政策利好扭转市场预期 二手房挂牌均价全面上涨

一、楼市资讯

11.05 新政利好 购房者入市积极性突增

提要： 在央行“9•30”房贷新政利好释放的带动下，随着各银行执行细则的相继落地，以及一手楼市的抢眼表现，二手房购房者预期也发生了改变，入市积极性突增，令二手楼市摆脱了自今年年初以来买卖双方持续观望、市场交投胶着的僵持态势。

11.10 二手房中介费不再3%封顶 实施市场调节价

提要：广州的二手楼交易，不再必须按房屋成交价0.5%-3%缴中介费，根据广州国土房管局实时规定，中介费由交易当事人与中介企业商定，实施市场调节价，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

10.12 二手房营业税年前有望调整

提要：“关于二手房营业税的相关政策，国税总局正在研究。”一位接近国税总局的知情人士则表示，二手房营业税政策在年底前进行调整的可能性很大。

11.22 央行11月22日降低贷款利率0.4个百分点

提要：2014年11月22日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率：金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

11.27 粤港澳自贸区审批未落地 南沙二手楼价已开始上涨

提要：已经画了很多“饼”的南沙楼价近期再受利好刺激，粤港澳自贸区方案即将公布的消息近期频传，虽然目前仍无官方消息，但南沙二手楼市价格已快速升温，甚至再次出现了“惜售”风潮。

11.30 网签快报：二手房签走势回升 中介行情见好

提要：根据房天下广州二手房统计的房管局房源信息数据显示，11月第4周广州市二手房签合计663宗，环比前一周增加3.59%；与第三季度的“冷清”相比，11月的网签走势回升，中介市场行情转好，各家中介公司有望过上一个“暖冬”。

12.01 广州公积金贷款实行按申请先后审批

提要：自从广州实行公积金贷款规模控制以后，申请公积金贷款要“抢”额度。但从12月1日开始，公积金中心开始按照公积金系统录入保存时间的顺序审批发放额度。今后，市民如果想要早日得到公积金额度，就需要尽快录入公积金系统，早日开始排队。

二、楼市综述及动态

楼市综述：房贷新政加降息 扭转市场预期

继“9•30房贷新政”之后，11月市场又迎来重磅利好消息，22日央行将金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，在连续的政策利好刺激下，之前楼市胶着的交投状态和浓厚的观望情绪一扫而空，11月的市场预期得以完全扭转。

有分析人士认为，此处央行降息的幅度较大，目的在于“一步到位”以避免误导市场。从广州楼市的反应来看，新房依旧走着年底跑量的路子，虽然有部分市区楼盘价格上涨，但整体均价依旧下行，开发商定价相对理性，并没有因为降息而盲目涨价。而二手房市场的定价的最终权掌握在业主手里，作为个人业主来说，更多的则是“看风定价”，所以11月份在媒体报道政策利好、中介造势行情转暖的背景下，不仅购房者的入市积极性增加，业主也是“看风涨价”，11月份，最能体现市场预期的挂牌均价毫无疑问地被拉升了。

成交方面，官方尚未公布11月的二手房成交信息，而根据房天下广州二手网统计的房管局房源信息数据显示，11月网签的二手房为合计2509宗（含已签约、已递件、已结案），周平均网签量都在600宗以上，日均网签量为89.60宗，环比10月上涨了25.69%。与第三季度的“冷清”相比，11月的网签走势转好，各家中介公司有望过上一个“暖冬”。

二手房市场动态：在售房源量微跌 挂牌均价全面上涨

根据房天下广州查房价网的数据显示，2014年11月，广州全市二手房挂牌量为537951套，环比减少0.12%。虽然有部分地方发生“惜售”现象，但整体挂牌量依然趋稳，房源充足。

挂牌均价方面，11月广州二手房挂牌均价为19639元/平方米，环比上涨4.06%，成为今年挂牌均价的月份。广州11区县中，除了荔湾、从化环比下跌以外，其他区县的挂牌均价都出现了不同程度的上涨，呈现出“小幅度全面上涨”的态势，在当前的政策背景下，反映了业主、投资客对楼市普遍性看好的预期。

租赁市场动态：租金价格下跌 年底是换房好时机

根据房天下广州查房价网的数据显示，2014年11月广州全市租金均价为3337元/月•套，环比下跌10元/月•套，随着时间进入年底，租房需求有所减少，有空置房源放租的房东会适当调低租金以吸引租客，而对于一些有换租需求的房客来说，年底到春节前后是一个不错的好时机。 

三、二手房市场动态

3.1 二手房挂牌量

全市：挂牌量53.79万套

【数据来源：房天下广州查房价网】

根据房天下广州查房价网的数据显示，2014年11月，广州全市二手房挂牌量为537951套，环比微降0.12%，挂牌量微跌，整体依然趋稳。

行政区：各区挂牌量6增5减

【数据来源：房天下广州查房价网】

区县方面，11月广州各区挂牌量6增5减。挂牌量增幅的区县是黄埔区，环比增加了7.78%。挂牌量减幅的是南沙区，环比减少37.54%，受自贸区方案即将落地等消息的刺激，南沙再现惜售风潮。

3.2 二手房挂牌价格

全市：挂牌均价环比上涨4.06%

【数据来源：房天下广州查房价网】

挂牌均价方面，2014年11月，广州二手房挂牌均价为19639元/平方米，环比上涨4.06%，反映了业主在当前政策下普遍看涨房价的心态。

行政区：各区挂牌均价9涨2跌

【数据来源：房天下广州查房价网】

从各区县的挂牌均价看，11月各区均价呈现9涨2跌，除了荔湾、从化环比下跌以外，其他区县的挂牌均价都出现了不同程度的上涨，呈现“小幅度全面上涨”的态势。另外挂牌均价的区县依然是越秀区，挂牌均价为29172元/平方米。

3.3 二手房市场关注度

行政区：天河、番禺、海珠关注

【数据来源：房天下广州查房价网】

11月，广州二手房市场关注区县前三位分别是天河区、番禺区和海珠区，与上个月相比，天河区的搜索占比超过了番禺区，成为了关注的区县。

热点商圈：番禺的大石关注

11月热门商圈搜索10，有6个出自番禺区，分别是大石、洛溪、市桥北、广州雅居乐、市桥南、祈福；此外进入搜索top10的还有海珠的滨江东、天河的天河北、东圃以及花都的新区。

【数据来源：房天下广州查房价网】

热点楼盘：番禺区楼盘受关注

【数据来源：房天下广州查房价网】

11月，网友关注的热门楼盘10，番禺区楼盘有7个入围，分别是祈福新村、锦绣香江、华南碧桂园、广州碧桂园、星河湾、顺德碧桂园、雅居乐剑桥郡；此外进入了热门楼盘top10之列的还有岭南新世界、碧桂园凤凰城、华景新城。

地铁线：3号线搜索占比

【数据来源：房天下广州查房价网】

房天下广州查房价网数据显示，11月份购房者关注的地铁线路是3号线，其搜索占比为21.31%，其次是2号线，搜索占比为16.77%。

总价区间：50-80万元的房源被搜索次数

【数据来源：房天下广州查房价网】

11月，总价50万-80万的房源被搜索的次数，占比为22.20%。其次是50万元以下的房源，搜索占比为18.66%，80-100万的房源搜索量占比为13.70%，总价100万元以内的搜索量占比超五成。

面积区间：90-140平米

【数据来源：房天下广州查房价网】

11月关注的房源面积区间是90-140平米，其搜索占比为25.64%。其次是70-90平米的房源，搜索占比为22.84%。

户型区间: 三居关注

【数据来源：房天下广州查房价网】

11月市场欢迎的二手房户型依旧为三居室，其搜索占比为46.30%，其次是两居室，搜索占比为34.55%。 

4.1 租金价格

全市：租赁均价下跌

【数据来源：房天下广州查房价网】

2014年11月广州全市租金均价为3337元/月·套，环比下跌10元/月·套。年底到春节前后是租房的淡季，租金相对会有较大的议价空间，有需求的房客可以抓住这个不错的换租时机。

行政区: 六大主要租赁区县3跌3涨

【数据来源：房天下广州查房价网】

2014年11月，广州六大主要租赁区县租金分别为：天河区3654元/套·月，荔湾区3386元/套·月，越秀区3655元/套·月，海珠区3715元/套·月，白云区3089元/套·月，番禺区2538元/套·月。

户型租金：1居、3居均价上涨，2居下跌

【数据来源：房天下广州查房价网】

2014年11月，广州1居室租赁均价为2485元/套·月；2居室租赁均价为2893元/套·月；3居室的租赁均价为3533元/套·月

4.2 租赁市场关注度

行政区: 天河区的受关注度

【数据来源：房天下广州查房价网】

11月，广州租赁市场关注的仍然是天河区，搜索量占比为29.01%，另外海珠区、白云区的搜索量占比也较高，都超过了14%。

热点商圈10：天河区占6席

【数据来源：房天下广州查房价网】

11月广州租赁热点商圈10中，天河区共有6个商圈入围，分别是东圃、车陂、员村、珠江新城中、天河公园、棠下；此外，进入热门商圈top10的还有海珠的赤岗、荔湾番禺区的大石和洛溪、荔湾的芳村。

地铁线：3号线关注

【数据来源：房天下广州查房价网】

从11月的租赁搜索数据看，地铁3号线的关注度，搜索占比为25.05%， 其次为5号线，搜索占比为17.54%。

租金区间：1000-2000元/月·套关注

【数据来源：房天下广州查房价网】

11月广州租房市场关注的房源价格区间是1000-2000元/月·套，其搜索占比为30.83%，其次是500-1000元/月·套，占比为27.27%。

户型： 一居青睐

【数据来源：房天下广州查房价网】

11月，广州租赁市场中关注的是1居和2居，搜索量占比分别为43.75%和38.79%。

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