中国养老地产受投资者追捧 或向家居养老方向发展

英国布鲁克斯大学公共保健学院日前与成都中医药大学和金阳地产签署战略合作协议,计划在成都共同筹建国际养生养老基地。这是近在西部城市成都落地的第二个国际养老合作项目,国内外投资者追捧养老地产市场的热度可见一斑。

作为国内较早涉足养老地产的企业之一,金阳地产从2013年起与英国知名建筑事务所PRP联手在重庆打造养老产业示范基地,此次签约有望带动更大投资。

去年底,英国苹果山集团也宣布正式进入四川养老市场,并将与四川桂森国际集团共同打造养老地产项目,将其丰富的养老产业管理和营销经验运用于天府之国,为中国养老产业的国际化探路。

实际上,随着中国老龄化社会的来临,“银发经济”正在催生蓬勃的市场需求。据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场规模约为4万亿元,到2030年则有望增加至13万亿元。

全球房地产服务机构高力国际近日发布报告称,中国曾属政府单方面管辖的养老地产市场,正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。在意识到社会力量参与有望解决养老物业严重匮乏的现状之后,中央政府出台了若干政策,以吸引境外投资者及国内私营企业进入养老地产市场。

值得注意的是,对于养老地产这一新的蓝海,包括万科、保利、越秀地产等在内的中国大型房产商早已在展开积极布局。而泰康人寿等知名险资机构也纷纷宣布进军养老社区,并制定了雄心勃勃的计划。

但在高力国际中国区研究部董事谢靖宇看来,虽然中国对养老物业及服务的需求显著而迫切,但行业仍处于发展初期。“与美国、英国及日本等发达国家相比,中国的养老地产政策相对不够完善,企业仍难以在当前政策环境下找到可盈利的商业模式。”谢靖宇说。

成都一位房地产业内人士也分析,考虑到中国老年人的消费水平,以及他们更喜欢与年轻一辈住得更近的心愿,中国的养老地产更可能向居家养老方向发展,投资者可选择为现有住宅提供适老化改造及养老服务,而非新建更多的地产项目。

【延伸阅读】

“以房养老“遭遇难产 试点八月未见喜

保监会从2014年7月1日起在北京、上海、广州和武汉四地启动保险版以房养老的试点工作，试点期为两年，面向对象为60岁以上，拥有房屋独立产权的老年人。然而从去年7月到现在，市场上目前还没有一家保险公司正式推出“以房养老”保险产品。

中国保监会近日在其官网发布了《老年人住房反向抵押养老保险试点统计制度》的通知，要求参与以房养老试点的企业自3月1日起逐月上报业务开办情况。与此同时，该制度还对老年人住房反向抵押养老保险试点的住房抵押情况和养老保险情况的21项主要指标进行统计和排查。

要求每月上报业务情况

保监会印发的《老年人住房反向抵押养老保险试点统计制度》对21项主要指标进行了统计和排查。其中，住房抵押方面主要排查和统计房产类型、房屋面积、土地到期时间、房产估值、贷款本金、贷款利息等指标。

老年人住房反向抵押养老保险，也就是俗称的“以房养老保险”，从去年开始就有部分地市的保险公司在试点这一保险。记者了解到，目前国内共有北京、上海、广州、武汉四地在试点“以房养老保险”。保监会此次发文也就意味着从3月1日开始，这四个城市开展“以房养老保险”的险企需要逐月上报业务推进工作。

保监会表示，老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物，其业务流程复杂，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等四大业务风险。“为此，保监会设立了2年的试点期，希望通过试点的方式，进一步明确相关监管要求，推动该项业务在我国的健康发展。”保监会相关方面表示。

同时，保监会为了适时掌握试点业务开办情况，在制度中还要求参与试点的险企自今年3月份起逐月上报业务推进工作。具体来说，险企需要上报产品开发和销售情况，包括普通生效时间、保单状态、被保险人年龄、原保险保费收入外，还依据以房养老保险特点划分参与型与非参与型两种产品类型，以及养老金领取金额等统计指标。

去年年底曾有传言称，包括平安、泰康、幸福人寿、合众人寿在内的四家保险公司已获得以房养老的试点资格，其中申请以房养老产品试点的幸福人寿正与保监会沟通相关产品细节。

“以房养老”步伐缓慢

分析人士指出，在保监会去年宣布试点之前，已经有银行、金融销售公司等非保险机构开展了住房反向抵押业务。但业内纷纷认为，和银行推出的反向抵押业务相比，由保险公司开展老年人反向抵押养老保险业务，其大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。

据记者了解，如今虽然距试点开始已过去8个月，但市场上目前还没有一家保险公司正式推出“以房养老”保险产品。在此背景下，保监会的这则通知，也使得业界关于批保险版以房养老产品即将推出的预期开始升温。不过多家公司向记者表示，目前仍在研究方案阶段。
有人认为，未来“4－2－1”结构的家庭不断增多，房子闲置将成为一种趋势，把房子变现养老成为一种不错的选择；而持不同看法的人则认为，在受传统观念影响，有屋才有家的感觉，抵押房子养老一时难推广，尤其目前房产制度仍实施70年产权，让以房养老也面临重重困难。有研究机构报告指出，在市场上，不仅是险企的观望态度，消费者的消极态度也让“以房养老”步伐缓慢。
业务推广难过“观念关”
业内人士称，中国式“以房养老”大的阻扰是老人们对于这种新生事物的犹豫性。其次，以房养老的出发点，和我们传统观念中的“房子带来安全感”的理念有点相悖。
同时，作为金融机构来说，“以房养老”也意味着很大的风险，企业要入手“以房养老”，就是希望房子能有长远的空间，来打造双赢局面。但实际上“以房养老”这类业务很难赚钱，而且风险还比较大，特别是来自房地产市场的风险，这让险企自己还没有找到比较好的转移风险的方式，只能依靠这类业务自身的发展来消耗风险。“所以在看不清楚这类业务的盈利模式的情况下，保险公司大都持观望态度，不敢轻易入场。”某险企高管称。
另外，“以房养老”的法律风险也不可小觑，金融机构在借款人去世后所取得用于抵押的房产能够顺利的交易，以达到变现的目的。而让房屋能够进行交易的前提是对该房屋拥有明确的产权。在我国城市中，商品房尚有70年完整的房屋产权，但是小产权房、经济适用房、农村私有房产等一些非完整产权或法律地位模糊的产权房，给“以房养老”实行带来了困难。同时，随着国家相关政策的调整，该类房屋的处境将更为不明晰，这将给开展“以房养老”的金融机构带来更加难以预测的风险。
据悉，欧美“以房养老”之所以如火如荼，首先就是把房子作为商品来定位，而并非投资产品。这样的理念就能很轻松的进行以房养老。另外，国外房产在遗产税、房产税高压的政策下，很可能给房主的子女带来的是更多的负担，而他们就更乐于父母把房子变现，以变现成美好的晚年生活。但中国要达到这一点，就目前来看还有段路要走。