招行将发布住房抵押贷款支持证券 促房地产资金供给

继邮储银行之后，招商银行也将于近期发行住房抵押贷款支持证券(RMBS)。

近日，中国债券信息发布《招元2015年期个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券发行文件》，根据文件内容，招行将于3月6日在银行间市场招标发行约31.5亿元RMBS。

在业内人士看来，住房抵押贷款证券化产品能够让银行提高流动性，缓解资本压力，增加房地产资金供给，而随着市场的发展和成熟，未来可能会有更多的RMBS发行。

优先A-2档规模占81%

根据发行文件，此次招行RMBS的发行规模为31.5亿元，分为优先A-1、优先A-2、优先B及次级档，占比分别为6.35%、80.7%、7.05%和5.9%。中债资信和联合资信分别给予了优先级各档AAA、AAA、AA-的评级；次级资产支持证券未予评级。《每日经济新闻》记者注意到，本期交易的入池资产涉及招行向8907户借款人发放的8920笔人民币个人住房抵押贷款，单笔贷款高本金余额为976.25万元，加权平均年利率6.75%，贷款剩余期限不超过10年不少于0.5年，加权平均剩余期限6.6年，其中2014年新发放贷款占比为40.74%。

中债资信金融业务部分析师祖欣认为，RMBS的证券加权平均贷款剩余期限为6.6年，远低于其余RMBS产品15年左右的加权剩余期限，证券风险暴露时间相对较短。

此前，邮储银行发行的RMBS加权剩余期限为15年。

不过，祖欣认为，招行RMBS40.74%入池资产为2014年新发放的住房贷款，此类贷款已还款的期数少，尚未进入贷款成熟期，借款人违约成本低，预期违约水平略高于成熟期贷款。

联合资信也在评级报告中表示，本期交易入池资产的账龄较短，加权平均账龄17.34个月，且85.69%的贷款账龄在30个月以内，尚未度过违约高发期。

根据发行文件，招行此次发行的支持债券中优先A-1为固定利率，优先A-2和优先B级为浮动利率，票面利率为基准利率+基本利差（其中基准利率为五年期以上贷款利率，公告前一日为6.15%）。优先A-1招标区间为4%~5%，优先A-2和优先B的利差招标区间分别为（-1.85）%~（-0.85）%、（-1.15）%~（-0.15）%。

此外，此次的债券入池资产未办理变更登记，中债资信在评级报告中认为，发起机构转让本次证券化信托财产时，暂未办理抵押权转让变更登记，而是在贷款违约后再办理变更登记，但发起机构承诺当无法对抗对抵押房产主张权利的善意第三方时，将住房贷款作为不合格资产予以赎回。

RMBS今年或爆发式增长

在业内人士看来，招行此次发行RMBS是个人住房贷款证券化产品发行的有序推进。

RMBS被业界认为是可以增加房地产资金供给的有效方式，但此前在中国的发展速度并不算快。

2005年3月21日，央行宣布MBS试点正式启动。但此前，仅有建行和邮储银行成功发行了此类产品。其中，建行在2005年和2007年发行了2期RMBS，而邮储银行则在2014年7月发行了1期RMBS。此次招行发行的RMBS是2012年资产证券化业务重启以来发行的第二单RMBS。

去年9月，监管机构曾经发文鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券等多种措施措施筹集资金。

一位券商分析师对《每日经济新闻》记者表示，RMBS的期限比较长，率也并不算高，此前在国内发展速度并不算快，但目前一些银行有比较大的需求，而且随着市场的进一步发展，以后发行量应该会逐步增加。

祖欣认为，随着备案制的进一步推进，RMBS产品的发行周期有望进一步缩短。因此，预期在招行RMBS成功发行后，银行间市场将会有更多RMBS产品陆续发行，RMBS产品将在2015年迎来一定程度的爆发式增长。

【延伸阅读】

住房抵押贷款证券化解析：规模化或尚需时日

随着房贷政策的松动，有关住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization，下称MBS）的关注正在升温。

9月30日，央行、银监会联合下发《进一步做好住房金融服务工作的通知》，并提出“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（下称MBS），发行期限较长的专项金融债券等多措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”

政策导向虽然明朗，但MBS短期规模化发展或有难度，21世纪经济报道记者统计发现，从2005年至2014年的十年间，国内完成发行的MBS发行笔数仅有三单。

业内人士指出，在募资成本、制度环境以及发行人积极性不强等因素的掣肘下，MBS大规模发展仍需时日。

MBS“十年3笔”

7月22日，中国邮政储蓄银行作为原始权益人的“邮元2014年期个人住房贷款支持证券化产品（RMBS）（下称邮元14）”在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元，其中优先档64.73亿元分为A、B两档招标，而次级档3.4124亿元由邮储银行自持。

值得一提的是，邮元14的A、B两档证券发行成本终均以利率区间上限价格完成发行，即优先A档5.8%，优先B档6.79%左右。

在业内人士看来，邮元14贴近利率区间上限的发行完成价格，恰恰折射出MBS买方资金供给不足的显示，而国内时至今日完成发行的MBS仅有3笔。

2005年底，“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券（下称建元05）”的发行成为了国内首单MBS，而其操作细节亦成为此类项目的“次”。

发行资料显示，建元05的公开发行规模达29.26亿元的资产支持证券，其主承销商与簿记管理人均为中金公司。截至当年的11月10日，该资产池内含有15162 笔贷款，本金余额为30.17亿元，资产池的法定终到期日为2037年11月26日。

产品层级和内部增信方面，建元05除设定A、B、C、次级四档证券实现逐级担保外，还设置了“流动性”、“服务转移”、“混同和抵销”、“税收”等信托储备账户，分别用于补充现金流分配的不足金额、更换“贷款服务机构”的转移费用、弥补混同或抵销风险以及“信托”的相关税收。

而在证券票面利率的定价上，建元05采取了基本利率加上基本利差的形式，即四档证券根据基本利率进行相应的利差加减，其中计息期间资产加权平均贷款利率5.31%。

值得一提的是，在对建元05的评级中，国际评级公司——穆迪评级旗下的北京穆迪投资者服务有限公司也曾参与其中；事实上，由外资机构参与的国内资产证券化评级案例亦较为鲜见，彼时一同列席的国内评级公司还包括国内机构中诚信评级。

建元05完成发行的两年后，总量40.21亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”再次发行，其交易结构和增新方式近似于建元05的模式，不过其托管人由中信信托变更为中诚信托，评级职责则由联合资信评估有限公司承担；而在此后，MBS业务便经历了长达七年的“冬眠”。

规模化尚需时日

事实上，今年以来信贷资产证券化发行速度已较去年加速。iFinD数据显示，截至10月8日，今年在银行间市场发行的资产支持证券规模已达1757.06亿元，较去年全年增长834.51%。在此背景下，MBS得到了来自监管层的正面鼓励。但在业内人士看来，MBS的规模化发展仍需时日，其中，制度环境以及有关方的积极性都是制约要素。

“今年信贷类支持证券发行量大增有很大一部分是去年启动的项目，很多也是监管层引导试水的结果。”华东一家券商固定部人士表示，“信贷资产证券化制度改革尚不明朗，许多机构并不积极。”

有业内人士指出，目前政策环境下，MBS的发行短期内对增加住房信用投放也存有难度。

“MBS的发行长期有利拓宽银行业住房信用投放的来源，但其很难降低银行资金来源成本高的问题，短期来看，无法有效为增加住房信用投放提供帮助。”招商证券固收团队表示。

此外，在当下无风险利率较高的特殊环境下，MBS由于久期较长、偏低而造成的吸引力缺失，亦是掣肘其规模化发展的原因。

“比如一年期理财率达到5.27%、信托率有9%，在投资者风险偏好较高时，MBS资产可能缺乏吸引力；比如以目前5年以上商业贷款为基础资产的率为6.5%，扣除管理费用，提供给投资者的可能更低。”浦发银行报告表示，“长期限的MBS资产寻找资金对接难度较大，因投资者对其期限、溢价要求较高。”而在业内人士看来，监管层对MBS所言的“鼓励”意味着，未来MBS有望作为央行定向定量调控工具的抵押品出现。

“市场和技术性问题可能均制约MBS市场短期内的大规模扩张。”浦发银行报告认为，“我们猜测可能的运作模式由国开行来购买市场发行的MBS债券，其以此为抵押品，向央行申请PSL（抵押补充贷款）来实现融资。 

猜你喜欢

>>降息促使地产销售向好 广州楼市三月或迎小阳春

>>不动产登记未致二手房抛售潮 降息促使房价逐步企稳

>>二月一线城市卖地198亿 受降息影响房价将上涨

>>看看国外如何进行不动产登记 审查更严格信息还公开