梁天来：房屋买卖必须依合同履行

今晚看到一则：“跪求:二手房卖家不肯交楼要怎么办?”的贴子，内容为：“我在去年8月底通过中介买了房子,合同规定是卖方收齐楼款当天交楼.现在银行贷款也已批下来,但卖方还住在该房子不肯腾出来,中介考虑到该卖家之前的品行不好,耍赖皮,要求卖家清出房子后交楼收款同步进行,但卖家不肯,要求收齐楼款后再腾房子,直到现在还住在该房..我的首期已付给卖家五个多了月..拖到现在,我房子都还没收到..我该怎么办?”当中不泛大律师谈了意见.我结合自己几年的地产经验，我也来谈谈自己的看法。

从这个案例来说，根据合同规定，这交房的条件：“合同规定是卖方收齐楼款当天交楼”。从这里看出来，只要业主有哪怕是一毛钱没收齐，他都有权不交楼给买方，因为他依据的是这份有效的合同。何况买方现在只是银行同意贷款而矣，还没放款给卖方。当然中介考虑的也是为了买家着想，但这是不成立的。中介如果考虑到这个问题，当初就应该将合同定为：“卖方收齐首期楼款当天交楼，而且合同还要规定违约责任，每延迟一天交楼会产生何种违约责任等，据我接触，中原地产的买卖合同在无论保护业主还是客户的利益都做得比较好，可以借鉴下，或者劝告下以后买房还是找专业的大公司交易会比较好。

另外，如果比较规范的房屋买卖合同还应该有个大概的交易时间，因为这样可以避免卖方或买方无限期拖下去，不去办理手续，所以从这个案例来说，如果有这一条的话，如因买方原因使银行廷迟放款，则买方要承担因此而产生的后果—承担违约赔偿责任。

如果卖方在收齐楼款的当天没有按时交出房屋，那么卖方同样要按照合同承担违约赔偿责任，这时候你才能依法向法院行使你的权利。所以买方无需担心卖方在收齐楼款时不按时交楼（除非你的《房屋买卖合同》没有规定业主延迟交房的违约责任。）

其实，买卖房屋时签合同时特别重要。如以上提到的本案件中，如果中介公司知道卖方会是这样的人，可以在合同中约定交楼条件是：“卖方收齐首期楼款XX万元当天交楼。”

我们买卖房子是件大事，没必要为了省中介费（大中介公司成本高所以收费较小中介贵些），而去找一些小中介或者说不够专业的业务员来交易。记住,现在是法治和谐社会,要依法!

如有关房屋买卖交易中的各种问题，本人乐意与大家发表个人见解，谢谢！