【房天下】2013年7月广州二手房市场报告

一、新闻摘要

7.1 番禺进入全网签时代

提要：番禺区2011年7月30日起对石楼镇、石碁镇和大龙街范围内的二手房试行网签，10月10日起对大石街、洛浦街范围内的二手房试行网上交易；今年6月30日在全区范围内实行网签交易。

7.2 上半年广州卖地收入244亿 金额超过去年全年

提要：数据显示，今年上半年306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比大幅增长60%。而广州1-6月的土地出让金高达243.7亿元，超过去年全年。

7.5 “钱荒”杀到 房贷利率优惠缩水

提要：各大城市部分银行取消优惠利率或者暂停房贷，有不少银行都对客户表示，首套房已经做不到8.5折优惠利率了，也只有9折，而一些大银行甚至表示暂时很少做房贷业务。

7.5 国务院：满足首套房贷需求 房贷政策不持续收紧

提要： 国务院发布《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，要求积极满足居民家庭首套自住购房等大宗消费，及教育、旅游等服务消费领域的合理信贷需求，房贷政策不持续收紧。

7.8 二手成交连续四个月超一手 均价同比涨逾20%

提要：据广州市国土房管局公布数据显示，从今年2月份到5月份，二手住宅市场成交量已连续4个月出现明显超越一手的现象，价格方面表现强劲，均价同比涨幅超过20%。

7.17 扩大房产税改革试点范围 多个城市方案待批

提要：国家税务总局近日下发通知明确，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。目前多个城市已上报房产税试点方案待批，“一线城市+准备较为充分的二三线城市”可能成为下一批试点城市组合。

7.18 广州房管局闭门开会 研讨新一轮楼市调控

提要：广州市房管局召集业内人士商讨楼市调控形势与对策，其中“第三套房征收房产税”、“市中心严控房价、郊区放开限购限价”等议题都成为当天讨论的重点。广州新一轮楼市调控已成为政府有关部门重点讨论和考虑的议题。

7.30 广州房协：下半年广州房价涨速将回落

提要：在昨日召开房地产市场形势分析研讨会上，广州市房协秘书长许国碧预计，下半年广州房价涨速将有所回落，将会理性发展，快速销售回笼资金，依然是开发商现金流顺畅的重要途径。

二、楼市动态

二手房市场动态：

2013年7月，广州全市二手房挂牌量为594601套，环比6月增加了37596套，增幅为6.75%。今年2月春节后，广州二手房市场开始回暖，在“国五条”的刺激下，出现末班车效应，市场一片火热，全市二手房挂牌量连续5个月保持上升，7月的挂牌量已经是2月的2.33倍，同比也大涨147.98%。同时，也可以看出近两个月的挂牌量增幅有所减缓，各区挂牌量也趋于稳定。区县方面，本月挂牌量增加的是黄埔区，环比增多22.70%；下降的是南沙区，环比减少12.64%。目前，二手房挂牌量的是天河区，达124198套，其次是番禺区112265套，海珠区100209套。

7月，广州二手房挂牌均价为18834元/平方米，环比上涨1.92%。与挂牌量相对应的，广州全市二手房挂牌价今年以来也连续保持上涨。4月份受“国五条”出台影响，有小幅下滑，但紧接着5、6月都有较高的涨幅，分别上涨4.25%和3.81%，本月继续保持上涨，全市均价趋近1.9万元/平方米，7月的均价比1月高出2000元/平方米。区县方面，本月涨幅的是南沙区，环比上涨3.39%；跌幅的是从化市，环比下跌3.08%。目前，挂牌均价的越秀区，为26624元/平方米，其次是天河区24463元/平方米，以及海珠区22572元/平方米。

租赁市场动态：

房天下二手房监控中心数据显示，2013年7月广州租金均价为3281元/套•月，环比上涨65元/套•月，涨幅为2.02%。中心六区方面，租金全面上涨。其中，涨幅的是白云区，环比上涨3.11%，其均价为2920元/套•月。越秀区涨幅也超过3%，其均价是3739元/套•月，也是全市租金的区域，其次是天河区、海珠区、荔湾区，租金均价都超过3300元/套•月。

在楼市大热，房价连续上涨的背景下，广州租赁市场的价格也节节攀升，根据中介的租单成交数据，广州租金约为48.5元/平方米•月， 市区范围内的大单间和一房一厅租金要1500元/月以上，对于普通上班族特别是高校毕业来说压力不小。从房天下租房的搜索数据来看，被检索次数的关键词是“地铁”，其次是“独立厨卫”，关注的区域有车陂、东圃、员村、大石、芳村等，可见地铁沿线稍偏区域，配有独立厨卫的单间或合租房市场青睐。区县方面，天河区的受关注，实时热门门的租金区间则是500-1000和1000-2000元/套•月。 

三、二手房市场动态

3.1 二手房挂牌量

全市：挂牌量继续攀升

2013年7月，广州全市二手房挂牌量继续攀升，达594601套，环比增多6.75%，同比增幅147.98%。

行政区：各区挂牌量9升3跌

2013年7月，广州全各区挂牌量9升3跌，总体上波动不大。其中，黄埔区挂牌量上升，环比增加22.70%，其挂牌套数为15623套，其次荔湾区环比增多10.89%，其余各区增幅在10%以内。本月挂牌量下跌的是南沙区，环比减少12.64%，其挂牌套数为5097套。花都、萝岗、增城减幅不足5%。

3.2 二手房挂牌价格

全市：挂牌均价上涨1.92%

2013年7月，广州二手房挂牌均价为18834元/平方米，环比上涨1.92%。今年以来，除了4月份受“国五条”细则影响价格出现小幅回落外，其余各月挂牌均价环比均呈增长，目前已趋近1.9万元/平方米。

行政区：各区均价9涨3跌

2013年7月，广州12区二手房挂牌均价9涨3跌。其中，涨幅的是南沙区，环比上涨3.39%，其挂牌均价为10574元/平方米；本月跌幅的是从化市，环比下跌3.08%，其挂牌均价为7899元/平方米。目前全市挂牌均价的区域是越秀区，达26624元/平方米，其次是天河区和海珠区，都超过22000元/平方米。

3.3二手房市场关注度

行政区：天河、番禺和海珠关注

7月，广州二手房市场关注区县中，前三位分别是天河区、番禺区和海珠区，其搜索量分别占总量的30.28%、14.32%和10.48%。其后，白云区、越秀区的搜索占比也超过8%。近郊区域的花都区、增城市受关注度较高，其搜索量分别为6.37%和6.29%。

热点商圈：市桥北、大石、祈福排名前三

本月入热门商圈搜索10，番禺区的市桥北、大石、祈福排名前三甲，其后还有芳村、东圃、市桥南、花都新区、洛溪、滨江东、凤凰城等。

热点楼盘：番禺区楼盘受关注

7月，网友关注的热门楼盘10中，番禺区有5个楼盘入围，分别是祈福新村、南国奥园、星河湾、丽江花园和广州碧桂园。此外还有花都区的美林湖国际社区、海珠区的金碧花园、增城市的翡翠绿洲和碧桂园凤凰城，以及白云区的岭南新世界。

地铁线：3号线、5号线搜索占比

房天下二手房数据监控中心数据显示，7月份受购房者关注度地铁线路是3号线和5号线，其搜索占比分别为18.68%和18.64%。其次是2号线、1号线、3号线支线，搜索占比也超过10%。受关注较高的地铁站有市桥站、番禺广场站、体育西路站、大石站、客村站、文冲站、梅花园站、嘉禾望岗站、广州东站、东晓南站等。

总价区间：100万以下搜索占比超五成

7月，总价50-80万元的房源被搜索次数，占比为21.64%。其次是50万元以下的房源，搜索比率为17.61%，80-100万的房源搜索量为12.65%，总价100万元以内的搜索量占比超过五成，低总价房源仍然更受关注。

面积区间：70-90平米

房天下搜索数据显示，7月关注的房源面积区间集中在50-130平方米之间。其中，70-90平米的搜索量，占比为19.89%。其次是90-130平米，搜索占比为19.52%。50-70平米也有较高的搜索量，占比为17.51%，50平米以下的房源也有超过10%的搜索量。

户型区间: 2居、3居房源关注

根据房天下二手房监控数据显示，7月市场欢迎的二手房户型为2居和3居，其搜索占比分别为35.88%和35.70%， 1居室的搜索量占比为11.05%。

四、租赁市场动态

4.1 租金价格

全市：租赁均价涨2.02%

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，7月广州租赁市场均价为3281元/套•月，环比上涨65元/套•月，涨幅为2.02%。

行政区: 中心六区价格全涨

7月，广州中心六区租金分别为：天河区3575元/套•月，环比上涨2.52%；荔湾区3368元/套•月，环比上涨2.31%；越秀区3739元/套•月，环比上涨3.03%；海珠区3528元/套•月，环比上涨2.44%；白云区2435元/套•月，环比上涨3.11%；番禺区2435元/套•月，环比上涨1.76%。

户型区间：三种户型齐上涨

7月，广州1居室租赁均价为2467元/套•月，环比上涨1.19%。2居的租赁均价为2864元/套•月，环比上涨2.18%。3居的租赁均价为3518元/套•月，环比上涨0.80%。

4.2 租赁市场关注度

行政区: 天河区的受关注度遥遥领先

7月，广州租赁市场关注仍然是天河区，其搜索占比为29.86%。第二位是海珠区，搜索比重为15.87%。其后依次是白云区、越秀区、番禺区，占比均超过10%。外围区域受关注度的是增城市和花都区，的是从化市，搜索占比近0.5%。

热点商圈10：天河区独占7席

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，7月广州租赁热点商圈10中，天河区共有7个商圈入围，分别是前4名的车陂、东圃、天河公园和员村，还有岗顶、天河北、五山。此外，进入前十的还有番禺区的大石、荔湾区的芳村，以及海珠区的赤岗。

地铁线：5号线沿线关注

“地铁”是网友自定义搜索排名的关键词。从7月的租赁市场数据看，广州地铁5号线经过车陂、东圃、员村等热门租赁区域，其受关注度，其搜索占比为24.05%。其次是3号线和2号线，占比分别为18.84%和18.69%。此外，1号线和3号线支线的搜索占比也超过10%。

租金区间：1000元/月•套关注

根据房天下数据中心监控数据显示，7月广州租房市场关注的房源价格区间为500-1000和1000-2000元/套•月，这两个区间搜索量相当，占比分别为26.31%和26.03%。2000-3000元/套•月也有11.40%的搜索量。

户型：1居、2居青睐

7月，广州租赁市场中关注的是1居室和2居室房源，搜索占比分别为40.15%和36.32%。小户型房源租赁总价低，在市场上十分抢手。3居户型适合合租或一家人住，也有15.04%的搜索量。

五、市场综述与展望

根据广州市国土房管局公布的数据，2013年6月广州10区二手房成交套数为6360套，环比5月减少1093套，跌幅为14.7%，但同比去年同期成交量仍增长了51%，这个成交量也高于去年4967套的月均成交量。在“国五条”引发的二手房过户末班车逐渐退去之后，广州二手房的成交量逐渐回落到正常水平，但总体上看市场并不冷淡，不仅同比大幅领先，而且连续5个月的成交量高于一手市场。

7月份，各大中介公司陆续发布2013年上半年市场报告。上半年广州二手市场除了成交量同比大增外，价格也节节高升。根据合富置业的成交数据统计，今年上半年广州二手房套均总价高达163万元，比2012年同期套均增加27万元！在市场热度不断升温的背景下，超过三分之一的业主有意识地提高放盘价格，放盘价升幅介于10%-20%之间。相比之下，外围区域二手房价格优势更大，吸引了不少刚需买家。其中，花都区在“国五条”效应后全市二手房成交量大幅回落的情况下，依然保持强劲的成交数据。另外，市中心一些楼龄较久的楼梯房改房，也存在一定的价格优势，但套均价一般也要100万以了。

另外，今年以来，广州一手楼价多次领涨，上半年的涨幅已 过调控目标。因此，连续出台了限价、限售、限签等政策，中心区域的一手供货量偏少，也给二手房市场更多的空间。随着前几个月的交易大热，市场上的房源有所消耗。目前业主心态强硬，低价房源出现缺货。数据显示，总价100万元以下的房源连续4个月新增量下滑。

房贷方面，7月初国务院已经明确表达，将保证首次置业房贷，但从目前的情况看，这一规定尚未发挥效用。广州地区多家银行纷纷调整或取消首套房贷利率优惠，房贷申请依然面临审批长、难度大的问题。业内人士透露，中小银行放款速度稍快，可供二手房交易参考。

出品单位：

房天下广州二手房：http://esf.gz.soufun.com/

房天下广州评估网：http://pinggu.soufun.com/default/fA-cgz.htm