2014年二手房均价涨幅收窄 年底收尾同比只涨2.51%

部分：2014年广州二手房市场概况及政策盘点

一. 2014年广州二手房市场概况

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1、政策依然是影响市场的重要因素

回顾2014年的广州二手房市场，完全可以用“低迷”、“成交锐减”等词语来形容，从截止目前房管局公布的前11个月的成交数据来看，广州全市二手房住宅共累计了成交了52234套，与13年同期相比，减少了38%左右，如果将13年10月才纳入全市统计范围的增城和从化的成交数据减掉的话，同比减幅将更大，14年广州二手房市场的不景气可见一般。

决定14年二手房市场行情的主要因素，主要还是房地产政策的宏观调控。如果说13年是因为政策实施前乌龙般的“末班车”效应导致了成交量的大好，那么14年的楼市就是伴随着政策执行进入了调整期。不管是作为一线城市坚守着不放的“限购“、趋紧的信贷政策，还是广州本土的“穗六条”以及“史上严公积金政策”，都对二手房的成交市场产生了深刻影响，哪怕是5月份的“央五条”也未能提振二手房市场，依然一路走低。

趋紧趋严的政策一方面确实抑制了投机性需求和房价的过快增长，同时也造成了一些“误伤”，导致合理性的改善需求难以满足，这也是后来分类调控政策出现的原因之一，而随着14年的时间向后推移，在各地城市逐步放宽房地产政策背景下，“9•30新政”和央行降息终于给广州的二手房市场带来了一丝“暖色”，成交在年末出现了回升的迹象，中介行情也开始转好。

14年的广州楼市还有一大热点就是南沙自贸区的申报，经过几次“狼来了”、“叫停”以及终的落地，可谓是“一波多折”，南沙楼市也在申报过程中体验了一把“过山车”般的经历。另外“邻居”佛山的限购松绑、广州新房的降价促销，也对广州的二手房产生了一定影响，分流了部分客源。

现在时间已经步入2015年，不少业内人士和房产机构在对新一年的楼市展望中都提到了一线城市有望松绑限购，不过对于房价将涨还是将跌则看法不一，而在政策方面，业内人士则是普遍期待政府能减少强制性干预措施，让分类调控和市场调节发挥更大的作用。

2、2014年广州二手房挂牌量整体稳中微跌

政策的趋紧，市场的低迷，让二手房市场的观望情绪几乎弥漫了2014年的大部分时段，广州二手房的挂牌量在这样的背景下，除了个别月份以外，全年的整体走势基本呈稳中微跌的态势，月平均挂牌量在54万套左右，“低谷”是春节所在的2月份，受“金三银四”的影响，“高峰”则是在4、5月来临。

3、2014年广州二手房挂牌价格同比涨幅收窄

观望情绪浓厚、成交低迷让2014年的市场预期普遍不看好，挂牌均价在1-4月的时候还较为企稳，然而到了5月后就开始保持连续走低的态势回升无力，直到年尾的时候政策转向，市场预期得以扭转，挂牌均价才出现了反弹迹象，终在1.96万元/平方米的价位企稳收尾2014。另外从每个月的同比涨幅走势可看出，2014年的房价涨幅收窄了，甚至有几个月份出现了同比下跌的情况，在行情有所恢复的年尾，同比涨幅也只有2.51%，仅从这一点来看，官方“抑制房价过快上涨”的目标还是有所实现的。

二. 2014年楼市政策盘点

■1.8 房贷未见宽松 首套房贷利率优惠不见踪影

广州市内多家银行1月份信贷额度虽已宽松很多，不过不少银行依然在消化去年底囤积的存量贷款业务，房贷申请依然需要耐心等待，贷款利率也呈现较为明显的分化。

■1.15 广州物业费指导价每月2.8元/平方米•月

市物价局发布关于广州市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知，明确广州市住宅前期物业服务收费政府指导价仍维持2.8元/平方米•月。新建楼盘前期物业服务费确需超出政府指导价的，须在招标前报价格主管部门批准。

■1.23 广州12条地铁 今年齐开工

广州在建和规划新建的共有12条线路，共284公里。当前，地铁公司正在全力推进六号线二期、七号线、九号线、八号线凤凰新村到文化公园段和广佛线后通段等5条地铁的建设；另外还要新建四号线南延段、八号线北延段、十一号线、十三号线首期、十四号线一期、知识城线、二十一号线共7条地铁。

■2.12 增城、从化撤市设区 区位价值看涨

2014年2月12日广东省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。国务院同意：撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区；撤销县级从化市，设立广州市从化区；撤销县级增城市，设立广州市增城区。

区划调整前后，增城、从化等地的区域价值、户籍价值都会得到很大的提升，加上未来的市政配套的完善，楼价提升、行情利好可以预见。

■3.09 房地产税进入立法程序 方案正在起草中

2014年3月9日两会新闻中心举办的记者会上，人大常委会法制工作委员会副主任阚珂关于房地产税法明确表示“房地产税法草案正在按照十八届三中全会的精神积极起草当中“，业内人士认为房地产税对市场的调节比行政手段更为合理。

■3.13 房地产市场发展分化 因地制宜分类调控

2014年3月13日，国务院总理李克强在两会答记者问的时候表示：“对于合理的自住需求，也要有相应的的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机性需求，重在建设长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

■3.27 单独两孩政策“落地”，未来刚需住宅向三、四房推进

2014年3月27日上午广东省十二届人大常委会第七次会议上表决“广东二孩“，全票通过《广东省人口与计划生育条例修正案（草案）》，将原有的“双独二孩”条款修改为“单独二孩”，即日起实施。

针对20～40岁符合政策的家庭来说，生育细则出台，将促使大量有条件生二胎的市民在购房置业时，增加双儿童房的规划，也会更注重房屋空间的利用，催生三房或四房刚性住宅需求。

■4.23 公积金可付首付 共有产权不会一刀切

省住建厅日前印发《广东省住房城乡建设事业深化改革的实施意见》，明确未来将在我省实施房产税、建立共有产权住房制度，提出进一步简化存量住房交易手续，降低交易成本的要求意见。这对二手房市场无疑是一大利好，将一定程度上降低二手房交易成本。

■4.27 个人住房信息登记，促进市场回归合理

2014年4月21日国土部宣布，在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，在2016年全面实施统一登记制度。2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

个人住房信息系统的逐步建立，对于楼市调控政策转向差别化、市场需求的调节等诸多方面会产生中长期影响，有利于抑制房地产投资投机现象，避免调控政策“一刀切”误伤部分市场及购房者。

■5.12 央行发布“央五条”优先满足首次购房贷款需求

2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，提出了包括商业银行优先满足居民首次购房贷款需求在内的五项要求。

■5.28 广深佛珠四限购城市 暂不出台分类调控政策

近日，住建部来广东调研珠三角楼市情况，分别在广州和深圳召开了相关调研座谈会。除四个限购城市参会外，还有部分粤东西北中心城市参加座谈会。会上相关部门表示，广州、深圳及佛山和珠海四个限购城市短期内暂不出台楼市分类调控政策，未来是否出台相关政策，还要等住建部在调研完毕再做决定。

■6.16 广州楼市低调松绑：政府对开发商口头传达不发文

增城、从化放开限价，中心区高价盘限签松动，广州人才入户全面开闸带来购房名额增加，6月广州楼市调控政策在微调，采取的方式也很低调，基本是政府对开发商口头传达不发文件。

■6.23 广州7月1日起试点以房养老 保险公司多观望

6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，文件显示，获得“以房养老”政策试点的地区有北京、上海、广州、武汉四地，不过多家保险公司对此都持观望态度。

■7.16 广州楼市调控积极信号显现

在各地楼市调整的大势之下，广州调控政策依然坚持“限购”不让步，但市政府在近期回应称，“广州不会松绑限购、限贷政策，但会根据市场情况对限价、限签、限售等政策的执行标准进行调整。”

■7.21 广州公积金实行每月限额放贷 7月额度已用完

7月21日晚，有中介称广州公积金实行每月限额放贷，本月额度已用完，需8月1号才能重新上报审批；广州公积金中心证实了这一消息，并称下半年贷款额度将趋紧。

■7.30广州下半年完成行政区划调整 11号线年内开工

广州市长陈建华昨日在向市人大常委会汇报时透露，年内广州将完成行政区划调整。同时,地铁11号线、广州大道快捷化改造、“四馆一园”等一批重大项目也将在年内开工。

■8.1 南沙新区条例获批

2014年7月31日，《广州市南沙新区条例》获广东省人大常委会批准施行，更突出注重与港澳的合作，该条例规定，南沙新区应当推进与港澳地区的健康医疗服务合作，建立与港澳医疗机构的沟通机制，推进互认检验检查结果，使港澳居民享受更加便利的转诊等医疗服务。

■8.7 佛山限购政策松绑

佛山限购政策松绑从7日凌晨起开始实施，根据新政策，外地居民可凭身份证购套房，本地户籍居民以个人为单位，拥有2套住房后实行限购。业内人士认为，佛山松绑限购，将有利于广佛交界盘的成交，加速广佛同城建设。

■9.1 二手房豪宅个税20%降临

番禺、海珠、越秀、白云等区已开始执行二手房20%个税的政策，凡提供上手发票扣减营业税的，个税必须按照买卖差价征收20%，可观或上手报低价的房产将背重税。

■9.2 广州多家银行下调房贷利率

上周开始，广州多家银行下调首套房贷利率。招商银行广州分行下调首套房利率，从上浮5%降到基准利率；中信银行也从上浮10%以上下调至上浮8%。目前中资银行仍是基准利率，部分外资行则有打折优惠。

■9.30 央行发文放松限贷

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，将实行“认贷不认房”的政策，首套房首付30%，可执行七折利率，二套房贷还清按首套房贷计算，此外，在已经取消限购的城市，三套及以上住房可申请住房贷款。

■10.20 广州暂停二套房公积金贷款 新政已上报待审

广州市住房公积金管理委员审议并原则通过了一份关于广州住房公积金贷款实施办法的修改意见，要求暂停职工第二次使用公积金贷款。目前，这项新政已上报广州市政府，等待终审定。

■11.10 广州二手房中介费不再3%封顶 实施市场调节价

广州的二手楼交易，不再必须按房屋成交价0.5%-3%缴中介费，根据广州国土房管局新规定，中介费由交易当事人与中介企业商定，实施市场调节价，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

■11.22 央行11月22日降低贷款利率0.4个百分点

2014年11月22日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率：金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

■12.01 广州公积金贷款实行按申请先后审批

自从广州实行公积金贷款规模控制以后，申请公积金贷款要“抢”额度。但从12月1日开始，公积金中心将按照公积金系统录入保存时间的顺序审批发放额度。今后，市民如果想要早日得到公积金额度，就需要尽快录入公积金系统，早日开始排队。

■12.12 广东等三地将新建自贸区 南沙自贸区申报终落地

国务院总理李克强12月12日主持召开国务院常务会议。会议提出，要依托现有新区、园区，在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区，以上海自贸试验区试点内容为主体，结合地方特点，充实新的试点内容。

■12.16 限价房满五年上市 须补缴七成土地款

广州市国土房管局发布《限价商品住宅退出操作指引》、《限价商品住宅上市交易操作指引》，明确限价房5年后上市交易时，须按照交易时点或申请补缴时点契税课税价格与原购买价格之间差价的70%补缴土地价款。

■12.22 《不动产登记暂行条例》公布 2015年3月1日起施行

近日,国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。条例共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。

第二部分：2014年广州二手房市场整体运行状况

一. 2014年广州二手房挂牌均价、挂牌量、及成交情况

1、2014年广州市二手房挂牌价格：

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心显示，2014年，广州二手房挂牌均价先稳后走低再回升。1-4月，全市挂牌均价基本企稳，同比涨幅也在10%以上，5月份均价开始持续走低，同比涨幅也不断下跌，甚至出现了负增长的情况，这样的情况一直持续到了年尾后两个月才有所起色。

2、2014年广州市各区县挂牌价格：

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心显示，各大区县中挂牌均价的是越秀区，均价在在2.8万/平-3万/平徘徊，其次是天河区，均价在2.7万/平左右，挂牌均价的是外围的花都区，均价在8000元/平-9000元/平之间。

3、2014年广州市二手房挂牌量稳中微跌：

数据来源：房天下二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年广州二手房月均挂牌量在54万套左右，呈现整体趋稳但微微下跌的态势，没有延续2013年挂牌量连续上涨的势头，从5月份之后一直保持着稳中微跌的走势。由于市场的持续低迷，2014年不少业主都转售为租以等待市场的复苏。另外南沙由于自贸区申报的几次炒作，不少南沙业主都产生了捂盘惜售的情绪，使得南沙的二手房挂牌量下跌了不少。

4、2014年广州二手房成交同比大减38%：

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心；广州房管局官网

根据房天下广州二手房数据监控中心统计的房管局数据显示，截止到2014年11月，广州全市二手房住宅共累计了成交了52234套，与13年同期相比，减少了38%左右，如果将13年10月才纳入全市统计范围的增城、从化的成交数据减掉的话，同比减幅将更大，而除了1月份同比为正增长以外，其他月份的成交量都有较大的同比减幅。

二. 2014年广州二手房热门搜索关注情况

房天下广州二手房数据监控中心依据网友的搜索情况，为业内展示2014年受网友关注的区县、商圈、楼盘、轨道交通、户型面积及房价区间等信息。

1、2014年天河区受网友关注，搜索量占比19.57%

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年区县搜索前三名为天河区、番禺区和海珠区，其搜索占比分别为19.57%、18.13%和12.98%。此外，白云区、越秀区搜索量占比也超过10%。

2、2014年大石、新区和市桥北在商圈搜索中排名前三

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年广州二手房市场受关注的商圈中番禺区共有5个商圈入围，天河区有2个，花都区、增城区、海珠区各1，总体上看，网友关注番禺的商圈。

3、2014年广州市二手楼盘祈福新村受关注度

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年广州市楼盘搜索10中，番禺区占据6席，分别是祈福新村、锦绣香江、华南碧桂园、广州碧桂园、顺德碧桂园以及星河湾；另外白云的岭南新世界、天河的华景新城、增城的碧桂园凤凰城、海珠的金碧花园四个楼盘也进入了楼盘搜索top10。

4、2014年总价50-80万元的房源受欢迎

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年受网友关注的房源价格区间为50-80万元，其搜索占比为22.34%；其次为50万元以下的房源，占搜索比重的18.76%，总体上看，低总价的房源更受市场关注，总价100万以下的房源搜索占比超过了50%。

5、2014年3居和2居户型受网友青睐

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年受网友青睐的户型是3居室和2居室，搜索量占比分别为43.81%和36.31%。与去年相比，三居室的搜索占比进一步提高，可见能够“一步到位”或满足改善型需求更受网友的青睐

6、2014年90-140平米的房源受网友关注

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年90-140平米的房源受网友关注，其搜索占比达24.14%；超过了去年的70-90平米的搜索占比，成为为网友关注的面积区间，可见市场需求开始有了向大户型、大面积增加比重的趋势。

7、2014年地铁3号线周边房源受关注度

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年广州二手房市场地铁线路搜索中，地铁3号线、5号线和2号线沿线二手房受网友追捧，其搜索比例分别为21..4%、15.70%和15.65%。地铁3号线贯穿番禺、海珠、天河，途经多个热门商圈，因此受关注。

8、2014年广州市二手房地铁站点搜索市桥站比例

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年广州市二手房地铁站关注度10中来自3号线的4个，分别是市桥站、大石站、番禺广场站、华师站；来自8号线的有2个，分别是晓港站和鹭江站；另外1、2、4、5号线也各有一个车站进入了top10之列。

9. 2014年广州各区热门楼盘top10 

2014年越秀区热门楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年荔湾区热门楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年海珠区热门楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年天河区热门楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年白云区热门楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年番禺区热门楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年黄埔区热门楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年花都区热门楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年南沙区热门楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年从化区热门楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年增城区热门楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

第三部分：2014年广州租赁住宅市场整体运行状况

一. 2014年广州租赁市场均价情况

1.2014年广州市租金价格及同比走势图：

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年广州租赁市场租金继续上升，同比走势都是正增长，月均租金稳定在3100-3400元/月•套的区间内。从各月走势来看，租金“低谷”在1月份和5月份，“高峰”在7、8月份，到年底，由于市场热度下降，租金出现小幅回落。

2.2013年广州市各户型区间租金走势图：

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，三种户型租金在整体走势上与全市租金走势基本保持一致，“低谷”在1月份， 第2季度有所波动下滑，到了下半年则趋于稳定。12月收尾2014年的时候，1居室均价为2475元/月•套，2居室均价为2905元/月•套，3居室均价为3578元/月•套。

3. 2014年广州市主要租赁区县均价走势

2014年番禺区租赁均价走势

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年白云区租赁均价走势

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年荔湾区租赁均价走势

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年海珠区租赁均价

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年越秀区租赁均价及环比

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年天河区租赁均价

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

二. 2014年广州租赁市场热门搜索关注情况

房天下广州二手房数据监控中心根据租赁市场的网友搜索数据，为业内呈现2014年受租客关注的区县、商圈、楼盘、户型面积、租金区间及轨道交通线等信息。

1、2014年租赁市场区县关注度的是天河区，搜索比例占29.77%

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年租赁市场中，天河区的受关注度，搜索占比达29.17%，遥遥领先于其他区县。其后的是海珠、白云、番禺、越秀等城区，搜索占比都在10%以上。

2、2014年租赁市场东圃、车陂、员村为热门商圈

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年广州市租赁热点商圈集中在天河区， 包括搜索量的前3名：东圃、车陂、员村，此外还有天河公园、岗顶、棠下也进了前十。其余进入top10的商圈还有海珠区的赤岗、番禺区的大石和洛溪、荔湾的芳村。从分布上看，主要是位于交通便利的租金洼地。

3、2014年租赁市场受关注的楼盘为祈福新村

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年广州租赁市场上热楼盘多分布于天河区和番禺区，其中，番禺的祈福新村是搜索量多的楼盘，紧随其后的是天河的骏景花园和海珠的保利天悦。

4、2014年广州市租赁市场3号线搜索热度

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下海珠二手房数据监控中心数据显示，2014年广州市租赁市场3号线搜索热度，其搜索占比为21.51%，超过了去年热门的5号线，不过5号线也仍然有很高的关注度，搜索占比为20.61%，仅仅比3号线搜索占比少了1%左右。

5、2014年广州市租赁市场地铁站关注度

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下广州二手房数据监控中心数据显示，2014年广州市租赁地铁站关注度的地铁站主要来自3号线，top10中占了6个，剩下的4个则分布在其他各条地铁线路。

6、2014年租金在1000-2000元/月的房源搜索比例，达28.66%

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

房天下二手房数据监控中心数据显示，2014年广州市租赁市场上受欢迎的是租赁价格范围在1000-2000元/月的房源，其搜索占比达28.66%，其次是500-1000元/月的房源，搜索占比为28.66%，对于租客来说，租金仍然是租房时考虑的因素。

7、2014年租赁市场中1居室受网友关注，搜索占比高达42.04%

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年广州市租赁市场中，1居室受网友关注，其搜索占比为40.02%，其次是2居室，搜索占比为39.85%，这主要是因为单身上班族、年轻情侣是租赁市场中活跃的人群，对租房保持着较高的关注度，而1居室和2居室通常是整租和合租受欢迎的户型。

2014年番禺热门租赁楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年白云热门租赁楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年荔湾热门租赁楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年海珠热门租赁楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年越秀热门租赁楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

2014年天河热门租赁楼盘top10

数据来源：房天下广州二手房数据监控中心

****《2014年广州市二手房市场销售与租赁年报》由房天下广州查房价网、房天下广州租房、房天下广州二手房出品***