，纯抵押贷款利率没有下浮10%－15%的优惠，只能按照国家指定的基准利率进行。上述手续完备、银行同意受理后，银行就会拿着被抵押的房产证到房管局办理抵押登记，获得他项权益登记证后，就可以送回银行发放贷款。

由于办理贷款的手续比较复杂，贷款人可以通过专业的按揭公司代办，以节约贷款时间，争取尽快放款。

房产纯抵押贷款的费用如下：按揭服务费为贷款金额的1.2%，评估费为房产评估价的千分之五，抵押登记费（250元）。目前，也有按揭公司的收费低于上述的行业标准，如竞宇按揭公司也免收评估费，也替贷款人交付印花税费。