高处未算高 出租收益却走低

据广州市国土房管局公布的数据，2013年9月全市10区的二手住宅登记宗数为6605宗，同比减少4.2%。当月受一手楼市促销吸客影响，二手楼市成交有所转淡，中介行促成的二手住宅买卖业务量比8月减少一成，租赁业务量更比8月减少一成半。

满堂红市场研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，9月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅成交均价为19347元/平方米，环比上升1.2%，同比上升16.7%。租赁市场方面，9月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅平均租金为46.0元/平方米•月，环比持平，同比上升9.3%。

“满5年”可售房源趋缺

今年9月，广州二手住宅价格继续处于上行通道内，总价在250万元/套以上的物业成交比例为11.3%，比8月微增0.1个百分点，连续两个月高于10%。另一方面，由于信贷在第三季度末极度紧张，一次性付款客户比例从8月的29.5%回升至9月的31.8%。满堂红市场研究部高级经理周峰指出，高总价物业成交比例微增是房源供应属性变化所致，从下表1可以看到，今年第三季度成交的二手住宅买卖个案中，原业主持证满5年以上的比例为40.7%，比今年季度减少16.5个百分点，比今年第二季度减少8.1个百分点，是自2011年广州执行限购政策以来的比例值。“免营业税”的房源在今年上半年消耗过快，导致近段时间供应减少，从而令持证时间不足5年的房源重新占主导。证不足5年的业主是在最近几年楼市高峰期内才发生购房行为，支出成本较大，再次出售时也无法给准客户太大的还价空间，故即使信贷收紧，高价物业仍旧保持一定的成交比例。

10月1-9日，由于有国庆假期的因素影响，经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比9月同期大幅减少四成，成交均价为19461元/平方米，比9月同期上升1.2%。9月全市二手住宅套均总价是145.8万元/套，若以150万元/套为分界线，9月总价在150万元以下的可流通房源占总体可流通房源的比例是45.7%，比8月减少1.9个百分点。而10月1-9日总价在150万元以下的可流通房源占比为47.1%，比9月同期减少0.9个百分点。由此可以推断，接下来的第四季度广州二手楼价仍会在高位振荡前行，看房时间持续有半年以上的准客户，能把下决定的时间相应提前。

大型楼盘出租创新低

今年9月经满堂红地产促成的二手住宅租赁宗数比8月减少一成半，比2012年同期减少13%，跟2012年11月的宗数持平。换句话说，今年9月的住宅租赁市场已提前进入淡季，造成这种现象，主要是今年广州住宅租金上涨过快所致。据满堂红市场研究部统计的数据，今年第三季度广州总体住宅平均租金为45.5元/平方米•月，比第二季度上升7.4%，比2012年同期上升13.3%，今年第三季度广州住宅套均租金是3407元/月•套，比第二季度的3022元/月•套增加385元/月•套，其中天河区的住宅套均租金更从第二季度的3964元/月•套上升至第三季度的4637元/月•套，数值上增加673元/月•套，增幅达17.0%。

尽管住宅租金急升，但小业主将物业出租所产生的普遍不乐观。满堂红市场研究部抽取月均出租宗数在50宗以上的楼盘或社区作为分析对象，对它们在今年前三季度的买卖成交均价、平均租金及毛进行对比（下表2）。可以看到，楼龄在13年以下的住宅盘出租毛相对较低，今年前三季度基本在2.7%以下，骏景花园(小区网论坛)在今年第三季度的出租毛更是低至1.9%，远低于全市平均水平（2.8%）。而楼龄在13年以上的中等规模楼盘或旧社区，其出租毛皆在2.8%以上，甚至高于3%。除此之外，珠江新城周边的铂林国际 (小区网论坛)、嘉裕礼顿阳光(小区网论坛)、MBA国际 (小区网论坛)等 盘则继续保持高性价比，出租毛稳定在3.2%以上，达3.7%。

满堂红市场研究部高级经理周峰分析，住宅出租表面上与物业成交价和租金的变化有关系，实质还是跟房源的供应量挂钩。现时租赁成交活跃且楼龄在13年以下的楼盘，若居住规模在8000户以上，其租赁流通房源普遍比买卖流通房源多出5～6倍，过多的面积相近、户型相似的房源在租赁市场上“露面”，即使租金随大市而上涨，其涨幅也远不如同一小区内供应有限的可售房源涨幅，故出租难言理想。相反，楼龄在13年以上的楼盘，只要居住规模在3000户以下，其租赁流通房源只是买卖流通房源的3倍以下，租客可选择的空间有限，出租便能保持稳定状态。至于 产品，单个楼盘的规模只有1000户以下，出租持续高企也在情理之中。目前多数投资客户的购房皆是高成本行为，若要保证获取高于平均水平的出租，衡量其流通房源数量是首要关键。

供稿：满堂红地产