业主物业频纠纷？ 这7个方面帮你理清业主委员会的职责

近年来，频频出现业主物业闹纠纷的事件，业主物业闹翻天小区垃圾没人管等。许多老旧小区由于没有业委会和物业管理，导致环境脏乱、治安较差。目前由于各种原因，老旧小区正面临不同的困境，老旧小区成立业委会的呼声高。那么该如何成立业主委员会呢？成立的条件以及具体流程是什么？本文为您详细解答。

一. 业主委员会的定义

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期2至3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主要员会主任、副主任在业主要员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主要员会，根据物业管理区域规模大小，由5至15人组成。北京新规定：凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，均可组建业主委员会。

二. 业主委员会的职责

业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

1、召集和主持业主大会；

2、选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；

3、依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理；

4、审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；

5、 听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

6、执行业主大会的决议、决定；

7、履行物业管理服务合同；

8、 监督业主公约和物业管理制度的执行；

9、 对物业管理企业的管理服务活动予以支持；

10、业主大会赋予的其他职权；

前面第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。 业主委员会不得从事经营活动。 业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。

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三.业主委员会成立条件：

1、入住率达到50%以上;

2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;

3、首批物业交付满3年的。

四.业主委员会委员必须符合下列条件

1．是本物业管理区域内业主；

2．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；

3．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；

4．品行端正无劣迹；

5．热心公益事业。

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五.业主委员会成立程序/成立流程：

1、业主委员会成立申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。

2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。

3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。

4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。

5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)

6、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数)

7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。(筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料)

8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。

9、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。

10、物业行政主管部门同意备案后，出具《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》。

11、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。

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六.临时业主委员会：

有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。

七.备案材料：

一、物业区域基本情况（四界、门牌、占地面积、建筑面积、幢数、总户数、开发建设单位、物业管理单位、入住时间、入住率）。

二、业主或建设单位向区局递交届业主大会筹备组的请示。

三、届业主大会筹备组向区局递交成立业主委员会的报告。

四、届业主筹备组人员情况介绍（公示内容、报名表及公示照片）。筹备组筹备业主大会的会议记录。

五、制定的业主大会管理规约（草案）、议事规则（草案）、选举办法。（公示内容及公示照片）。

六、业主大会联络员的产生情况（报名公示、半数以上业主签字同意选票、选举结果、公示内容及照片）。

七、物业区域内业主清册及汇总表。

八、业主委员会侯选人情况（报名公示、报名表及公示照片），基本情况介绍。

九、提前15天召开业主大会公示及会议流程。（公示照片）

十、业主大会签到表。（业主姓名及具体门牌）

十一、届业主大会会议记录。

十二、筹备组工作报告。

十三、业主委员会的选举情况。（选票样本、选举统计表、选票、选举结果公示内容及照片）

十四、管理规约、议事规则通过实行稿。

十五、业主委员会成员及分工名单。（公示内容及照片）

十六、业主委员会组成人员基本情况表。

十七、南京市业主委员会备案申请书。

备案说明：公示内容及照片均要反映出公示位置和公示的日期。

收费依据：不收费

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