广州房价大涨 更严“限价”呼之欲出

昨日公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，广州新建住宅价格指数同比增长15.3%领涨。广州地产人士表示，广州新房价格同比显著增长有去年基数较低的原因，而近期广州楼王不断涌现也意味着广州房价的长期上涨趋势还将持续。不过，过快上涨的楼价引发政府的从严调控将是大概率事件。

“复苏式上涨”恐难持续

“广州的房价近几个月涨幅明显，有失控的趋势”，广州中原地产项目部总经理黄韬对中国证券报记者表示。黄韬称，近期广州一二手房价格都有明显上涨的趋势，或许意味着“国五条”力度有限，房价涨势变得更加难以控制。

也有广州地产人士表示近期广州房价上涨属于“复苏式上涨”。“由于去年同期广州楼市处于近年来的低位，今年以来市场的复苏就使得同比数据上涨明显，”合富辉煌集团首席市场分析师龙斌对中国证券报记者表示。龙斌认为，去年5月广州楼市十分低迷，近期的房价上涨实际上是延续了去年下半年以来的回暖趋势。“根据我们检测的数据，广州2012年5月的价格比上一年同期下降了10%左右，当时开发商普遍采取了以价换量的策略，导致当时形成了近几年以来的价格洼地。”

不过龙斌表示，未来几个月广州的房价很难保持目前的增长速度，“短期看来这一上涨趋势还将持续，但是将有所放缓。”

从近期广州楼市的成交数据来看，虽然价格较去年有明显升幅，但是成交量并没有与价格保持同步。世联地产数据显示，今年5月，广州一手房成交7441套，环比上升33%，同比下降18%；成交面积共82.7万平米，环比上升31%，同比下降20%；一手房成交均价为13029元/平米，环比下降4%，同比上升6%；全市成交金额107.7亿，环比上升27%，同比下降15%。

更严“限价”呼之欲出

“按照这样的涨幅，广州今年将难以完成房价调控目标。”黄韬和龙斌都预测近期广州的限价将维持从严，这也将对开发商的定价产生直接影响。

今年3月，正值国五条引发全社会关注之际，广州公布了今年的房价控制目标：房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。今年初的广州两会上，对上述两项指标的预期分别是10%和11%。这一“完全在预期之内”的调控目标曾引发媒体的失望，然而几个月后广州的房价涨幅即将突破这一目标。

实际上，广州在4月末已启动了限价令，这一通过窗口指导方式实施的调控措施通过预售证的发放对房价进行控制，如果开发商申报的价格超过项目前期价格或同一地段的均价，预售证将不予发放。接受中国证券报记者采访的广州地产人士均表示限价令的效果正在显现，预计6月广州的房价涨幅将有所回落。

不过也有广州地产人士表示，以窗口指导形式实施的限价令只是在“统计学的意义上调控房价”，执行的力度也十分灵活，最终除了能够控制均价，对于遏制房价上涨作用不大。

值得注意的是，就在广州新房价格领涨的同时，广州还诞生了三块地王，这增大了未来广州房价保持长期上涨的可能。世联地产数据显示，今年5月份土地成交大幅上升，环比上升150%，其中住宅用地成交5宗，分别位于增城市、白云区和海珠区。5月的前10天，广州已出现两宗地王，土地市场快速升温；5月23日，广州市再次推出海珠南洲路住宅用地，并以36361元/平方米的楼面地价成为新地王，加之此前出现的番禺商业地王与白云宅地地王，一个月内广州诞生了3宗新地王。

“地王的出现加大了土地进一步上涨的预期，未来广州的房价长期保持上行是大概率事件。”龙斌表示。

拓展阅读：

多数城市5月房价维持涨势

国家统计局昨日发布70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，5月份，新房和二手房环比上涨的城市个数分别为65个和64个，均比4月份减少2个。从同比来看，新房和二手房同比上涨的城市个数分别为69个和67个，比4月份分别增加1个和3个。

“随着政策效应的持续释放，5月份房价涨势继续减缓。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，这主要体现在两个方面：一是环比价格上涨的城市个数减少，环比下降的城市个数增加；二是环比涨幅收窄。

其中，新房价格环比涨幅比4月缩小的城市有34个，福州、郑州、广州、成都的新房价格环比涨幅缩小幅度均在0.6个百分点以上。

不过，刘建伟也强调，房价环比和同比上涨的城市个数仍然较多，房地产市场调控还需继续抓好政策落实。

根据伟业我爱我家市场研究院对比近4个月数据也发现，自3月调控以来， 70个大中城市中，有65个城市新房价格环比连续上涨三个月，67个城市二手房房价环比连涨三个月。

另外，值得注意的是，一线城市房价仍保持较高涨势。数据显示，5月份，北京、上海、广州、深圳新房同比增幅仍超10%。从环比看，北京、上海和广州房价环比涨幅分别降至1.3%、1.4%和1.5%，而深圳环比则上涨1.9%，略高于4月的1.8%。

专家认为调控加码预期增强

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，楼市热度不减，一方面是地方政府的政策执行力度不够，诸如实施20%差额个税的城市仅北京一个。更重要的是各地政策细则的出台，无法在短期内增加市场有效供应，即便供需双方出现暂时观望，但多数城市购房需求依旧旺盛，无法从根本上缓解供需矛盾。

“房价继续环比上涨，势必引来政策的继续干预，北京6月初在资金监管与预售证发放方面均出台执行细则便是的说明。”胡景晖说。

据了解，在“国五条”出台后，以一线城市为代表的多个重点城市均在细则中明确“楼盘销售价格偏高且不接受政府指导者”将不予发放预售许可证。近期北京主城区已有万科、保利、龙湖等知名地产商的数十个商品房项目因定价偏高而未被“放行”，调控已从限购、限贷进一步转入限价。

胡景晖指出，压抑近三个月的购房需求近期集中释放的可能性较大，未来各地将通过严格的市场监管措施引导市场预期。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫也认为，下半年房地产调控再次加码预期增强，否则房价可能出现报复性上涨。

他指出，虽然5月房价环比涨幅暂时放缓，却无法掩盖房价实质性上涨事实。4月至5月楼市掀起一波“地王潮”与“地价上涨潮”，说明楼市调控面临前所未有压力，若无后续政策跟进和落实，房价会延续上涨趋势。在调控不放松的基调下，楼市将迎来新一轮“博弈潮”。