韩世同：房产税改革需从根本税制着手 以房养老应设置合理年限

中共十八届三中全会于今日闭幕，会前，国务院发展研究中心公布的其为十八届三中全会提交的“383”改革方案，已引发舆论的广泛猜测和热烈讨论。针对“383”方案中,网友最关注的几个问题，包括“小产权房松绑”、“房产税试点范围扩大”、“以房养老”以及“二套房贷”等等，我们时间采访了寒桐投资顾问，资深地产专家韩世同先生，听取他对上述问题的解读与分析。

小产权房不应“许建不许卖”

对于“383”方案中“小产权产”有望被松绑的猜测，韩世同表示：小产权房不应“许建不许卖”。

，随着城市的发展，许多原来农村的土地现已成为城市的一部分，并非真正意义上的“农村”。而在这些地块上建起来的小产权房，本身已经具备了商品房的性质，只是一直以来缺乏统一的监管。与之相对，同样是从原来的“农村”地块上买地开发，开发商建设的商品房既然允许交易，那作为当初乡、镇一级政府批准下建设起来的小产权房，同样应该允许。

第二，如今政府有意“松绑”，将小产权房纳入统一监管，这是一个好事。当初允许建设，如今却不允许交易，在本质上对于小产权房的建设者是一种歧视，这是不合理的。

而对于小产权房对商品房的冲击，韩世同表示冲击不会太大。小产权房在诸多方面与普通商品房质量、档次不同，有着不同的消费群体，各有市场，彼此并不兼容。

房产税改革需从税制根本着手

对于“383”方案中提出扩大房产税范围，是否意味着房产税时代全面到来，韩世同表示：现阶段的房产税出台，实际意义不大。

首先，政府只有在以推动税制改革为前提下，通过实现分税制，以此为基础出台更为合理的房产税制，才能真正发挥税收对房地产市场的调节作用。在当前税制的根源问题没有解决的前提下，置业者购房成本不变，政府又出台房产税方案，只会让大众更多地误读为其作为增加财政收入的又一渠道。

其次，房产税的出台，对有多套住房的投资型置业者入市有抑制作用，但是基于目前房地产市场以刚性需求为主流的前提，首套置业需求尚未仍未满足，作用有限。

“以房养老”应注意设置合理的养老金支付年限

对于今年国务院印发相关文件明确提出“以房养老”，引发舆论广泛关注，对此韩世同表示：将“以房养老”完全替代其它形式的养老，其实是大众对于国务院文件的误读。

首先，国务院的政策实际上是包含了以民政、市场化、慈善养老等多方面的养老方案，“以房养老”只是市场化养老中的其中一环，并不能代表整个未来养老政策的方向。

其次，以房养老作为一种市场化养老方案，针对的是一部分有需求的人群，并非针对所有老百姓。普通民众完全可以根据自己实际房产持有状况选择其它养老方式，如“子女养老”、“房产套现养老”等等，大众仍握有选择养老方式的主动权。

最后，就“以房养老”的可行性来说，当然也要经过科学研究，特别是要注意设置一个合理的养老金支付年限标准，真正让长者在有生之年可以持续享受，避免出现房子倒按揭给银行若干年，自己尚未身故，银行却基于房产价值和其它原因停止支付养老金，长者最终房财两空的局面。

广州可尝试以保障房“养”公租房

近日、上海、深圳纷纷出台调控政策，把二套房首付提至7成，北上广深四个城市，现在只有广州还是6成首付，对于广州是否会跟风，韩世同表示广州即便效仿，意义也不大。提高二套首付，本身就是针对有一套以上房产人士的政策，对于能买得起二套房的这部分人来说，二套房首付从原来的六成升至七成，他们照样能支付，实际作用并不大。

韩世同同时建议，广州真正可以尝试的，应当是参考香港居屋和公屋的模式，逐步实现一套以保障房“养”公租房的模式。具体方法为：政府通过合理定价，控制保障房建设成本，保证保障房的市场定价控制在既低廉又能盈利的水平上。而从保障房销售中获得的收入，则将其投入到回报较低的公租房的建设中，实现通过保障房扶持公租房的良性机制。