方圆地产：广州“中调”战略须谨防速度过快

受各种因素的影响，广州楼市目前成交冷淡，毫无疑问的是楼市尚未充分回暖，以目前广州楼市形势看，各发展商将减少对外扩张的发展战略，预计将转战需求量大的市中心区域，预计政府未来两年也主要围绕"中调"做文章。

银行紧缩银根，成交减少，是发展商转战中心区域的重要原因，目前楼市萧条，发展商不敢盲目对外扩张，郊区发展速度将明显减慢，且需求量大，发展商转战市区对其企业稳步及回笼资金是最为有利的。

发展商减少对外扩张，最明显的结果就是导致城市化进程减慢，政府针对这一现象，明智之举就是加强对市区的市政规划，重点做好"中调"战略部署，利用发展商的力量，促进"中调"速度增快，可快速改善中心城区环境，优化老城区及城中村，同时也给发展商市区发展创造了机会。

根据学数术的原理，9代表喜庆、8代表财运，2009年、2010年代表吉利的这两个数字飞入中宫（中部位置），预计未来两年中心区域有喜庆事情发生，对于广州而言，可预测广州中心城区在未来两年是一个快速发展的时机。未来两年，如果政府、地产商对中心城区的改造，可说是达到了天时、地利、人和的局面。

广州"中调"需要注意各方面的，笔者认为必须注意以下两个重点因素：

，中调速度不应过快。广州中心城区旧房多，包括多个城中村等，速度加快将增加被动性需求，对于潜在需求量大的广州中心城区而言，市场需求猛增将可能导致泡沫的快速产生，因此广州政府需要合理有效的控制城市拆迁规模，应当逐步开展"中调"工作，不应过急过快。去年在天津市场调查的时候，发现天津被动性需求占比例很大，很大部分拆迁户，加上炒家入市，导致成交猛增，楼价也飙升过猛，不过天津旧房改造是厚积薄发的一种不科学现象，天津长期以来均未出现旧城改造，为迎接奥运，一开闸就大刀阔斧，过于猛烈，导致楼市走向不合理性。广州应当避免这一现象的出现，采取逐步释放被动需求方式，使供求逐渐平衡，这样才有利于市场的合理发展。

第二、避免产品同质化。广州目前产品供应结构本身就需要调整，从近两年土地推出情况看，自70/90政策出台后，政府把中小户型大部分集中在郊区，而市区仍以大户型为主，必然将导致未来几年市区内产品供应结构不平衡，事实上，市区内也需增加中小户型单位才能满足各方面需求，使市场平衡化。因此，"中调"需要调整市场产品结构、加大中小户型项目的供应，缓解市场结构性矛盾。