央行降息楼市回暖态势明显 成交量将攀升房价暂不上涨

降息消息一出，朱先生立马联系近日积极带自己看楼的中介给自己算一算供楼成本，打算赶紧在6月前定下房子。“这次降息给了市场一颗定心丸。”业内人士分析，近期利好陆续出现，业主心态稳定下来，买家也积极加快入市脚步。

市场回暖态势明朗

朱先生早就看中了天润路附近的房子，但一直没有后确定。听闻降息的消息，他时间联系熟悉的中介，了解自己的供楼成本低可达多少。他认为，降息的消息给了市场定心丸，所以“晚买不如早买”。

中原地产资深营业经理郑剑鹏告诉记者，降息消息一出来，他就在朋友圈发了链接，不少业主和买家纷纷向他咨询情况，他发现，大多数业主只是了解具体情况，心态很淡定，而客户就非常积极，本来犹豫的立马相约看楼，已经在谈判的直接要求尽快签约。

日前央行决定自5月11日起对称降息0.25个百分点,并将存款利率浮动空间上限扩大至基准利率的1.5倍。广州中原地产项目部总经理黄韬对此评论称，“一、二手成交量将会进一步上升，但价格方面会在成交量持续出现一段时间后才会向上，因为一手库存量还是很大，而二手价格依然不低，买家不一定会追高。”

事实上，在降息消息出台之前，市场回暖的态势已经非常明朗。据满堂红新研究报告，在执行限购政策的广州原10区内，4月的过户登记宗数比3月增加43.3%，预期5月的过户登记宗数有望在4月的基础上再增多两成左右。5月1~9日经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比4月同期增加16%，成交均价为21366元/平方米，比4月同期上升0.6%。

数据显示， 5月1日~5月10日的网签均价为16878.53元/㎡，相比4月上涨7.1%。

盘源增加挑选空间大

市场成交量放大，令部分业主对后市判断趋向乐观，继而调整放盘价。事实上，自清明节开始，广州市不少板块的小业主已陆续调高放盘价，郊区的调整幅度相对于市区要高一些，普遍在8%以上，市区的上调幅度则在6%以下居多。数据显示，5月楼价达到了2014年至今的高位，不少卖家选择在这个时机高位套现，同时由于现时满两年即可免营业税，市场上多了不少房源放盘，部分板块甚至出现了供过于求的“买方市场”。

“4月政策出来对市场利好，市场的盘源确实增加了不少。”郑剑鹏认为，一方面是自2014年下半年开始，二手市场积累了一定的“库存”，“当时一手市场降价明显，开发商以价换量，二手市场的优势不明显，所以成交剧减。”另一方面，盘源的增加是因为买家有实际的购房需求，令市场的成交容易达成，所以本来没什么可能成交的“僵尸盘”都活跃起来，成为有效的盘源，另外，希望换房或者进股市的业主也更积极卖楼，令市场盘源增加。

业内观点   暂时不会有“反价风”

不过，实际成交价格与去年相差不大，多涨幅也在5%。郑剑鹏认为就是因为市场货源多、买家选择多，所以业主不敢轻易调价：“尽管政策已经明朗，不再是‘吹风’阶段，买卖双方也认同楼价稳定下来，但是卖家很醒目，一手还没调，自己真的想买的话一下子调太多价不会有人买账。”他认为买卖双方都比较理性，买家积极但不会太狠压价，因为理解市场向好，而业主已有一定获利空间，也不会“吊高来卖”，但是一些特殊的板块如珠江新城的反价幅度可能会比较明显：“6月份之后，市场稳下来了，业主很可能会调一下价格。”黄韬认为，一手发展商也非常谨慎，个别发展商甚至轻微降价：“整体加价意欲很低，除非到了7、8月成交量上去了，他们才会考虑加价。”

满堂红市场研究部高级经理周峰从实际的成交个案中印证买家的反应还算理性：“4月份经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，成交价高于放盘价的宗数比3月增加60%，但其占当月总成交宗数的比例与3月一样，皆为7.7%。而4月成交价与放盘价相同的宗数比3月增加1.3倍，成交比例也从3月的10.8%增加至15.4%。”

他认为，准客户在税费及信贷政策调整的契机下进入市场，仍旧会衡量自己的出资预算是否能承担对应物业的价格及各项税费总和，因此不会贸然大幅追价。他提醒称，4月超过放盘价成交的物业中，逾八成交易的加价幅度在8%以内，反价太多的业主，反而会错失新政后批亦即迫切购房的客户。

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一线城市成交活跃 开盘即“日光”项目出现

央行再度降息，无疑会提振楼市成交，“330新政”出台后的市场表现已经显露出回暖迹象。

从开发商角度看，推盘热情极大提高。以深圳为例，中原地产监测显示，4月份深圳全市共有24个项目开盘或加推，供应3916套共40万平方米住宅，尤其是4月后一周，11个项目集中入市，使得新房市场气氛迅速回暖。4月入市的项目开盘情况较2、3月有明显好转，半数项目开盘销售率都在九成以上，开盘即“日光”的项目更是达到6个。

“日光盘”更为频繁的出现，折射出楼市成交的活跃。易居地产研究院监测数据显示，2015年4月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积为1657万平方米，环比增长15.1%，同比增长30.8%。该机构指出，2015年1-2月份房企推盘力度有所减弱，市场成交量随之下滑。3月份，房企推盘力度有所加大，购房者入市节奏也开始加快，这使得成交量得以上升。4月份“330新政”效应凸显，市场成交同比增长三成。在30个城市中，有19个城市的成交量出现了环比增长态势。同时，与往年同期相比，今年4月份成交是近5年来好水平。

分不同城市来看，上述机构的统计显示，4月份30个典型城市成交同比增幅曲线的走势大体一致，均出现了上升，但一线城市的上升幅度为明显。据统计，4月份四个一线城市新建商品住宅成交面积为341万平方米，环比增长36.4%，同比增长59.2%。该机构分析称，3-4月份，一线城市房企的推盘力度加大，购房者入市节奏加快，市场成交量出现上升符合预期。北上广深四个城市环比增幅分别为49.8%、59.3%、31.8%和-12.9%，同比增幅分别为70.7%、63.3%、49.6%和45.5%。

相比之下，4月份15个二线城市新建商品住宅成交面积为1045万平方米，环比增长12.4%，同比增长25.0%；11个三线城市新建商品住宅成交面积为270万平方米，环比增长4.3%，同比增长25.5%。

价格方面，来自中指研究院的监测显示，4月十大城市住宅均价为18961元/平方米，环比上涨0.12%。具体来看，十大城市中深圳、武汉、南京、北京、成都、上海、天津7个城市房价环比上涨，上涨城市个数较上月增加4个。其中，深圳上涨1.09%，居首位，四大一线城市中，仅广州出现下跌，但跌幅在1%以内。

分析人士认为，“330新政”对公积金政策作出调整后，央行近期又降准、降息，激发了市场热情。随着政策影响不断显现，开发商推盘和购房者入市的积极性得以提高，使得楼市成交量和价格均出现不同程度的反弹。

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