二套房到底怎么认定？ 九种情况值得注意

自首付比例提至七成,“二套房”便成为有购房需求一族考虑的重要问题。但也有不少消费者不太了解“二套房”到底要怎么认定，何种情况下又算是首套房。那么，针对现实生活中大家关注的几种情况，羊城晚报记者采访了业内人士，提请大家注意下列九种情况。

1自己有住房,给成年子女购房

如果父母名下住房的房产证上写有成年子女的名字,再为子女购房,算第二套；否则,算套。

2 自己有住房，以未成年子女名义再购

根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。

3 未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

根据目前银行“认贷又认房”，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。

4 有全款购买住房，再贷款购房

过去只“认贷”，这种情况不算二套房，但现在加了“认房”，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。

5 有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房

目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。

6 先商业贷购房，再使用公积金买房

目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算作二套房。

7 婚前一方贷款购房，婚后以另一方名义再购且户口不在一起

夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有结婚登记。银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

8 婚后共同贷款购房，离异后再购房

只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过“假离婚”来规避二套房新政的想法也付诸东流。

9 名下有商业 ，再购普通住宅

根据目前的政策,商业 不在限购之列，所以再购普通住宅仍算首套。

【拓展阅读】

银行开始“挑客”首套房贷利率优惠基本绝迹

一些银行采取“价高者得”等手段，如贷款人发现银行有这些已明令禁止的行为，可向其主管部门或当地监管部门反映。

今年一季度已过去，对于购房者来说并不轻松。往年那种年初银行贷款额度会相对宽松、利率甚至有折扣的情况并未出现，相反一个月比一个月紧张。在线金融搜索平台“融360”发布的3月房贷报告就显示，首套房8.5折优惠在已彻底绝迹，二套房则上浮10%-30%，并出现了银行挑人放款的现象。少数银行一直处于暂停房贷的状态中。

房贷利率几无优惠

据了解，3月以来，房贷持续收紧。多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠，对房地产相关贷款审批逐渐趋严。最直观体现就是房贷利率进一步提高，8.5折利率优惠在彻底绝迹，首套房多数上浮5%-20%不等，二套房维持在上浮10%-30%左右，但多半“有价无市”。不少购房者反映虽然银行可以受理业务，但大多无法给出具体的放款时间，有的即使审批完了还要继续等“贷”，有半年未放款的情况，令近期银行有关房贷的投诉不断增加。

从广州的情况来看，目前仅有恒生银行、汇丰银行和花旗银行等3家外资银行对首套房仍有9-9.8折利率优惠。渣打和兴业两家银行执行基准利率，其他银行的首套房利率均上浮5%-20%，民生银行和平安银行的新增房贷业务处于暂停状态。二套房利率则普遍在1.1倍到1.2倍之间。有银行开始“挑客”

据融360分析人员透露，根据他们对35个城市的近500家银行进行的样本分析发现，由于去年银行积压了很多房贷单，额度稀缺，银行压贷、缓贷现象严重，在利益驱使下，一些银行出现“挑客”现象。比如“价高者得”。个别银行要求客户上调房贷利率以推进审批进度，否则系统会自动将利率较低的排在后面，审批时间无法保证;有的银行会优先给二套房贷放款，因为二套房的贷款利率上浮更高;优先给贷款总额大的客户放款;优先给工资更高的客户放款;还有一些银行用信用贷款来“代替”房贷，只因信用贷款利率在8%-18%不等，不少外资行更是达到22%-24%，远高出房贷利率。

实际上，上述做法都是监管部门明令禁止的。如果贷款人在贷款过程中发现银行有上述行为，可向其主管部门或当地监管部门反映，来维护自身利益，或者选择业务办理较正规的银行申请。