今年广州楼市供应以刚需为主 房价或温和上涨

国务院总理李克强在3月15日的两会闭幕式答中外记者会上表示,中国城镇化进程还在加快,中国房地产市场的需求是刚性的,我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地产长期平稳健康发展。总理给中国楼市送出“定心丸”,这意味着接下来楼市发展将有诸多利好。有专家表示,广州2015年楼市可能会出现放宽非穗户籍买楼、二套房降低首付等利好政策。

楼市供应

至5月广州市十区有约2万套新货推出

超9成为自住和改善住房

根据合富辉煌(中国)市场研究中心统计,3～5月广州市十区+新塘按正常施工进度将有约2万套新货可以推出市场,对比2014年各个季度的实际推货,可以说货量非常充足。其中超过9成是满足自住和改善需求的供应。

其中,外围四区(番禺、花都、南沙及萝岗)均有超过3000套货量,增城(新塘)也有超过2800套货。中心区整体供应稀缺,但荔湾及白云区有较大变化。荔湾区货量增加,预计有1800套新货,另有1500套来自广钢(中海、金融街项目)及保利旧改项目推出认筹。白云区预计3～5月白云区全新推货以大户型产品为主,预计二季度成交将放缓。其中金沙洲板块仅深业江悦湾推出小户型产品,户型为78平方米两房,82～100平方米三房;其余项目新推货量均为130平方米以上大户型产品为主。

萝岗在接下来3000余套新货中,产品集中在70～120平方米两三房户型,多为刚需或刚改产品。其中45%货量集中科学城板块,科学城东板块去货压力尤其明显。产品无论是结构或者区域都同质化竞争明显,压力巨大。一方面巨大货量必将令到出货意欲明显的开发商不敢过快提价,价格以相对平稳的水平保持,这无疑有利于市场成交;另一方面与萝岗区相隔不远的番禺华南板块则呈现不同的景象。番禺尤其是华南板块一直是天河客户外溢的一个主要区域,与萝岗相似,科学城东以及萝岗中心板块接近40%的成交由天河客户构成。而在接下来的3～5月,华南板块中小户型紧缺,多数为120平方米以上中大户型。两个片区供应的错位,或许将令到萝岗市场受到利好。

南沙区3～5月份预计住宅供货约3000套货,主要分布在南沙中心板块。花都3月初花都区在售余货达1.33万套(指已拿预售证并已实际推售的货量,不包含已拿预售证未推售的货量),按2015年首2个月月均成交640套的水平计算,需消化20个月以上;3700套新货入市将使花都区实际在售货量再增加近3成。

同城报告也显示,近年中心区成交格局变化大,尤其总价100～200万产品成交占比由39%逐年下降至当前19%。中心区价格的快速上升,导致此类总价产品缩小,尤其2015年大幅缩减根源就在于此类产品供应的大幅减少。

调控政策

广州楼市调控政策可能会变化

放宽非穗户籍买楼 二套房降低首付

合富经济研究院院长龙斌表示,广州调控政策是否会发生变化很难说,但是有可能从以下两个方面有点变化。就是2013年底发布的穗6条,有可能对外地人购买要求有所放松;第二,广州是否会分区域放松限购,对外围区域放松限购,目前外围区域的楼价平稳、且库存量比较大,压力还是比较大的,特别是南沙区,作为新区,目前人少、楼盘多,可以通过取消限购,吸引更多人置业。

业内资深专家韩世同表示,按照目前大环境政策风向来看,广州今年放松部分政策的可能性还是比较大的,既然是鼓励居民自住性和改善性住房需求,那么有可能会对二套房进行相应放松,比如二套房降低首付,缴纳营业税规定的时间由5年降到两年等,以及对外地买家的要求也有可能放松,非穗户籍社保或是个人所得税缴纳证明有可能由3年降到原来要求的1年。针对调整对象,这些都是改善或刚需,不会推高房价,推高房价的都是投资性买家,至少是三套或以上买家。

开发商策略

今年大部分房企仍会稳步进行

本报记者在两会之前就走访了很多房企,多数都还是保持以往的营销策略,以不变应万变。而在两会之后,记者了解到,大部分房企还是会按照之前的方式稳步进行。

路劲地产营销总监刘斌辉认为,总理说的鼓励刚需和改善性住房需求,开发商可能今后从产品的设计、规划、定位等方面都会有一些变化。而说到今年的营销策略,刘斌辉说,一般情况下,营销策略的制定是会滞后于某项政策出台一段时间的,国家领导人对楼市的精神也是如此。一般情况下,他们会先了解整个市场对此的反应,再根据相应的反应来做下一步策略的调整。刘斌辉认为,整个市场的反应如何,价格会如何变动,还是和供需关系紧密相关。目前的楼市供应量非常大,范围缩小到广州各个区域,供应量也都还是非常大的。刘斌辉预计,如果广州保持限购,总体需求量还是保持不变的话,整个广州楼市还是会比较平稳的。

和记黄埔今年在广州的动作也会以稳当为主,不会有太大的动作。合景泰富的项目负责人也表示,对总理的楼市精神并不是特别了解。不过他此前曾表示,今年合景泰富会针对不同的项目采取不同的策略。比如某个楼盘的地理位置不是特别好,其实就靠项目自身去盘活了,而有一些项目则会大力推广。

买家及专家观点

买家:部分人士观望期大大缩减

记者近日走访市场了解到,近期购房者观望期大为缩减,出手速度渐快。一方面是过年期间积压的客户需求得到了释放;另一方面近期楼市政策频现利好,两会上定调今年的楼市政策是鼓励自住和改善性需求,这也大大提高了人们对楼市的信心,出手日渐果断。

市民刘先生说,他关注广州市区某楼盘已经有一段时间,一直想在那里给父母选套房子,趁这个机会来看看。“去年一年都不敢出手买房,现在政策比较好,利息也降了,如果再等,可能也没什么太大的利好,先到处看看,储备一下备选楼盘,准备上半年找个合适的时机就出手。”

长期关注楼市走向的广州市民冯先生则反映,广州整体楼市是在回暖,南沙楼价较之前上涨了2000元/平方米左右,真是后悔去年没有出手。

而央行降息的新闻也让房地产行业着实兴奋了一把,对于大部分买房者来说,这无疑是利好,但一些购房者也有自己的看法。从事媒体行业的林女士认为,现在的购房者大部分都很理性,不会因为有个利好消息出来就马上买房。从2014年下半年以来,接连有利好出现,让不少人觉得可以继续等等,不像当年新国五条出台时那么措手不及。“就拿降息来说,一方面,降息了贷款能省不少钱;但另一方面,老百姓可能会觉得市场态势还是不明朗,政府可能还会出台更多的利好政策,这些反而又加重了老百姓观望的心理,推迟出手的时间。”

专家:房价将温和上涨

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,“促进房地产市场平稳健康发展”这是近几年都没有用过的好词。过去都是:房价回归合理这类的用词。就总理报告判断,今年中央将继续温和扶持房地产市场,所以行业前景看好,成交量稳中有升,房价温和上涨。从广州市场来看,3月份开始广州楼市将会由冷转热,出现量价齐升的局面。而稍微保守的地产大佬则将五六月确定为楼价向上飞涨的拐点。

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【延伸阅读】

中国的房地产市场还能救得起来吗？

一、迟到的代言

李总对待房地产市场的态度终于变了！虽然三、四线的地产界还是一片萧条，但躺在病榻上看“两会”报道的某开发商，突然有了飞燕报春、时来运转的感觉，面色由萎靡变得振奋，要求家里人把自己扶起来，到院子里走两步！

敏感的人早已从李总的老师——厉以宁先生那急切的言论中悟出了变化的征兆，迟钝的人在等央视的“两会”现场报道。但央视没让他们白等。

天，十二届人大三次会议开幕，李总开始做政府工作报告，提出要“稳定住房消费”，要“因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。李总还说“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助”，就是说住房保障也要转变思路，要把帮助开发商消化存量房与推进政府保障工作结合起来。

后一天，会议闭幕后，李总会见中外记者并回答记者提出的问题，其态度更让开发商兴奋。在回答《金融时报》记者提出的问题时，李总表示，中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。他说，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。他明确说：“中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”

在回答一个外国记者提问时，李总说：“我看你的面孔是一个西方人，你的中文说得这么流利，不知道有没有在中国买房？”李热情地对位记者说，“当然，我们是欢迎的。”

当然，只讲商品房市场会冷落低收入人群，李总也不忘继续谈保障：“中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。”

总理变了！不但不再强调打压房地产市场，打击投资、投机活动，而且急切地希望楼市交易上升，行情变好，并亲自当起了推销员。他不但对国人说要“稳定住房需求”，还希望外国人关注中国房地产市场，明确表示欢迎外国人来中国买房。

二、艰难的转身

我从大学时代开始，就积极参政议政。二十几岁时，我就成为中共大连市委、市政府的咨询专家（顾问）。迄今为止，我有几十篇意见或建议稿通过内参上报给中央或省部级领导，几十次被批示、采纳，或者引起高度重视，从而推动了住房保障、抗旱立法、西部开发等多项政策、法规的出台。

我在攻读硕士研究生期间，就加入了民革组织，随后当选民革大连市委副主委、省委常委、民革中央委员，迄今连任四届中央委员。由于党派的身份，我还当选过省、市级政协委员和常委。

我的兴趣以及这些身份，都促使我不断研究怎样才能把一项好的建议通过内参或提案方式转化为国家或地方政府决策。我发现，摸清楚主要领导人的思维非常关键，这是由几千年形成的官场文化和权威文化决定的。吻合了领导思维和主张的意见或建议，很容易被采纳；相反，无论科学性多高，纳入决策的可能性都很低。对这个问题我有很深的认识，但话题很敏感，为防止误解，我不去说它。而且我虽然知道怎样会更成功，但我从不特意顺从领导的思维去提意见或建议。熟悉我的人都知道，我是以“批评政府”著称的——我认为，学者的天然职责就是批评执政者，防止他们犯错误，或敦促他们纠正错误。

话扯远了，拐回来——这样的经历和认识使我非常重视研究主要领导人的思维，进而研究他们的身世、履历、教育背景、周边人群、决策情境等，包括李总，因为现在所有这些政策的变化，主要取决于他的认识。

李总自进入政治局并直接当选常委后，便辅佐当时的温总理主管经济工作。在上一届中央政府中，他出任常务副总理，分管住建部和房地产业。但他基本不公开谈论房地产业，有限的讲话也主要与住房保障有关。在谈住房保障时，他会顺便带一句“促进房地产业健康发展”之类的表述。

据我推测，这与房地产业的复杂性以及激烈冲突有关，而出身与成长背景也使得他说话很谨慎，对房地产市场把握不准时一般不公开表态。李总本科阶段读的是法学专业，法律思维是他考虑问题的基础思维，虽然后来也在职攻读了经济学硕士和博士学位，但对他影响大的还是法律知识，他早期阅读的书籍也大多属于此类书籍。后期虽然也读了一些经济学书籍，但工作太忙了，心难安静，远不如早期读的法学著作多。这种法律思维更强调公平、秩序，厌恶暴利，可能因此使当时的他对房地产业和开发商有一些不认可的想法。2010年春天，他与温总共同决策，推出了引起全世界关注的限购限贷政策，抑制房地产需求，打击房地产投资、投机活动。

任志强先生倾向于认为实施限购限贷政策主要是温总的主张，李总没太介入此事，因为李总极少谈及房地产市场。所以他认为李总出任一把手后，会很快停止限购限贷政策的实施。当时高层对这些严厉的行政措施的确只想使用到2010年年底，故文件中也用了“临时”俩字。但我认为这是温总和李总的共同主张。我一直不赞同采用这些行政手段，故特意写了条微博说：“警惕限购限贷政策长期化”。任总不太赞同我的看法，为此我俩专门在微博上讨论了一下，但实践证明他错了、我对了，因为这个政策至今未彻底取消。

我坚决反对限购限贷政策，是因为我坚定地认为：这些政策是与宪法、民法通则、合同法、公司法、消费者权益保护法的规定或精神相冲突的，也伤害了公民的居住权、迁徙权、自由择业权等基本人权和经济规律。而且我还坚定地认为，限购限贷政策若实施时间太长，就可能致使累积效应爆发，通过产业关联作用导致经济大衰退，使中国陷入困境。所以，我冒着风险，一直批评这些政策，呼吁尽快取消它们。

李总当选总理后，认为坚持调控房地产市场，打击房地产投资、投机活动是必要的。在2013年的人代会上，国务院在《政府工作报告》中明确说“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系。”在2014年国务院《政府工作报告》中，虽然提到了针对不同城市情况分类调控，但仍明确强调要“抑制投机投资性需求。”

今年国务院在《政府工作报告》中对房地产市场态度的转变，其实与经济形势的恶化紧密联系在一起。我董藩教授过去在微信公众号“藩丝财智厅”推送的文章《不要人为制造经济灾难》，其实就是预感到了这种结局，提前规劝政府尽快放松管制，否则危机必然发生。我在文章里对这些问题都有详细阐述。推出时，文章阅读量很大。没看过但仍感兴趣的人可以查阅“历史消息”。

在过去的一年中，与房地产有关的产业都全面萧条，进而拖累了整个国民经济。李总也试图通过加大铁路、公路、水利、机场、核电站、地铁、棚户区改造等项目的投资力度遏制经济下滑趋势，但一直不如意。有关部门分析发现，衰退主要是房地产投资规模下降和房地产交易规模下降所导致。这些客观现实和分析结论逼迫国务院和李总重新审视房地产政策，终于有了转变。

正所谓：代价已经产生，转变来之不易！

三、市场还救得起来吗？

《旧约·创世记》第四十一章有一个肥奶牛（Fat Cow)与瘦奶牛（Lean Cow）的故事——埃及法老梦见自己站在尼罗河边，看见七头肥胖的母牛从河里上来，吃起了芦苇。接着又有七头干瘪瘦小的母牛从河里出来，这些干瘦的牛把肥母牛吃掉了，却还是瘦弱如过去。法老醒来后，心里不安，就召集埃及所有的术士和哲人释梦，但没人解释得了。于是法老派人召来约瑟（Joseph）。约瑟说这是上帝的预示，表示马上会有七个大丰年，紧接着是七个灾荒年，到时饥荒将遍及，丰年将好象从来没有存在过一样。于是法老任命他为总督管理国家，在丰年时积蓄谷粮。果然，七个丰收年过后，七个灾荒年开始了，许多国家都遭受了严重的饥荒，唯独有了充足准备的埃及免遭此劫。

这一段传说在西方社会家喻户晓，其中的Fat Cow,Lean Cow已分别成为“经济繁荣”和“经济萧条”的代名词。故事告诉我们，其实如果认识清晰，早作谋划，就可以有备无患，避免灾难。

当2007年那场世界经济危机发生时，我曾公开演讲——没有房地产业救不了中国；当经济恢复、又开始实施限购限贷政策，打压房地产市场时，我再次公开演讲——没有房地产业保不住中国！但由于体制原因，一个学者的声音是微弱的。中国因为打压房地产市场而带来的经济衰退实实在在地发生了。有的地方甚至引起了债务崩塌，带来了社会秩序的混乱。

为挽救颓势，我估计中央层面的救市政策很快会推出。传说住建部也约见了各省（自治区、直辖市）主管房地产业的副省长（副主席、副市长），要求他们尽快根据新《政府工作报告》精神，拿出有力的措施。似乎房地产市场马上就要回暖，很多人认为交易量和价格又要上升了！

西方有句谚语：鸡蛋未孵出，先别数小鸡（Don’t count your chickens before they are hatched）。三、四线城市能否有效启动起来，还有待于观察政策的内容与力度。我一直认为，好的救市时机已经错过了。

首先，很多地方政府已经陷入财政收支困境中，自救能力大大下降了。由于经济形势的恶化，特别是土地出让和房地产交易税费的下滑，出现债务危机的地方政府越来越多。尽管没有准确统计、分析，但完全可以猜测个大概。这样，政府不卖地没有钱花，卖地却不容易卖掉，一旦卖掉，就会形成新的商品房供应，加剧市场恶化程度。

其次，大部分三、四线城市甚至某些二线城市，商品房积压量确实过大。这是此前地方政府大量放地、而商品房交易长期低迷的结果。这里说的“低迷”是相对的。李战军老师认为去年的日子还不错，成交额7.6万亿，只比上一年度下降了0.5万亿，但年末商品房待售面积62169万平米，比上年末增加12874万平米，增26.1%，其实压力巨大，有的开发商已经被迫跑路了。

再次，银行对房地产市场充满了担心，不愿意继续放贷了。按理说房地产业是银行信赖的行业。从全世界范围看，房地产业都是信贷资金投放的大领域。中国过去的信贷实践也验证了这一点。但是，这一年多来，因为限购限贷导致市场交易阻滞，商品房供求关系急剧恶化，银行开始对房地产业敬而远之。房地产业和金融业这对合作伙伴真的有点儿“闹崩了”。

后，很多三、四线城市的老百姓对楼市比较悲观，大都认为市场存量太大，出什么政策都没有用。特别是鄂尔多斯和温州两个城市房价大跌后，“鬼城”的说法开始蔓延，对老百姓的楼市信心有很大打击。大家都认为房地产供应已经过剩，增值的潜力不大了，而且容易被套出。不动产统一登记、房产税征收等方面的议论使大家的信心雪上加霜。

那么，是否真的就救不起来了呢？倒也不是。这要看救市政策和力度。此前国家曾间接推出一些政策，但由于羞羞答答、扭扭捏捏，没有与预期的引导结合起来，结果浪费了“子弹”，白费力气。这就加大了当前救市的难度，必须付出更大的代价才行。现在确实感觉到李总着急了，但还不敢说此后推出的所有针对房地产的救市政策都科学，力度也合适。比如关于棚户区改造的计划就应该先放缓，或搁置一下，等消化一下商品房存量再考虑。

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