楼价大幅回调 节后租赁火爆

2014年1月，经中介行促成的二手住宅买卖业务量比2013年12月增加一成，住宅租赁业务量比2013年12月减少一成。

满堂红市场研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，1月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅成交均价为19246元/平方米，环比下跌11.3%，同比上升15.6%。租赁市场方面，1月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅平均租金为46.7元/平方米•月，环比下跌0.8%，同比上升5.2%。

成功还价幅度创两年来新高

今年1月的二手住宅总体均价跳出2013年11、12月的“高位”，回落到2013年8至10月1.9万元/平方米的水平。买家成功还价幅度达到10.3%，是2012年1月（9.1%）以来的点，其中广州籍客户成功还价幅度为12.5%，非广州籍客户成功还价幅度为9.3%（下表1）。满堂红市场研究部高级经理周峰分析，今年年初的情况跟两年前极其相似，2012年初房贷利率比较高，今年也如此，1月银行的信贷额度仍然紧张，往年在年初时能申请到的利率优惠几乎绝迹，整月一次性付款的客户比例为32.3%，仍旧处于高位。而政策层面对市场的影响也开始令“卖方市场”的主导作用有所减弱，符合入市资格且资金相对充裕的准买家，必然通过中介人员对看中的物业进行“压价”，因小业主的开价普遍比市场行情高出12%-13%，故真正成交价格的回落幅度也大。按目前的市场承接力来看，1.9万元/平方米是条“支撑线”，也是相对合理的市场水平，所以才有1月的成交量比12月增加一成的结果。

春节后周，广州二手市场延续节前最后一周的表现，暂时不温不火，只有学位房买家相对活跃，现时以“为子女购房”为目的入市的买家比例为4.8%，比2013年第四季度的平均值（3.5%）要高。周峰预计2月下旬开始市场购买力会逐步回升，若在过去半年内已处于持续看房阶段的准客户，并于近期看中物业的前提下，不妨考虑在2月底前作出决定，否则在3月上旬之后，大部分业主或许会根据看楼客户数量的变化去重新调整放盘价，继而影响准客户的购房支出成本。

节后租赁市场进入“快车道”

春节前一向是住宅租赁市场的淡季，今年1月也不例外，经满堂红地产促成的住宅租赁宗数比2013年12月减少一成。满堂红市场研究部将把广州市住宅租赁市场划分成46个板块，并跟踪2013、2014连续两年1月二手住宅的平均租金变化情况（下表2）。可以看到，有3个板块的租金出现同比下跌，不过跌幅仅在2%以内，不算大；而同比涨幅在10%以内的板块有18个，同比涨幅在10%以上的板块有25个，其中涨幅是市桥、沙湾板块，同比上升31.5%。满堂红市场研究部高级经理周峰透露，小业主在春节前很难按原租客退租前的租金水平将房屋租出去，故大多数业主会收回物业，待春节后才重新放租，1月整月有效租客数量比12月整月减少11.6%，而可供出租的有效房源数量则比12月减少23.6%。在1月承租的客户，基本上是在广州度过农历新年的外地人士，他们遇到的同类竞争相对较少，但付出的租金成本还是比去年年初要稍高。

从2月7日（大年初八）开始，外地务工人员陆续回流广州，住宅租赁需求有所增加，2月第二周的潜在租客数量比春节前一周大增67%，可供出租房源也比春节前一周增加28%，但租赁市场表现分成两个阶段。周峰分析，在2月14日（元宵节）之前，回流租客的数量并不算多，以在天河、越秀两区板块内上班的白领族居多，对天河、越秀、荔湾、海珠等区域的租房需求量较大，其中又以地铁沿线周边、租金处于中等水平的黄村、东圃、棠东、沙河、赤岗、南洲等板块的一房或小两房物业。2月14日之后，大批外地客户将会重新回到广州，特别是广州多个批发市场的打工族，届时包括白云、番禺、黄埔、花都等次中心区域的两房物业将迎来租赁成交高峰，这一波租赁潮会持续到3月上旬。租金方面，周峰预计同样分两个阶段产生变化，在元宵节之前，小业主只是轻微加租，房租仅比1月春节前的水平上升2%-3%之间。而从元宵节后到3月周之前，小业主将会明显加租，市区热租板块的租金有机会比春节前上升5%-7%，郊区板块的租金将比春节前上升3%-5%。

供稿：满堂红市场研究部