新政来袭 市场变色

据广州市国土房管局公布的数据，2013年11月全市10区的二手住宅登记宗数为6652宗，同比减少3.5%。当月18日出台的“穗六条”措施对市场影响极大，中介行促成的二手住宅买卖业务量比10月减少两成，租赁业务量比10月减少一成半。

满堂红市场研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，11月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅成交均价为21346元/平方米，环比大幅上升10.5%，同比上升28.6%。租赁市场方面，11月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅平均租金为46.8元/平方米•月，环比上升2.2%，同比上升15.4%。

结构性上升难以持续

今年11月18日，广州市人民政府厅发布了穗版调控政策的升级版（简称“穗六条”），对比今年3月底出台的穗版政策，严厉程度大幅增加。“穗六条”里面除了继续对一手住宅项目实施限售、限签外，还把第二套住房贷款的首付比例从六成提高到七成。更重要的，是对非广州籍的客户限购进行升级，要获得购房资格，非广州籍的客户必须提供“自购房之日前5年内在广州市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”，这跟此前“自购房之日起算前2年内在广州市连续缴纳1年以上社保证明或个人所得税证明”有很大的差别。除了二套房首付提高从11月25日执行外，其余细则一律从11月19日执行，由于“穗六条”从发布到实施之间没有太多缓冲时间，非广州籍客户数量迅速减少。

满堂红市场研究部对“穗六条”实施前后的广州二手住宅买卖市场的客户比例和各自成功还价幅度进行对比（下表1），可以看到，11月19-30日非广州籍客户成交比例为61.5%，比11月1-18日减少4.6个百分点，广州本地客户比例则增加至38.5%。而尽管潜在客户数量出现缩减，但客户成功还价幅度还是出现较大差异，非广州籍客户成功还价幅度只从新政实施前的2.9%增加到3.0%，增幅不算大；但广州本地客户的成功还价幅度则从新政实施前的3.5%增加到5.5%，增幅明显。

满堂红市场研究部高级经理周峰分析，过去四年，非广州籍客户在广州市购买二手住宅的比例一直维持在68%-71%之间，今年前十一个月该比例为66.2%。但由于有“三年期社保或个税证明”的限制，估计在潜在客户中至少有两成以上的外地客户受此影响无法进入广州市10区内购买住宅，一、二手住宅市场也会受此影响而导致成交量在未来半年缩减30%左右，故广州本地客户顺理成章成为未来一段时间的市场主力客户群。一旦他们对自己看中的物业有还价的意愿，中介经纪将会配合他们在业主开价的基础上进行有效“压价”，在有所侧重的前提下，本地客户的成功还价幅度大于外地客户的还价幅度。11月广州二手住宅均价大幅上升，突破“2字头”，只是越秀区的成交量逆市增加后的结构性变化所致，但无法作长期实质性支撑，不排除此后到明年春节期间的二手楼价出现宽幅震荡的可能。

12月1-10日，经满堂红地产新增可售房源的数量比11月同期增加4.2%，而新增可入市购房的准客户数量则比11月同期减少4.7%。流通买卖房源中，面积在100平方米以上占总房源的32.2%，比11月同期增加1.5个百分点。成交方面，二手住宅买卖宗数比11月同期减少近三成，成交均价为20477元/平方米，比11月同期下跌3.2%。二手住宅市场的成交缩减，将令广州中介行业再次进入“洗牌”阶段，无法开拓联动业务的中介行，有可能要通过缩减规模来维持运营。

表1：2013年11月“穗六条”前后客户比例及成功还价幅度对比表

老越秀学位房需求坚挺

今年11月受新政影响，广州二手楼市成交转淡，但各个区域表现有异，越秀区的二手住宅成交宗数比10月增加15.2%，成交均价为28415元/平方米，环比上升4.3%，而其在全市10区中所占的比例为14.4%，比10月增加5.1个百分点，故对全市二手均价起到较大的拉升作用。当月越秀区的成交呈现“面积增大、总价升高”的特征，套均面积从10月的66平方米/套增加到78平方米/套，套均总价从10月的179.8万元/套增加到222.4万元/套。以长线投资性质入市的客户比例从10月的30.4%增加至39.6%，为子女购买学位房的比例则从10月的6.5%增加至9.4%。

满堂红市场研究部高级经理周峰分析，越秀区的购房客户以广州本地客户为主导，今年前十一个月广州本地客户在越秀区买房的宗数占该区总宗数的40.6%，仅次于荔湾和海珠两区。由于本地客户除了在限贷方面有影响外，在限购方面并无外地客户那么多限制，只要资金充裕，入市时间可以由自己掌握。一般来说，年底并不是学位房的成交旺季，但11月在朝天路、东风东路、东川路、淘金东路、文德路、小北路等地皆有学位房成交，套均总价高达300.8万元/套，部分物业成交价甚至超过500万元（下表2）。这一“反季节”的购房行为，显示家长类买家对未来购房成本的担忧，故选择在潜在购房客户有效数量缩减的情况下入市，避免不必要的竞争。

表2：近期越秀区部分学位房成交表