小产权房能买吗 无房产证无土地证花钱买了个教训！

小产权房能买吗?小产权房是民间对应合法产权房的俗称，它一直徘徊在法律的边缘。周女士购买了一套住房，却因无房产证无土地证花钱买了个教训！小产权房有的风险主要有：缺少“五证”、拆迁难补偿、质量难保证、配套不完善、遗赠也麻烦、小产权房不能抵押或者上市转卖风险，在广州小产权房能买吗？

周女士购买了一套住房，发现住房的门锁频繁被人更换，而且这种情况小区其他业主家中也时有发生。这个项目，表面上是铁路拆迁安置房，实际上却是未批先建，只有一个立项审批，其他包括规划、土地等手续都没有办理，属于违规建房。

在周女士的购房协议上，记者没有看到开发公司的印章，协议上只有一位濮某和周女士双方的签名。记者随后找到了该社区。据社区副主任朱小勇介绍，2008年这两幢楼房开建时属于安置房，因为铁路拆迁，牵涉到四五十户村民，所以村里找了濮某来代建。当时说好，这些拆迁安置房一律不对外销售，只限于铁路拆迁户。像周女士这样的买房人都属于私下违规购买，是无法取得房屋两证，不受法律保护的。调查中发现，实际上这两幢楼共有76套住房，已 出了所要安置的拆迁户总数。被质疑“一房两卖”的也基本上都是多出来的房屋。采访中，记者也试图与濮某联系，但电话始终无法接通。终，反倒是购房者周女士接到了濮某的电话。但在电话中，濮某显得十分激动，不愿意见面，并称一切只是时间问题，他会处理好的。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。它一直徘徊在法律的边缘。当政府多次明令清理小产权房时，一些小产权房项目还在暗地里出售着，一些小产权房项目打出“转正”的口号，提高了小产权房的价格。后来，随着国家两部门下发紧急通知，小产权房的“转正”推测似乎变得遥遥无期。在广州，小产权房能买吗?存在哪些几大风险呢？

一、缺少“五证”

“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

二、拆迁难补偿

 除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

   三、质量难保证

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

  四、配套不完善

这些房子几乎都没有暖气、等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

 五、遗赠也麻烦

 由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。

  六、小产权房不能抵押或者上市转卖。

买个房子都不是个小事，甚至是父母和自己2代人的积蓄，所以在购买之前一定要慎之又慎！

广州的小产权房值得买吗？

近很多朋友问，广州白云区的集资房，26万值得买吗？集资房，也称小产权房，就是在农村集体土地上建设的房子。国家的土地法规规定，农村的房子目前只有本村村民可以按照一定的条件购买，城市居民一般是不能购买的。国家去年也在北京试点清理小产权房工作，目前还没有进一步的政策出台。

很多人都认为目前小产权房遍地开花，中国的国情是法不责众，总觉得反正买了国家总会给出路，反正不会亏。针对“小产权房”泛滥的问题，广州市社会科学院研究员、广州市房地产行业协会专家谈锦钊提醒市民，购买“小产权房”存在较大的风险，消费者不要因为贪图便宜而购买。

“在我国，国有土地要有偿、有期使用是基本原则，小产权房涉及到国家的利益，无论是从法律上还是管理上国家都很难放松。”谈锦钊说，“小产权房”多位于城乡结合部，随着城市的变迁，一旦影响到规划，拆迁在所难免，而因为小产权房土地使用权归属农民本身，如果赔偿也是赔偿给本人，虽然签有合同，但购买“小产权房”者权利仍得不到保障。

广州市国土房管局指出，“小产权房”一般是指村集体组织或企业在农村集体土地上自行组织建设、自行销售的房屋，未合法获得规划、土地、建设等行政许可，不能办理房地产登记。“小产权房”本质是违法用地和违法建设，不能享有依法保障的不动产权，是没有产权的房屋。“小产权房”由于未经规划、国土、建设等部门审批，这类房屋在安全、配套设施、物业管理、水电等方面都存在问题，将严重损害购房者的权益。

据透露，目前，市国土房管局正会同市相关部门研究查处“小产权房”项目的意见和措施。为此，市国土房管局重申，对“小产权房”不予确权登记，不受法律保护，并再次提醒广大市民，不要购买任何未取得《商品房预售许可证》或产权状况不清晰的房屋，以免自己的权益得不到保障而遭受损失。

2012年广州是房管局曝光了白云区的13宗“小产权房”，其中约80%始建于上世纪90年代，是历史上形成的集资房。这类集资房未办理完善规划、用地、建设等手续。除了部分为历史上形成的集资房外，其余小部分为近年形成的涉嫌“小产权房”的违法建设，白云区对此依法采取了相关措施。区国土房管分局已依法对这次曝光的13宗小产权房其中的鑫瑞大厦项目存在的违法用地行为进行立案查处，没收非法占用土地上的建筑物及其设施，并处罚款，同时将该案移送法院申请强制执行。

专家意见

在广州白云、天河、花都、增城等地，有很多这样靠小产权房致富的城中村或者“开发商”。几年以前，根据广州的官方数据，广州有962.5万平方米“集资房”未得到妥善处理。2006年广东省房协的摸底调查则显示，仅白云区已建成集资房建筑面积就有约765万平方米。

广东正大联合律师事务所律师李瑾表示，小产权房的产权证只能办给村民。她表示，买家要注意，小产权房不能入市交易，即便征地拆迁，也是农民能获补偿。买卖时的律师见证只能证明签字属实，但在法律上并没有任何意义。

但是，很多购买了小产权房的业主依然认为，被征地拆迁的风险很低。曾经在广州闹出轩然大波的龙怡苑、金满家园等农村集资房，也由于业主的集体抗议，导致拆迁以及债主逼迁等情况不了了之，似乎也让目前正热衷于购买低价小产权房的业主吃了颗定心丸。

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