11月广州二手楼市量减价稳 “穗六条”加重观望

一、11月广州二手住宅需求不旺，二手楼价微涨0.4%

2013年11月合富标准二手住宅价格指数（广州）（以下简称合富标准指数）为1805点，环比2013年10月上涨0.4%，同比2012年11月上涨16.7％，较基期2008年1月上涨80.5%（见下表）。11月份广州二手楼价高位企稳，但上冲动力不足。

本月广州二手楼市总体较疲弱，“穗六条”政策出台后，观望氛围加重。小部分外地户籍买家暂时失去购房资质，但占比不大。首付提高，部分实力有所不足的换房买家购房压力增加，入市节奏放缓；也有部分改善需求一次性付款，改善需求的占比有所降低。楼价高企、房贷等入市门槛不断升高以及叫价合理的刚需盘源不足等因素制约市场交投，不过，需求较迫切的首置刚需大多入市积极，性价比较高的“笋盘”受青睐。业主心态总体较平稳，降价出售的意愿不强，部分贵价单位和大面积物业小幅让价，刚需盘源叫价坚挺，二手楼价高位企稳。

二、11月广州二手住宅交投下降，二手楼价高位企稳，上冲乏力

合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，2013年11月广州二手住宅网签2731套，23.5万㎡，环比增加5.4%，同比减少5.2%。不过，由实际市场情况看，本月广州二手楼市总体较疲弱，交投有所走低。

由二手住宅周度网签量的走势看，11月份各周网签量均不高。其中“穗六条”出台后的第三周，二手楼市出现短暂的赶搭“末班车”效应，网签大幅上升。不过，此后网签大幅回落，总体交投不旺。

价格方面，2013年11月广州合富标准指数为1805点，较10月上涨0.4%，较去年同期上涨16.7%，自9月份以来，广州二手楼价连续3个月高位企稳，涨速明显放缓，显示二手楼价高位后，上冲乏力的特征。

三、楼价高企、房贷等入市门槛不断升高以及叫价合理的刚需盘源不足等因素制约市场交投

回顾今年二手楼市的三个阶段发现，自9月份以来，二手楼市已经呈逐渐转淡的态势。2013年3月份，受20%个税“末班车”效应影响，交投井喷爆发，并创历史新高，成交量为正常时期的三倍，价格较快速度上涨。4—8月份，交投量虽然“顶峰回落”，但总体运行仍较良好，需求保持较活跃，价格稳步走高。不过，9月份以后至今，市场渐转淡，交投逐步下降，11月份交投疲弱的态势更明显，价格高位企稳，上冲乏力。

9月份至今，二手楼市的不活跃态势，主要与楼价高企、房贷收紧等入市门槛不断升高以及叫价合理的刚需盘源不足等因素有关。据合富标准指数看，今年1—10月份，二手成交价格呈稳步攀升态势，并于10月份升至价阶段性高峰：全市成交均价2.2万元/㎡，套均总价200万；中心六区均价2.6万元/㎡，中心六区套均总价223万；其中天河区二手均价3.3万，套均总价达368万。而全市一次性付款占比高达四成，一次性付款套均总价260万；其中越秀区和原荔湾一次性付款占比超六成；天河、海珠约占五成。

受入市门槛不断升高影响，部分买家的观望情绪加重，期望价格有所下降的心态较明显。调查显示，观望情绪较浓厚的买家主要有三类：

种是实力相对不强的买家，以首置居多，这部分买家的看涨心态相对不强，观望情绪较浓，对政策、价格有所期待，部分转投外围楼市。

第二种是有一定实力，需求不算迫切的“中端”买家，首置、首改均有。这部分买家的购房心态较为理性、稳定，考虑因素较多，部分客户的追价意愿下降，交易节奏放缓。

第三种是受教育程度相对较高的买家，以企业中高层管理者居多，对未来政策走势、经济、物业税等较为敏感，入市较犹豫。

总的来说，楼价及房贷等入市门槛高企，始终制约市场需求的进一步释放，加上叫价合理的有效刚需盘源明显不足等因素，二手楼市的交投节奏明显放缓。

四、“穗六条”进一步加重市场观望氛围，但其根源仍在高楼价

11月中旬，广州市政府出台“穗六条”政策。受此影响，二手市场的观望氛围进一步加剧。大致来说，“穗六条”政策对二手需求的抑制较直接的政策主要有两个： “三年社保”和“二套首付七成”。总体而言，“穗六条”政策对二手楼市的影响主要有两方面：

一是实质性影响：约两成二手需求入市暂时受阻。

（1）“三年社保”的实质性影响：约两成外地户籍买家或会受影响

根据数据统计、历史经验以及前线反映，二手楼市中约六成的买家为外地户籍买家，其中约三成外地买家为企业、公司的中高层白领，这部分买家在广州工作大多三年以上，绝大部分能提供三年及以上的社保或个税证明。另外，约有三成外地买家为经商的生意人，这部分买家约有一成能提供三年及以上的社保或个税证明，主要是楼价高企，这部分买家为购房以作多年的准备。由此估计，暂时不能提供三年及以上的社保或个税证明的外地买家仅占两成左右，但这部分买家大多有一年以上、两年左右的社保或个税证明，大部分为在广州经商多年的生意人。

统计发现，11月份外地户籍买家的占比仍为六成以上，与以往变化不大，今年1—10月份外地买家的占比为63%。

（2）“二套首付七成”政策实质影响：不足一成买家或会增加购房压力

分析发现，“二套首付七成”政策的实际波及面也较小。据合富标准指数监测显示，二手买家中约六成以上为首置买家，不受政策的影响；约有一成为投资客，这部分买家绝大部分为长线投资，首付比例大多在六成及以上，因此受政策实质性影响不大。剩余三成为改善换房型买家，但这部分买家 “卖一”的比例较高，部分买家本身的资金实力较强劲，据合富标准指数监测，约有一成半选择一次性付款；选择按揭的改善换房需求中，约有7%的买家首付在七成及以上，首付六成的改善买家仅占8%。因此，总体来说，受“二套首付七成”政策实质性影响的买家仅占一成不到，且多集中在楼价较高，但买家实力相对略有脱节的板块，如越秀区、中山八路等板块。

综合以上分析，“穗六条“政策的实质性影响不算太大，约有两成左右的买家入市暂时受阻。

二是心理影响较大：中低端期望价格下跌，观望加重；中偏高及高端更关注价格；迫切性买家入市仍积极。

由上表对比分析可得，“穗六条“政策较大程度上令部分买家的观望情绪进一步加重，期望价格有所下跌的心态较明显。总体来说，大致分三种类型：

实力相对不足的中低端买家，以首置居多，“穗六条”政策前，看涨心态已经减弱，有一定的观望情绪；“穗六条”政策后，观望加重，期望价格有所下跌的心态明显。

有一定实力的中端首置和首改买家，“穗六条”政策前，由于需求不算迫切，心态较为稳定；“穗六条”政策后，对价格也有所期待，入市节奏放缓，但遇到性价比高的“笋盘”，入市机会仍然较大。

实力较强的中偏高端及高端买家，“穗六条”政策前后的心态均较为稳定；但更青睐让价空间较大的中心区优质“笋盘”。

综合以上分析可得，“穗六条”政策的实质性影响不算太大，约两成买家或会受影响。但心理影响相对会较大，部分中端及中低端需求的观望情绪加重，不过，其根源仍然在高企的楼价。

五、迫切性刚需入市仍积极，改善需求回落，贵价单位成交有所减少

11月市场的观望氛围虽然加重，但需求迫切的买家入市仍较积极，主要是需求具有硬性，对政策相对不敏感，但追价意愿不高。据合富置业数据显示，2013年11月，首置二手买家的占比有所上升，由原来的不足六成，增至约六成五；而改善换房需求由原来的三成下降至两成五左右。改善需求回落，与整体市场的观望氛围加重有关。

据以往的历史经验显示，当市场向上态势明显，市场预期走高的时期，改善需求也会积极追价入市；当市场转淡，整体交易热度下降的时期，改善型买家的需求一般会明显减少，主要是这部分买家的需求相对不急切，对政策也较为敏感。

受改善需求减少影响，本月贵价单位的成交也有所减少，成交均价和成交套均面积等均有所下降。（如上图）

六、业主心态总体平稳，但也有所分化，小部分小幅让价；部分不降反升

本月业主心态大致保持平稳，反价、惜售现象不多，但议价空间仍不足。业主大多“不差钱”，有部分业主对楼市有所观望，但总体来说，对楼市的信心仍较充足，降价出货的意愿不强，叫价仍较坚挺。

调查显示，部分业主的心态也有所分化。部分业主的心态略有松动，主要是贵价单位、大面积物业和前期叫价过高的盘源；也有个别急售的业主小幅让价；部分业主对一次性付款的买家也会有所让价，议价空间集中在5%左右。据合富标准指数监测，11月业主的平均让价空间为6.1%，较此前的5%略有增加。

不过，也有部分业主不降反升，主要是“卖一”的业主，由于二套首付提高而上调原先物业的叫价。据悉这部分业主主要分两类：一是市区核心地段的优质盘源，如越秀区素质较高的学位房、天河北的优质盘源；二是部分置换型业主由于资金实力不足，希望提高原先单位的价格，支撑置换物业的七成首付，如番禺丽江花园板块、海珠金碧花园片区等。

据合富标准指数监测，11月超过五成业主叫价坚挺，放盘价保持高位企稳，约有四成的业主不同程度上调了原先的叫价，较此前的三成增加，主要受置换型业主的首付提高影响，仅有不足一成的业主由于各种原因小幅下调叫价，降幅集中5%左右。

七、各区域的价格基本走稳，楼价与上月持平的板块增多

由各区域以及板块的价格看，本月大部分板块和区域的价格均呈高位企稳的态势，涨速明显放缓，其中楼价与上月持平的板块明显增多。由物业类型看，天河、越秀等市区核心地段的优质盘源，仍有部分买家承接其前期的较高放盘价外，其余板块的价格均走稳。

八、政策消化或将持续至明年一季度；其后市场大致恢复至平稳、正常态势，楼价升幅趋缓

2013年3月份，广州二手楼市在“个税末班车”效应下，交投井喷爆发；其后3—9月份，市场基本保持平稳、良好的运行态势，需求较活跃，价格稳步走高；9—10月份，由于楼价高企，市场逐渐出现一定的观望情绪，整体追价意愿减弱，价格高位企稳；11月份“穗六条”出台，实际受影响的买家不多，约占两成，迫切型需求入市仍积极，但中低端买家观望加重，期望价格下跌，中偏高及高端买家更关注“笋盘”，追价热情下降。由此显示，观望的根源仍在楼价以及房贷等入市门槛的高企。

“穗六条”与2011年的“国五条”有所不同，2011年的“国五条”，大多在楼市火热的背景下骤然出台，致使楼市急转直下，市场消化政策时间会较长。而“穗六条”在楼市已经有所转淡情况出台，加深了市场的观望，但消化速度应该会快于2011年的“国五条”。 由此预计：

（1）目前这种交投不旺，观望较浓厚、价格高位企稳的态势仍将持续一段时间。

（2）不过，楼市消化政策的速度将较快，明年一季度左右市场或会恢复。主要鉴于整体大环境仍然较好、城镇化进程提速、人口红利、一线城市的资源优势等根本性宏观因素没有实质性变化。加上供需矛盾仍然偏紧，市场的政策“抗药性”仍然较强等因素

（3）不过，交投大幅放量的可能性不高，大致恢复到较正常、平稳水平，总体成交量大约与今年第二、三季度相当。主要是由于楼价高位、房贷等入市门槛高企的因素始终实质性影响楼市，加上市区盘源不足以及外围新盘的分流影响

（4）随着楼市的恢复，二手楼价预计稳中有升的态势不变，但升幅估计低于2013年。

（5）未来政策走向依然是市场的不确定性。

供稿：合富置业