小产权房也想有身份 “转正”须与土地改革同步走

在房价高涨的年代，很多人垄断着大部分财富和土地，有些人却连属于自己的一平米土地都难求。于是，很多被逼急了的人就在法律的边缘地带找到了一个可以喘息的空隙，部分卖房人看中了这种心理，在利益的驱使之下，大量购买城市城郊土地建小产权房。本文介绍了小产权房的新政策和如何解决小产权房转正问题，希望你有帮助。

1.什么是小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小 产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。 所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

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2.小产权房新政策

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、 农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进 行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

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3.小产权房产权区分

国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、国家小产权房政策的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：

1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

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4.业内人士提醒：

1.城市居民或非同一集体经济组织购买农村所谓“村产权”、“乡产权”房是不合法的，这种房屋虽然价格便宜，但风险非常大，广大读者在购买时一定要慎重。

2.集体土地上建造的房屋，以“廉租房”、“公租房”、“集资房”、“新农村工程房”、“新居工程房”等名义，或变相以租代售进行房屋交易，因无法办理产权过户，合同效力无法补正，所以这些房屋买卖交易的合法性并不受法律保障。

3.任何开发公司或乡镇政府向城市居民或非同一集体经济组织成员颁发的房屋“所有权证”或“集体土地使用权证”不具有合法性，一旦出现纠纷，购房者的权益很难得到保障。

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5.不动产登记“救不了”小产权房

多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说，不动产包括商品房、城改房等城市国有用地，以及农村集体用地等，这些不同产权的用地将纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。

中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑，不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合法。宫步坦说，由于历史遗留和政策监管等原因，小产权房问题的确是不动产管理的灰色地带。一方面，过去城乡建设用地市场的不平等，许多地方都曾占用集体用地建设小产权房，另一方面，在政府划拨或出让土地上，也存在着不按规划开发或使用的不完全产权房。

此次《条例》并未对小产权房的相关问题进行明确。宫步坦说，按照我国当前法律，小产权房并不具有合法性，倘若在《条例》中规定小产权房登记，则就承认了小产权房的合法性。也有业界人士提出，小产权房理论上还是属于需要登记的“房屋等建筑物、构筑物所有权”，应将小产权房进行不动产登记。因此，天则经济研究所研究员程雪阳认为，当前，不动产登记可能会回避具有“争议”的小产权房部分，而是先登记“合法”不动产。由此可见，“不动产统一登记制度”并没有给小产权房留下空间。业内人士表示，未来若将小产权房纳入登记，还需要国家相关法规的跟进，目前来说小产权房“转正”仍为时尚早。

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6.解决小产权房须与土地改革同步

不可否认，小产权房是不动产登记制度的一个绕不过去的问题。专家预计，不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。

针对由不动产统一登记制度引申出“小产权房将转正”的误读，国土部会同住建部于去年进行了小产权房问题专项治理，并对各地小产权房进行清理、统计，将提出分类处理的意见。湖北、山东、浙江等地也推出了分类整治方案，对准备建设的小产权房坚决叫停，对在建项目依法拆除，对出售小产权房按照非法转让土地处理。专家认为，小产权房作为没有明确产权的土地附着物，已经形成了一个非常庞大的地下市场，不能一拆了之。中国人民大学重阳金融研究院执行副院长王文说，小产权房就是一颗关系到社会稳定、国家长期发展的“定时炸弹”，必须通过不动产登记、统一确认等方式拆除引线。

“不动产登记制度就是要对的不动产进行统一摸底、管理。小产权房也是客观存在的不动产，制度无法绕开，登不登记必须明确。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，《条例》的实施使得这一问题更加迫切，应尽快出台相关实施细则予以解决。 张东认为，小产权房问题的处理应以不动产统一登记为前提，与土地制度改革同步推进。城镇和农村的不动产实施统一登记和统一管理，为集体土地入市提供了前提。未来，农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价，小产权房的土地成本优势不复存在，可根本上遏止小产权房，也有利于制定分类治理办法，统计和清理各地存量小产权房。

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