广州二手房交易计税基准价调整 旺地购房要多交几万元

昨日，羊城晚报记者从广州各大区域二手中介了解到，8月1日起广州定期调整存量房交易计税基准价格体系、并据此确定交易评估价格的调整，此举或将使一些二手存量房的交易成本推高数千元，好的地方二手楼甚至多达几万元。

近三成买家将受影响

朝勃地产董事长韦永才回忆称，2013年以前，南沙的中介可以自己找评估公司进行估价。“当时大多房源的评估价都会比市场价低两三成，一些房源甚至低至四五成。”韦永才称，2013年底相关部门有了自己的评估体系，此后便很难再报低价了，“今后评估价低于市场价的现象或将不会存在。”

满堂红市场研究部高级经理周峰认为，在二手住宅市场，报低价现象多数存在于一次性付清的买家中。根据满堂红市场研究部统计的数据显示，今年上半年，该公司促成的交易中，一次性付款占比达26.7%。

商铺报低价或将绝迹

与二手住宅相比，业内人士认为，调整对二手商铺和写字楼交易影响更大。周峰介绍，约有六七成的商铺和写字楼买家选择一次性付清。

有业内人士表示，由于商铺和写字楼所交税种和税率比普通住宅多，过往为了避税而报低价的现象十分普遍，少报一二十万也是常事。此次调整后，报低价现象或将绝迹。

据了解，商铺交易时，除了要交纳5.6%营业税、0.1%印花税、3%契税、1%个人所得税外，还要交纳5%以上的土地增值税、大约1%的房产税。

买卖双方可能有争议

7月二手住宅成交量同比上升超六成，但总量不足10%，而刚需客和改善型买家则占总量的90%左右。”

不过，韦永才认为，我国主要经济支柱正从房地产中脱离，对房地产的依赖在不断减弱。调整将使房地产市场更趋正规化，长远来说有利于经济发展。

广州一按揭公司业务经理告诉羊城晚报记者，不管调整是出于何种考虑，今后一旦税务部门的评估价都超过实际市场成交价，可能会阻碍二手市场的成交，税务部门的税收反而可能会减少，也易造成买卖双方的争议。

深入了解政策内容：

住宅等八大类存量房产交易评估计税价格随之变化

7月30日，在有关房地产交易和办税场所，广州市地税局贴出了这样的提示：“我局将自2015年8月1日起定期调整存量房交易计税基准价格体系，并据此确定交易评估价格。”该消息一出，立即引起广州房地产市场有关各方的关注。

此次调整涉及范围有多大？

从广州地税关于存量房交易计税价格评估系统的介绍中可知，全市房屋基准价格体系，是按照国家《房地产估价规范》的要求，在广州市国土房管局提供的全市房屋基础数据、房屋历史交易数据等价格数据的基础上，通过分区域实地补充采集房屋中介的挂牌交易信息和网络主流房屋交易平台网站的房屋挂牌交易信息。按照《房地产估价规范》的评估工作标准要求，使用多种评估方法(如市场法、法和成本法等)和评估模型，分区域、分类型房产逐户/栋进行基准价格测算，终得出覆盖全市范围的基准价格体系。然后，在全市房屋基准价格体系的基础上，针对房屋的楼层、朝向、面积等价格影响因素和影响程度，税务部门建立起相应的价格修正体系。在纳税人进行具体交易申报时，按照系统的修正体系进行计算修正，得出该套交易房屋的评估价格。

据羊城晚报记者了解，目前广州全市房屋基础数据是根据广州市房地产市场特点，将房地产物业分为住宅、小型商铺、大型商场超市、写字楼、车位、酒店宾馆、加油站和工业八大类，通过在全市范围内拉网式逐户调查房地产的物业类型、门牌号码、房屋属性等基础数据，形成广州市房产基础数据库，并在此基础上对不同类型物业进行评税分区。

也就是说，这次广州市存量房交易计税基准价格体系调整后，涉及住宅、小型商铺、大型商场超市、写字楼、车位、酒店宾馆、加油站和工业这八大类房地产的计税基准价格都会有进一步的更新，因此，税局的有关评估计税价格也将随之发生变化。

值得注意的是，按照广州地税的解释，评估系统评估出来的计税价格并不是房地产交易的市场价格，而是对纳税人申报的交易价格是否偏低的客观判断，即评估得出的是低计税价格。所以，当纳税人申报的成交价格高于核定计税价格时，按纳税人申报的成交价格征税；当纳税人申报的成交价格低于核定计税价格且无正当理由时，按核定计税价格征税。

购房者是否有途径查询新的评估价格？

记者了解到，自广州市分别于2012年4月1日和2013年8月1日上线该应用评估系统的住宅部分和非住宅部分功能以来，对于房地产的核定计税价格，在有关交易完成之前，均不会提供给纳税人。广州市地税局曾解释，此举是为了实现房地产市场的健康、有序发展，促使纳税人诚信纳税，提高纳税遵从度。