【房天下】2013年11月广州二手房市场报告

一、市场综述与展望

今年“金九银十”，广州乃至的楼市市场均有不错的表现，一二手成交趋好。截止目前，广州市房管局尚未公布10月的二手房签数据，但从此前中介公司的统计来看，10月的成交量环比9月有小幅下降，但整体上还是比较客观的。价格方面，因为高价房源的成交呈上升趋势，中原地产统计的成交价为21130元/平方米，合富置业公布的则高达22432元/平方米，属于结构性上升，从房天下的全市挂牌均价来看，仍保持在1.9万元/平方米左右。

在楼市趋热的背景下，备受瞩目的“十一届三中全会”胜利召开，会议公报发布后引发解读热潮，公报将财税改革放在重要位置，虽然房产调控和房产税方面的具体内容并未体现，但公报主要是宏观性纲领，楼市调控收紧政策很快就出台了。在“三中全会”之前，北京、上海、深圳已经率先出政策，虽然更多的是重申性质的，包括二套房首付提至七成也普遍被认为对市场为造成太大影响。

11月18日，广州“穗六条”正式发布，其中规定非本市居民家庭购房需提供过去5年内连续3年以上的个人所得税或社保缴纳证明，被认为杀伤力的一条。“穗六条”公布后，执行上以网签时间为节点，19日正式开始，二套房首付提至7成则从25日生效。

政策出台后，必然导致一部分购房者因为不符合购房资格而被迫搁置购房计划，市场上的有效需求下降，部分急于回收资金的业主心态变软，降价成交的房源个案增多，根据阳光家缘查询到的中介网签数据，“穗六条”出台前后三周的网签数据分别是：11.11-11.17网签686套，11.18-11.24网签961套，11.25-11.30网签795套，虽然当周有一个明显的上升，但“末班车”效应并未大规模爆发，后一周有所回落但成交量仍高于11月的前两周，整体上看，市场运行并未受到很大冲击。

未来一两个月内，“穗六条”的影响将会持续显现，不足3年社保无法购房仍然是一道无法逾越的门槛，成交量可能会有小幅下滑。到明年春季，随着时间的推移部分购房者也会重新具备入市资格，市场亦会慢慢恢复。

二、楼市动态

二手房市场动态：

2013年11月，广州全市二手房挂牌量为667205套，环比10月增加了19147套，增幅为2.95%。2月份以来，广州二手房挂牌量连续增长。6月的挂牌量是2月的2.2倍，最近几个月，挂牌量逐渐到达一个极限，涨幅有缩窄，上月首次出现环比下降，不过降幅仅0.39%，本月又有小幅增长。

区县方面，本月广州12区挂牌量相对保持稳定，外围的花都区和增城市有较多增长，涨幅达21.77%和20.34%，其余各区涨幅均不足10%，中心的越秀区和海珠区挂牌量有小幅下跌，跌幅不足5%。整体上看，外围区域基数小，波动幅度略大。目前，全市挂牌套数的是天河区，达136627套，其次是番禺区123675套，海珠区95700套。

11月，广州二手房挂牌均价为18638元/平方米，环比下降1.39%。今年以来，广州全市二手房挂牌价也连续保持上涨，其中，5、6月份的涨幅达4.25%和3.81%，7月以来涨幅缩窄。上月，全市均价出现微跌，本月受“穗六条”影响，挂牌均价再度回落，但仍保持在19000元/平方米左右小幅震荡的范围内。

行政区方面，本月12区均价呈现9涨3跌，其中南沙区涨势最猛，环比上涨3.22%，其次萝岗区、番禺区、天河区涨幅均超过2.5%，环比下跌的是花都区、荔湾区和增城市，跌幅在1.2%-1.8%之间。目前，各区均价的是越秀区，达28386元/平方米，其次是天河区25450元/平方米，海珠区23561元/平方米。的是外围的花都区和从化市，均价仅8千出头。

租赁市场动态：

房天下二手房监控中心数据显示，2013年11月广州租金均价为3252元/月•套，环比下降31元/月•套，降幅为0.94%。中心六区方面，本月只有白云区租金环比上涨，涨幅为0.38%，其余各区都有小幅下跌。目前，越秀区、天河区、海珠区租金均价都超过3500元/月•套，荔湾区也高达3269元/月•套，白云区2926元/月•套，番禺区2443元/月•套。

从房天下数据中心监控数据来看，租房者最关注的房源条件依然是“地铁”，近郊地铁沿线配套齐全的单间和一房一厅出租最快，地铁3号线和5号线被检索次数，天河区的东圃、车陂、员村，番禺区大石、洛溪，荔湾区芳村等都是热门的租房区域。

三、二手房市场动态

3.1二手房挂牌量

全市：挂牌量66.7万套

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年11月，广州全市二手房挂牌量为667205套，环比增加19147套，增幅为2.95%。今年以来，全市挂牌量连续保持上升，近几个月赠书有所放缓，上月出现小幅回落，本月再创新高。

行政区：各区挂牌量10升2跌

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年11月，广州全各区挂牌量呈现10升2跌。其中，花都区和增城市的升幅，分别增多21.77%和20.34%，黄埔、从化、萝岗、天河、白云的挂牌量也有不同程度的增加，南沙、荔湾、番禺基本保持不变，涨幅不足1%。本月挂牌量出现下跌的是越秀区和海珠区，跌幅分别为4%和2.87%。目前挂牌量的是天河区136627条，其次是番禺区123675条，海珠区95700条。

3.2 二手房挂牌价格

全市：挂牌均价下跌1.39%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年11月，广州二手房挂牌均价为18638元/平方米，环比下跌263元/平方米，跌幅为1.39%。7月份以来，全市挂牌均价保持在1.9万元/平方米左右小幅振动，近两个月，价格环比均呈下降。

行政区：各区挂牌均价9涨3跌

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年11月，广州12区二手房挂牌均价9涨3跌。其中，南沙区涨幅，为3.22%，萝岗、番禺、天河环比上涨超过2%。海珠、越秀涨幅也超过1%。本月环比下跌的是花都、荔湾、增城，跌幅均在1%-2%之间。目前，均价的是越秀区28386元/平方米，其后是天河25450元/平方米，海珠23561元/平方米。

3.3二手房市场关注度

行政区：天河、番禺和海珠关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月，广州二手房市场关注区县中，前三位分别是天河区、番禺区和海珠区，其搜索量分别占总量的20.01%、15.91%和12.09%，天河区的搜索量进一步提升。其后，白云区、越秀区的搜索占比也超过10%。近郊区域的花都区、增城市受关注度较高，其搜索量分别为6.95%和6.81%。

热点商圈：祈福、市桥北、大石排名前三

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月入热门商圈搜索10，有5个来自番禺区，分别是祈福、市桥北、大石、洛溪、市桥南，还有3个来自天河区：车陂、天河北、东圃，此外还有花都的新区和荔湾的芳村入围前十。

热点楼盘：番禺、增城楼盘受关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月，网友关注的热门楼盘10，番禺区、增城市各有三个楼盘入围，分别是祈福新村、星河湾、尚上名筑和碧桂园凤凰城、太阳城巧克力社区、翡翠绿，此外还有花都区的美林湖国际社区、海珠区的金碧花园、天河区的华景新城和白云区的富力桃园。

地铁线：3号线搜索占比

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示，11月份受购房者关注度地铁线路是3号线，其搜索占比为21.17%，其次是5号线，占比17.01%。1号线、2号线、3号线支线、8号线的搜索占比也超过10%。其中，3号线的搜索占比有所下降，5号线、8号线占比上升。地铁站方面，受关注的前十名是：梅花园站、体育西路站、石桥站、广州东站、燕塘站、石牌桥站、天河客运站、金洲站、华师站。

总价区间：50-80万元房源被搜索次数

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月，总价50-80万元的房源被搜索次数，占比为31.62%。其次是50万元以下的房源，搜索比率为17.60%，80-100万的房源搜索量为10.19%，总价100万元以内的搜索量占比近六成。

面积区间：90-130平米

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下搜索数据显示，11月关注的房源面积区间是90-130平米，其搜索占比为21.16%。其次是70-90平米，搜索占比为20.51%。50-70平米也有17.97%的搜索量，50平米以下的占比为15%。

户型区间: 3居关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

根据房天下二手房监控数据显示，11月市场欢迎的二手房户型为3居，其搜索占比为40.49%，过去几个月，2居和3居的搜索占比都非常接近，本月2居的占比为35.02%，比3居少了5个百分点。此外，1居室的搜索量占比为10.34%。

四、租赁市场动态

4.1租金价格

全市：租赁均价下跌0.94%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，11月广州租赁市场均价为3252元/套•月环比下跌31元/套•月，跌幅为0.94%。

行政区: 中心六区1涨5跌

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月，广州中心六区租金分别为：天河区3535元/套•月，环比下跌1.26%；荔湾区3269元/套•月，环比下跌0.91%；越秀区3626元/套•月，环比下跌0.06%；海珠区3537元/套•月，环比下跌0.39%；白云区2926元/套•月，环比上涨0.38%；番禺区2443元/套•月，环比下跌1.17%。

户型区间：1居上涨，2、3居下跌

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月，广州1居室租赁均价为2437元/套•月，环比上涨0.49%。2居的租赁均价为2837元/套•月，环比下跌0.32%。3居的租赁均价为3524元/套•月，环比下跌1.07%。

4.2租赁市场关注度

行政区: 天河区的受关注度

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月，广州租赁市场关注仍然是天河区，但其搜索占比有所下降，为24.54%。第二位是海珠区，搜索比重为14.52%。其后依次是白云区、番禺区、越秀区占比均超过10%，荔湾区占比6.85%。外围区域受关注度的是花都区和增城市，占比分别为3.86%和3.16%。

热点商圈10：天河区占5席

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，11月广州租赁热点商圈10中，天河区共有5个商圈入围，并且占据前3名，分别是东圃、车陂、员村，还有后面的天河公园和岗顶。此外，还有番禺区的大石和洛溪，以及荔湾区的芳村，海珠区的赤岗和白云机场路。

地铁线：3号线搜索占比

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

从11的租赁市场数据看，地铁3号线的关注度，占比23.06%。其次，5号线占比为21.56%、2号线、8号线、1号线占比均超过10% ，3号线支线为9.96%。

租金区间：1000-2000元/月•套关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

根据房天下数据中心监控数据显示，11月广州租房市场关注的房源价格区间为1000-2000和500-1000元/月•套，这两个区间的搜索量占比分别为27.85%和26.59%。500元/月•套和2000-3000元/月•套的搜索占比也超过10%。

户型：1居、2居青睐

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月，广州租赁市场中关注的是1居室和2居室房源，搜索占比分别为41.79%和37.19%，3居的搜索占比为15.05%。 

五、11月新闻摘要

11.1 深圳二套房首付提至七成

提要：11月1日深圳市出台房贷新政，对第二套住房贷款首付比例提出了新要求，即贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

11.4 住建部拟取消经济适用房 公租房将成住房保障主体

提要：住建部相关司室已经开始汇总“试点”公租房并轨运行的城市有关情况，并拟逐步减少经济适用房直至在全部取消，公租房将成为住房保障的主体，但不会涉及已出售的经济适用房。

11.8 上海房管局推"沪七条"二套房首付提至7成

提要：11月8日，“沪七条”出台，其中规定进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

11.12 广州个人住房信息自助查询机投入使用 15秒办好无房证明

提要：“广州市个人住房信息自助查询机”正式投入使用，市民办理个人（家庭成员）名下无房证明，只需将二代身份证放置查询机相应位置，即时就可获取由机器直接打印的无房证明，全程仅需15秒钟。

11.18 “穗六条”出台 购房需三年社保 二套首付提至七成

提要：广州市人民政府厅公布“穗六条”，其中要求非本市户籍居民家庭购房需提供过去5年内在本市连续3年以上的个人所得税或社保缴纳证明，同时二套房首付比例提至70%。

11.26 国土房管局证实：广州未被纳入房产税第二波试点

提要：广州国土房管局副局长黄文波表示，广州未被纳入第二波房产税试点名单，但广东有城市入选。

11.28 三天7城楼市调控齐“收紧”

提要：继北上广深政策升级后，在11月底，二线城市更是成为收紧调控的主力。福州、南京、杭州、长沙、武汉、厦门、南昌等多个城市均在近日“扎堆”升级楼市调控政策。

出品单位：
房天下广州二手房：http://esf.gz.soufun.com/
房天下广州评估网：http://pinggu.soufun.com/default/fA-cgz.htm