房价"暴跌论"被指不现实 专家称支撑高房价因素仍存

中新网2月18日电(房产频道 孙建永)近日，关于中国房价预期将暴跌、香港楼价下跌的报道不断，房价“暴跌论”是否属实？1月份超九成城市楼市成交量环比下跌，部分城市“腰斩”，楼市是否就此迎来转折点？为此，中新网房产频道多方采访得到的观点认为，房价“暴跌论”并不现实，支撑高房价的因素依然存在，如在购房需求旺盛、地价高的推动下，尤其在北京等热点城市房价仍有上涨的可能。

房价“暴跌论”渐蔓延

未来房价将会暴跌？据了解，近日关于房价下跌的报道大有蔓延之势，人们那根敏感的神经再次紧绷起来。昨天，一篇关于“中国房价暴跌已悄然开始”的报道被广泛转发，另有报道提及香港房价下跌、恒大地产将启动大范围降价促销，一时间，中国房价预期暴跌的观点甚嚣尘上。

中新网房产频道梳理发现，房价暴跌的判断来自对中国经济减速、国外房地产市场多年发展规律的推论，更直接的理由则是出于对1月份楼市成交量出现腰斩的判断。据中指研究院对国内43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现，1月份有超过九成城市楼市成交量环比下跌。另有数据显示，北京上海等地1月份成交量甚至出现腰斩，三四线城市甚至有崩盘的风险。

或许对房价暴跌的预判并非空穴来风，近日，以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅降价的消息引发关注，另有传闻称恒大地产国内将启动大范围降价促销。大型房企带头降价是否会引发联动效应？为此，有报道直言，“热门的大城市房价可能还会微涨，但对于大部分城市而言，暴跌已在悄然进行。”

为此，北京理工大学房地产研究所所长周毕文在接受中新网房产频道采访时表示，房价“暴跌”的观点推断并不现实。周毕文分析称，目前不同城市间已经出现了房产价格分化，一线城市维持不动或略有上涨的空间，三四线城市房价可能会往下走。但在缺乏数据支撑、购房需求多、地价高的情况下，断言房价暴跌是不现实的。

链家地产张旭也对房价“暴跌论”持否定观点，认为“房价暴跌不大可能”。她说：“今年市场没有利好，但也没有明显利空。不管是1月北京成交量走低，还是恒大降价，我觉得都有特殊原因，算是个别现象。”

业内判断房价或仍将上涨

一段时间以来，亚洲首富李嘉诚不断大量抛售中国内地房产，其举动引发业内和市场的广泛关注。李嘉诚的举动是不是一个信号，引发业界各种猜想。有观点就断言，李嘉诚的行为本身就是一个严重的警告，即中国内地的房价会暴跌。

随后，万科董事会主席王石也在其实名微博坦言：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”更有媒体引用王石的观点称，2014年楼市“非常不妙”。

以上企业家们的言谈行为是否可作为判断市场走向的依据，周毕文对此持保留意见，认为媒体的判断仅仅以王石和李嘉诚的行为做论证，但是都缺乏具体数据支撑。相反的则是，目前土地成交频繁，地王项目不断出现，房价仍然可能预期上涨。

为此，业界认为房价上涨的判断占比更多。其中，亚豪机构副总经理高姗分析，2014商品住宅涨字当头，主要原因在于自住型商品房用地的大量推出，挤占了不限定销售价格的纯商品住宅的用地量，特别是年末北京达到竞价上限转而竞建自住型商品房面积的土地出让方式，更使得纯商品住宅供应面积减少、成本上升，高昂的土地成本是房价上涨的推手之一。

对于未来一段时期的房价走势，住建部政策研究中心住宅与房地产业处处长赵路兴认为，房价暴跌的判断未免有些偏颇，目前中国土地财政的机制没有根本变化，因此支撑高房价的因素仍然存在，但需要看到现在房地产市场在各地区之间已经出现分化。(中新网房产频道)

【延伸阅读】 

香港“抛楼”加剧内地房企悲观情绪 年内难言乐观

新闻来源：经济参考报

日前，香港楼市掀起降价风，由新鸿基与长和系为代表的香港老牌地产商纷纷打折促销， 折扣一度高达40%。香港作为一个历经楼市跌宕起伏的成熟市场，其风向标意义可谓深远，而这一信号，使成交量已大幅下滑的内地房地产业的悲观情绪再度加剧。

万科董事会主席王石表示 ，2014楼市“非常不妙”，一向乐观的任志强也开始转调，认为“涨幅会大幅下降”。

对此，专家认为，在国内外流动性紧缩的大背景下，内地楼市年内恐将难言乐观。

抛售

港商择机先动

2月10日，新鸿基地产推出新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘，价格为平均每平方尺9268港元，较去年首推时下降近35%，甚至低于同区域二手房价格10%至15%。如果算上项目提供的付款折扣优惠、新地会会员折扣优惠等其他优惠，项目价格降幅可达40%。此外，李嘉诚长和系长江实业新年新盘也以降价25%开售。

土地方面也不再热络。2月12日，香港屯门两幅限量地也以远低于市场预期的价格成交，每平方英尺地价2129港元，创12年来新低。

对此，C R IC研究中心研究员杨科伟表示，经过楼市大幅跌宕尤其是从1997年香港楼市泡沫破灭中爬起来的香港地产商，对市场走势和风险控制有着独到的洞察力。

中国房地产学会副会长陈国强在接受《经济参考报》采访时表示，虽然内地楼市与香港楼市相对独立，但是不能否认会造成影响。一方面，造成影响的因素在传导下同时作用于内地，另一方面，对本就易受影响的内地购房者的心理预期，影响更为明显。

自称“永远不赚最后一个铜板”的地产商李嘉诚，在过去短短5个月间，便连续抛售价值约200亿元的内地物业。自8月以来，李嘉诚控制的长和系便开始抛售国内不动产，8月以26亿元出售广州西城都荟广场等项目、10月以约70亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心、12月以预计30亿元出售南京国际金融中心大厦。而今年年初，李嘉诚之子李泽楷执掌的电讯盈科公告拟售北京三里屯电讯盈科中心。此外，李氏家族同时减持嘉湖银座近70%股权。

杨科伟认为，作为“精明”港商代表的李嘉诚一向被视为投资风向标，其频抛物业的做法正源于对未来市场的判断。

警觉

A股房地产板块大幅下挫

17日，中指研究院报告显示，在2月10日-2月16日的一周内，监测的42个城市中，超9成城市周均成交面积同比下跌。

C R E IS中指数据库数据显示，第7周监测的42个城市中，月周均成交面积除温州、徐州、南充外同比全部下跌，其中北京、深圳跌幅，分别下跌91 .83%和89 .29%，广州紧随其后，同比下跌77.25%。

事实上，2014年伊始楼市成交遇冷，多数城市环比和同比均有所下降。以2013年最为火爆的一线城市为例，C R IC研究中心数据显示，1月，深圳同比下降72%，其次为广州，降幅达54%；北京、上海则分别同比下滑49%与31%。环比方面也有不同程度下滑，深圳以环比下滑51%高居榜首，广州随后环比下降30%，北京、上海则分别环比下降16%与28%。

链家地产市场研究员张旭认为，1月份市场的成交平淡，更多的应视为国内楼市在传统淡季影响下的短暂回落。从今年市场的整体趋势上看，当前购房积极性不及前两年，整体市场的热度和预期略有降温，对于房企而言也并不急于推盘。

与此同时，资本市场对于房地产业未来判断也不看好。自2013年起，房地产股全面下跌，跑输大盘8个百分点。其中，地产龙头保利地产2013年股价跌幅达38 .2%，万科下滑19.37%，招商、金地同样如此，跌幅分别达29.75%和3.68%。

跌势仍在继续。截至2月16日，2014年以来，在不到50天内，房地产(申 万)指 数 便 已 累 计 下 跌 了0.23%，“招保万金”四大房企股价也无一例外下跌。其中，招商地产累计下跌13 .14%，保利地产累计下跌6.79%，万科A累计下跌8.22%，金地集团累计下跌8.23%。

业内人士表示，地产股的走势不仅是房地产上市公司当季业绩的体现，更代表了市场投资者对于未来房价和房企运营情况的预期。

在此影响下，房企大佬近日来也纷纷悲观再起。据媒体报道，万科集 团 董 事 长 王 石 日 前 在 接 受 采 访时，用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。

而他的观点便是此前对李嘉诚抛售物业的发声：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，楼市要小心了！”。

同时，一向被称为大嘴的任志强，也在常年唱多后，进行了改口“我做了十几年房地产报告，今年次提出‘风险’两个字。”任志强说，“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观，我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险”。

钱紧

内地楼市年内难言乐观

对于香港楼市，杨科伟认为，资金与楼市高度相关，流动性紧缩成紧箍咒。

“在联系汇率制度下，港元汇率与美元挂钩，受外部资金影响较大。”杨科伟表示，2014年1月28日至29日的美联储货币会议宣布削减100亿美元Q E计划，自2月起将再削减100亿。美国经济温和复苏、就业持续改善没有改变，Q E削减就将会继续，未来会有外资持续大规模流出。

住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，香港楼市与内地楼市上涨周期联动，香港作为内地房企主要融资地，热钱外流势必会对融资造成影响。但自2013年房地产市场走高以来，房地产项目出货率较高，房企资金较为充裕，内地楼市又有其独立性与封闭性。“因此，香港楼市从某种角度来讲对内地楼市有一定影响，但影响程度不能过高估计。”

“实际上，我们应注意的是香港楼 市 下 滑 对 内 地 购 房 者 预 期 的 影响。”赵路兴说。

曾出任美国联邦政府房产金融办专家，现任新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒此前在接受《经济参考报》记者专访时表示，从中国房地产市场来看，与其他地方不同的是，其房价支撑的绝大部分是由于房价上涨预期。

“我们通过模型计算过北京市场的房价，得出如果北京要维持目前房地产市场的发展现状的话，北京市场的预期是每年要涨5.9%。但是如果预期向下跌了一个百分点，则意味着，要使得价格均衡的话北京房价将下降31%。”邓永恒说。

除以上影响外，杨科伟表示，2014年一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，将适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求。

“一面是市场需求的萎缩，另一面则是资金面收紧导致支付能力受挫，2014年内地房地产市场难言乐观。”杨科伟说。

对于2014年内地房地产风险，陈国强表示，应警惕对市场风险认识仍然薄弱的内地房企，对房市信号作出错误判断，造成不可控的风险。“香港楼市经历过市场的春夏秋冬，一旦出现问题，反应较为迅速并谨慎。在出现问题时，果断割肉，以减少损失。但内地房地产企业虽然经历了2008年的短暂低迷，但却未经历过较大的高低起伏，内地房企对风险认识仍然薄弱。”□记者 梁倩 高伟 北京报道