个税改革增强“买房退税”预期 房奴每月将少还963元！

从个人所得税这项税收诞生开始，除了公积金和社保可以抵扣，还没有听说过有什么可以抵扣的。这让不少人有意见。

不过，好消息来了！

日前，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并有望今年内出台方案，2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，即在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

对于广大房奴而言，关注的莫过于住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项，这意味着你在每月发薪的时候，房贷的利息部分可以免税，这省的可不是一笔小数目。不过，市场对这个天大的“利好”并非一边倒的看好，有人认为这将是楼市迎来的又一个重磅级利好，也有人认为它会加剧社会分配不均。因此，这想法虽好，但终何时落地、如何落地，还不好说。

算一算：房贷利息免税能省多少钱？

把房贷利息部分作为税前抵扣项，直接的效果是降低了个税负担，从而达到变相降低月供负担的效果。

到底能降多少？下面让我们举两个例子：

A先生是白领一族，假设他购买的是150万元的住宅，通过商业贷款按揭七成供20年，如果他选择的是等额本息的还款方法，月均还款额约7312元，其中约4900元是利息支出。

按照他的税前月收入为1.5万元计算，在扣除四金、税基等应纳税1284元。但如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣，在其他条件不变的情况下，A先生每月将少缴税约963元，相当于利息支出的19.6%。

B先生是企业高管，假设他在广州购买的是1300万元的住宅，通过商业贷款按揭五成供20年，同样是等额本息的还款方法，月均还款额约45265元，其中约30600元是利息支出。

按照他的税前月收入为15万元计算，在扣除四金、税基等应纳税51366元，但如果把按揭贷款的利息支出在税前抵扣，B先生每月将少缴税约25126元，相当于利息支出的82%！

所以说，如果房贷利息如果真的可以免税，无论你是屌丝还是大款都能从中受益--只不过，越有钱的人获得的好处越大。

楼市重磅刺激政策

由于住房按揭贷款利息支出“免税”，相当于变相降低了贷款成本，一旦落实，对于楼市而言无疑是重磅级利好。

根据新城控股高级副总裁欧阳捷的分析，政策首先利好的是一二线经济发达城市，这是因为这类型城市的中产阶层数量较多，较高的人均收入能从减税中获得更大的受益。

从产品类型来看，改善型产品受益程度更大，这是因为他们的客户群往往月供金额较高，其次为首次置业型刚需产品，豪宅由于更多是针对企业家，买家一次性付款的比例较高，相对而言受益程度没有那么高。

除了利好楼市，在目前我国经济下行压力较大的情况下，房贷利息免税有助于刺激居民消费，提高经济活跃度。

前瑞银集团董事总经理张宁曾经撰文指出，目前我国的个人所得税偏高，适当减税有助于拉动内需，但减税的方向应该直接与拉动消费挂钩，房贷利息抵税无疑符合这一目标。

对于无房者而言，要想成为这项政策的受益者，他们首先就要消费购房，这无疑会刺激相关的需求；对于有房者而言，他们可以直接享受减免个税的优惠，从而拿出更多资金用于消费，比如购车、旅游、休闲以及娱乐生活。

怎么让政策公平是考验

虽然将房贷利息纳入个税抵扣的好处显而易见，但正所谓“不患寡而患不均”，怎样才能让屌丝和大款都能平等受惠，考验政策制定者的大脑。

欧阳捷指出，如果按照统一的标准给购房者减税，这意味着越有钱的人省得越多，普通打工仔省的相当有限，这与个税改革一贯坚持高收入者多缴税的原则是有冲突的。因此，免税的标准应该实施差别化对待。

此外，除了新的购房者之外，之前已经买房贷款的怎么算，首套房和多套房又应该怎么区别对待，这里面也需要仔细的划分。由此可见，免税的具体标准怎么制定，怎样才是公平，又涉及到征求社会意见等复杂的工程，这无疑是加大了个税改革的设计难度。正因如此，虽然有媒体预测这项改革早有望在2015年出台，但考虑到上述诸多难题，现在看起来可能性并不大，邦地产君作为一位苦逼的房奴，真希望政府不要让大家等太久。

延伸阅读：将刺激豪宅成交量的提升

住房按揭贷款利息抵扣个税几等同于买房退税，一直以来，买房退税就被业内称为二套房贷之后，对豪宅成交量刺激力度大的楼市政策。中赫置地相关负责人表示，2009年重庆买房退税政策试行期间，就曾激发高端住宅成交量的一轮暴涨，如今住房按揭贷款利息抵扣个税于个税改革方案中落地，必将进一步增强市场预期，并有望带动顶豪项目签约量的快速井喷。

“住房按揭贷款利息抵扣个税的比例将随着个人收入的增加而增大，对于按揭购买万柳书院的客户而言，利息支出中的15%-45%有可能会被减免”，有业内人士如此分析。购房成本的大幅降低，有望带来高端改善型需求的集中释放。据媒体报道，万科、华润、方兴、招商等都有于近期提升旗下新豪宅项目价格的打算，涨幅高者达到5.8个百分点。豪宅市场的一路坚挺令开发商信心显著回升，尤其买房退税渐行渐近让部分高端住宅项目开始捂盘惜售，未来价格还有望迎来新一轮爆发，业内人士指出。

个人所得税税制改革将如何影响您的生活

1.税收更加公平

在原有个人所得税分类制模式下，容易造成所得来源多且综合收入高的纳税人反而不用交税或交较少的税，所得来源少且收入相对集中的人却要多交税的现象。同时，由于资本所得的税负轻于工薪（劳动）所得，工薪阶层成为了个税缴纳的主体。税收公平难以体现。改革后实行分立型混合所得税制，对实行综合征收的部分所得，不分所得性质和来源，适用统一的费用扣除标准及税率，符合税收公平原则。若未来我国个人所得税法允许以家庭为申报单位申报缴纳个人所得税，允许纳税人将家庭负担计入个人所得税费用扣除标准。这些改革将使个人所得税的缴纳与纳税人实际取得的所得挂钩，与纳税人的实际生活水平相适应。可以预见，个人所得税改革的实际效果极可能是中低收入或生活负担较重的人群税收负担减轻，高收入人群税收负担增加。个人所得税将更能体现收入分配职能，更加公平。

2.个人自行申报责任加重

目前，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第三十六条规定了纳税义务人自行办理纳税申报的几种情形：（1）年所得12万元以上的；（2）从中国境内两处或者两处以上取得工资、薪金所得的；（3）从中国境外取得所得的；（4）取得应纳税所得，没有扣缴义务人的；（5）国务院规定的其他情形。这一规定限定的纳税人自行申报的情形较少，且实践中并未得到严格的执行。一旦我国实行个人所得税改革，纳税人自行申报将成为个税征管的常态，个人的纳税申报责任将加重。纳税人也应学习相关知识，避免错报、漏报，承担不必要的法律风险。

3.纳税人识别号制度强化个税监管

建立分立型综合所得税制要求税务机关能够及时并有效的掌握纳税人的相关信息，加强税务机关征管能力。为实现这一目标，我国拟建立纳税人识别号制度。纳税人识别号是税务部门按照国家标准为企业、公民等纳税人编制的且终身不变的确认其身份的数字代码标识。国务院法制室在2015年1月5日公布的国家税务总局、财政部起草的《中华人民共和国税收征收管理法修订草案（征求意见稿）》中便对纳税人识别号制度作出了具体规定。纳税人签订合同、协议，缴纳社会保险费，不动产登记以及办理其他涉税事项时，税务机关可通过纳税人识别号获取涉税信息。建立纳税人识别号制度，从某种程度上为个人所得税税制改革铺平了道路。另一方面，也强化了对纳税人个人的税收监管，个人的税收违法行为更易被税务机关掌握。