330新政致楼市供需猛增 重点城市库存情况仍严峻

数据显示，4月份28个重点城市商品住宅供应量环比增加41%，其中一线城市新增供应更是环比增加69%；成交面积同比、环比全部小幅上涨，并高于去年月均成交量

“3·30新政”后首月，多个重点城市商品住宅整体成交同比、环比皆上升，一线城市涨幅尤甚，上海新建商品住宅4月甚至创下了近五年来单月成交新高，二手房成交量达到历史第二高位。虽然4月楼市供需普遍显著回升，但楼市整体库存量仍居高不下，新政下的楼市成交回升力度并未达到市场普遍预期。

3月30日，国土部与住建部联合发布新政，二套房首付比例大幅下调，同时营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年。上述新政满月的数据颇有看点。“‘3.30’新政后成交量的上涨，目前逐渐开始体现到签约数据上。从整体签约情况看，一线城市涨幅为明显，4月份整体销售量环比上涨超过50%。而从中原各城市分公司的反馈来看，无论是上周末的带看量还是签约量均有明显增加。在近期政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市，下一阶段市场将继续上行。”张大伟表示。

报告显示，2015年4月份，100个城市(新建)住宅平均价格为10522元/平方米，环比微跌0.01%，跌幅较上月缩小0.14个百分点。其中，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18961元/平方米，环比转跌为涨，小幅上涨0.12%。而在楼市政策方面，“3.30”新政后，多城市继续出台公积金调整政策，积极稳定住房消费；货币方面，4月20日央行宣布再次降准1个百分点，进一步改善房地产投融资环境；需求方面，各类政策组合效果初步显现，市场信心逐步增强，楼市整体成交量平稳释放；供应方面，随着房企推盘节奏加快，主要城市迎来供应小高峰，库存量略有增加。

从供应方面来看，数据显示，4月28个重点城市商品住宅供应量环比增加41%，其中一线城市新增供应更是环比增加69%，而二、三线城市表现稍差，整体环比增加36%，但同比仍下跌31%，青岛、长沙、苏州、海口、无锡等供应量同比跌幅更超过60%。

而成交方面则出现了明显回升，以一线城市涨幅尤为突出。从监测的28个重点城市商品住宅4月成交面积来看，不仅同比、环比全部小幅上涨，也高于去年月均成交量。一线城市中除了深圳由于供应量不足而导致成交量环比减少之外，其余三个城市环比同比均呈正增长，四大城市平均环比涨幅为18%，同比涨幅为27%；而二、三线城市整体环比小幅上涨6%，同比上升17%，其中，杭州、南昌、福州、南宁等城市成交上升明显，环比涨幅均高达50%以上。

一线城市中上海4月市场表现尤为突出。记者从上海德佑链家市场研究部获悉，4月上海新建商品住宅成交量为124.2万平方米，环比上涨59.3%，成交量创下五年来同期新高；二手房成交3.6万套，环比上涨62.7%，同比上涨109.4%，这一成交量仅次于2013年3月的7.05万套的历史顶峰，达到了全市二手房市场历史次高点。

在很多市场人士看来，4月重点城市供应与成交虽不同程度回升，但仍不及市场对新政后成交上升预期。4月成交低于预期原因主要是：一方面，“3·30新政”落实稍显滞后，目前多数银行普遍由于可能存在的风险而保持按兵不动，尤其是一些稳健保守的大型银行，仍在制定细则，并观察少数已执行新政银行的具体实施情况；另一方面，市场对接下来的政策环境仍抱有预期，观望情绪仍很强烈，房企对未来政策宽松预期加大，项目开盘节奏放缓，新增供应量徘徊不前，导致成交未能明显回升。

值得关注的是，重点城市的整体库存仍居高不下，同比继续增长的城市超过七成；重点城市消化周期并未明显改善，超六成城市消化周期继续上涨。某房地产研究中心指出，目前楼市库存情况依然严峻，二季度将是去库存的关键时期，开发商抓住窗口期快速跑量才是明智之举。随着楼市政策进一步落地，市场观望情绪将一定程度上减退，再加上房企冲刺半年度业绩的需要，必将加大供应量和营销力度，预计“红五月”成交量也将继续稳步上涨。

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