穗二手房贷市场现松动 银行“变通”有高招

近日，记者采访二手房贷市场时发现，自去年底以来实施的房贷新政，面对低迷的市场已开始出现松动。为吸引更多房贷业务，不少银行争相推出针对第二套房的房贷新产品，并生出众多的“变通”手法。

多种优惠吸引房贷业务

今年以来受房贷新政限制等因素影响，加上一手市场价格的大幅调整，广州二手市场成交惨淡，也直接令二手房贷业务备受打击。为吸引更多客源，许多银行，特别是一些商业银行都频频推出各种房贷新优惠吸引二手房买家，想尽各种方法为买家多贷款、快贷款。

据了解，目前二手房贷市场较流行的变通方法有：如果之前的房子已还清贷款，买另外一套二手房时都可被视为是“套房”，在大多数银行都能申请到高达七成的贷款；有些商业银行还为优质客户提供特别的优惠政策，提供“6成＋1成”的方式，为申请第二套房贷的二手房买家提供总量七成的贷款；如果买家需要，还有担保公司能提供快速放贷，7天内就能贷到款等。此外，一度被禁止的押旧买新做法也开始重新回流。

业内人士表示，按去年9月份以来开始实施的房贷新政，已经在银行有按揭贷款购房的市民，如果再按揭购买第二套房时，首付将需达四成以上，贷款利率也应在基准利率的基础上上浮10%。不管原先所买的套房子的房贷是否已经结清，市民再买房时都将被视为第二套房处理，而且只要夫妻双方中有一方名义已办理过贷款购房，即使以另一方名义再申请贷款购买第二套住房，仍同样要被视为第二套房处理。但个贷业务在银行业务中向来占有比较重的份额，尽管面临信贷政策紧缩，多数银行仍不敢轻易放弃该项业务。

变通有变通的风险

银行的“变通”做法虽然一定程度上方便了二手房买家，也对短期内提高业务量有一定帮忙，但明显不符合相关的监管规定，在这种违规情况下放贷的银行，一方面难以逃避监管，另一方面如果借款人还款能力出现问题，银行将非常被动。

更值得一提的是，目前广州楼市正在调整期，后市价格走势未明，房价短期内企稳仍难乐观，如果银行对房贷的风险控制不到位，必将增加房贷风险。

另一方面，对普通购房人来说，如果缺乏对自身还贷能力的正确评估，一时冒险多贷款，如果房价出现大幅回落就会有可能出现负资产，一旦日后自家还贷能力不够房子又贬值，更有可能面临断供，建议贷款前还是要先算清风险再出手。

真实案例

1 押旧买新重来

押旧买新的作法早在去年房贷新政实施前就已被禁止，但近期记者采访时发现，这种久违的房贷模式又开始在二手市场重新出现。

陈先生和太太原来在番禺某楼盘已贷款买过一套120平方米的三室一厅洋房，贷款在去年就已还清。考虑到孩子的教育问题，陈先生想在市区再套房，近期在水荫路看中了一套80多平方米的两房单位，但屋主急于出国，开价60万元并要求一次性付款，这个价位比隔壁单位2006年售出时的价格还便宜，令陈先生非常动心，但家里不足10万元的存款又令人头疼。

一位刚买了房的朋友告诉陈先生：“按现在的房贷新政，你自己去银行办抵押贷款很难通过的，不如多花些手续费交给按揭公司去做啦，我刚买的房子就是这么做的，把原来的老房子抵押出去买新的。”按朋友提供的电话，陈先生找到按揭公司咨询，该公司的人告诉他可先办理一个押旧买新的合同，把已还清贷款的番禺某盘三房单位抵押给银行，贷出款来再一次性买水荫路他看中的这套房子。

见陈先生将信将疑，该按揭公司一再表示和银行有关系，办他们的贷款问题不大。“你们只要提供现在房子的产权证、个人的证件、收入证明这些材料，其他的都交给我们做就行！我们会推荐一些银行让你递交申请，如果家不行，我们还会帮你再联系其他银行。”令陈先生心动的是按揭公司自称只按贷款额度的1%来收取手续费，评估费等都包含在其中，不会再多收钱。如果不能申请下来，会退还扣除评估费用后的手续费。按该按揭公司的建议，陈先生将各种证明材料交给了该公司，所有递交申请、查询进程等工作都由按揭公司去处理。不到一个月时间，陈先生就成功申请到了贷款，原来的房屋评估出80万元左右，成功作抵押后居然贷到了七成款，也就是55万元。虽然现在一个月要还款近万元，压力不小，但能抵押出旧房子、一次性付款买到笋货，陈先生还是挺满意。（张潇）

2 贷款还清，再贷可当“套”

早在四年前，林小姐就已申请贷款在东圃买了自己的套房，今年初还清贷款后，林小姐又看上了植物园旁边某小区的一套二手楼。因手头现金不够，林小姐想以贷款方式来购买，却又担心自己是第二次贷款购房，首付和利率都会提高。

令林小姐惊喜的是，她按朋友的指引，打电话到汇瀚按揭顾问有限公司咨询时，工作人员告诉她，如果她原先买的那套住房的贷款已经还清的话，现在可以帮她申请到七成的按揭。“我们会帮你向一些商业银行申请，一家不行可以再换另一家，申请不成功的话不会收你相关的手续费。利率方面会不会上浮，银行要看你个人的资产情况作决定。”

林小姐又咨询了良策按揭，工作人员告诉她，以她的情况如果想从四大行申请贷款，只能严格按照四成首付、利率上浮10%的二套房贷政策来做，但如果套房的贷款已还清的话，可帮她向广发银行等小银行作申请，也应该能贷到七成。

记者了解得知，除这两家公司外，其他像亿达按揭等主打二手房贷的按揭公司，在接受咨询时都回复说如果原先的贷款已还清，再申请新贷款时有可能帮买家申请到七成。如果原来的房子已售出，手续会更简单，只要提供房子已售出的相关完税证明，证明套房产的产权确实已转移到其他人名下。当然，能申请到这类贷款的通常都是些规模比较小的商业银行，“如果买家资产情况良好，这些小银行还会考虑给予优惠利率，申请利率下浮15%”。不过，这些银行的贷款网点通常都较少，日后还款不太方便。

3 “6成＋1成”曲线贷七成

对于二手房买家来说，就算是原先的房子仍在还贷，如果一定要申请七成贷款的话，也会有变通的做法可成功申请到七成，不过相关手续会麻烦一些。

记者以二手房买家身份向某按揭公司咨询时，该公司工作人员告诉记者：“你一定要申请到七成的话，我们也有变通的方法，利息也可享受基准利率，不会上浮，但手续会复杂些。”该工作人员解释道：“我们会帮你先向银行申请六成贷款，这六成贷款会按照正常的放款程序发放；另外的一成贷款，要在完成房产抵押后才能发放，主要是由我们公司和银行内部操作，这两次贷款的发放时间会相差一个月左右。只要你时间不急的话，操作起来问题不大。”

据介绍，这种新的二手房贷模式叫“6成＋1成”，目前已有多家按揭公司与一些商业银行共同操作，提供这一类的服务。专家指出这类服务风险较高，不管按揭公司说得多有把握，实际上都是违规行为，买家申请时要格外小心，要有最后一成最终不能成功申请到、而且利率也有可能难于优惠的准备。

4 7天就能贷到款

不少因资金等问题急着出售的二手“笋盘”，通常都要求买家能一次性付款。记者采访时发现，目前中行、浦发银行、深发展等银行，都有快速放款的业务，为买家争取时间。

周先生近日在天河公园附近看中了一套楼龄才两三年的二手房，90多平方米要价90万元，比周边的房子要便宜好多，但业主自称急着用钱，要求他能一次性付款，至少要在半月内给清。周先生向良策按揭的工作人员咨询有没办法变通，该公司工作人员告诉他：“申请二手房贷款从申请到审批通常要一个月左右，但如果有担保公司作担保，银行一般最快能在7天左右放贷，也就是说原来的业主在半月内拿到房款是完全没有问题的。”

记者采访时发现，除二手房外，这种担保公司快速放款的方式在一手市场也很受欢迎。因为不少发展商对一次性付款的买家会提供更多优惠，有的甚至可打9.5折、9折，7天放贷基本能满足发展商的付款时间要求，为买家争取到更多优惠。

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