在二次房贷新政触发的成交量大幅减少的困局之下，广州房地产市场度过不了不平静的2008年上半年。根据广州市国土房管局的数据（二手住宅均价为满堂红地产的成交数据），2008年上半年，全市一手住宅成交面积为241.79万平方米，同比大减43.5%；一手住宅成交均价为9925元/平方米，同比上涨31.5%，环比上涨1.3%；全市二手住宅成交面积为224.41万平方米，同比减少33.9%；二手住宅成交均价为7102元/平方米，同比上涨21.8%，环比上涨2.0%。由此可见，"量减价滞"是2008年上半年广州一、二手楼市的共同特点。
满堂红研究部预测，广州楼市在经历过上半年的"高位回调"之后，下半年将会"理性回归"，价格趋于理性，成交量逐渐增加。
一、在复杂的经济局势和从紧的货币政策下，自2004年以来的房地产宏观调控累积效应开始释放，广州楼市过热的势头被抑制，进入波动调整期。
在美国次贷危机的阴影下，伴随着人民币压力与高居不下的CPI指数，央行为了应对经济过热、物价上涨过快以及热钱流入过多的冲击，半年时间里先后5次提高存款准备金率，达到17.5%的历史新高，其中仅6月份提高1个百分点就冻结资金逾4000亿元人民币。在"从紧货币政策"大方针下，商业银行纷纷捂紧钱袋"惜贷"，令IPO融资道路受阻的房地产企业雪上加霜，而上市房企的股价也因为股票市场走"熊"表现不佳，房企的资金链危机凸显，部分开发商不得不于寄望于回笼楼款缓解现金流不足的巨大压力。
然而，与此同时自2004年以来的历次房地产宏观调控政策的累积效应在二次房贷新政执行后突然爆发，"90/70"时代的到来以及限价房的集中供应等对广州楼市产生了巨大的冲击，迫使开发商不得不采取久违的"降价"手段期望能够打破置业者浓郁的观望氛围，结果却收效甚微，上半年的成交量仅有去年同期的大约一半。此外，由于开发商的资金链吃紧，土地拍卖市场在年初的员村绢麻厂地块以及金沙洲地块高价出让"昙花一现"后连续出先流拍、底价成交的低迷状况。从一、二手楼市到土地拍卖市场，楼市过热的势头全面受到抑制，进入"量减价跌"的波动调整期。
二、一手楼市骤然变冷，成交量为近5年来的谷，市场由供不应求逆转为供大于求的发展格局，成交价格高位回调。
由于前期土地储备开发节奏的延续，上半年广州房地产开发投资仍然保持较快的增长。广州市统计局的数据显示，1-6月，全市共完成房地产开发投资319.12亿元，同比增长19.7%。但是，在新增供应大幅增加的同时，市场成交量却萎靡不振，市场完成了由供不应求到供大于求的阶段性逆转。
根据广州市国土房管局公布的数据，1-6月，全市一手住宅的新增供应量约为360万平方米左右（3月份数据没有公布，预计在50万平方米左右），同比增长幅度超过30%；与此同时，全市一手住宅的成交面积不增反而大减43.5%，只有241.78万平方米，是近5年来的位。市场消化率在连续四年超过100%之后，在2008年上半年突然下降到约70%，出现了供求关系的大逆转。满堂红研究部认为，上半年除6月份因为成交量的突然放大超过了批准预售量外，其它月份批准预售量均大于成交量，市场存货在100万平方米以上，大约有1万套以上的住宅没有卖出，由于下半年是推盘的高峰期，奥运会的召开又会延缓不少置业者的购房步伐，因此形势不容乐观。
不过，尽管从去年9月底二次房贷新政出台之后的一手住宅成交量不理想，特别是今年的1-5月份的成交量一直不足40万平方米/月，一手住宅的成交均价却未见有明显的下跌，一直呈振荡波动态势。一手楼价在去年第四季度冲上10000元/平方米关口之后，进入2008年季度终于"高处不胜寒"回归万元以下，但在4、5月份随着高端商品住宅降价发售获得部分观望已久的刚性需求的短暂回应，成交均价又回到10000元/平方米以上，直到6月份才在新一轮的降价潮中回到9569元/平方米的位置。实质上，如果抛开个别月份的涨跌，上半年广州一手住宅成交均价为9925元/平方米，不仅同比上涨31.5%，环比也上涨了1.3%，与外界广为流传的下跌说法并不一致。
满堂红研究部认为，成交均价受产品的结构性变化影响太大，因此一两个月的变化不一定能客观反映楼市的现实，但是从长期来讲还是与楼市的走势吻合的。上半年广州一手楼价的下跌，主要是与去年下半年的楼价高峰期相比得出的结论（郊区以及外围区域的下调幅度要大于中心城区），同比仍有较大的升幅。从环比来看，广州楼价上涨的势头已经得到抑制，下半年楼价还有一定的回调可能，因此调控稳定楼价的目的已经基本达到。目前广州楼市属于过热之后的正常市场调整，无论从楼价的调整幅度来看，还是从刚性需求的有效支撑来看，"救市论"的出台都有些操之过急，政府不宜过多干涉。
三、二手楼市投资性需求离场，自住需求观望气氛笼罩不去，成交量在2、3月份跌入波谷后有所好转，成交量缓慢回升，但距离恢复正常仍然需要时间。
根据广州市国土房管局公布的数据，上半年广州二手住宅成交面积为224.42万平方米，同比减少33.9%，近年来次出现"缩量"。此外，上半年二手住宅成交面积占全市住宅成交面积的比例为48.1%，份额增长3.8个百分点，与"半壁江山"只有半步之遥。
满堂红研究部认为，二手楼市成交量大减的原因主要在于置业者对楼市的预期改变。去年第四季度二套房贷新政出台后，先知先觉的投资性需求意识到市场存在风险，率先离场，但是此时市场上的刚性需求以及介于投资性需求和刚性需求之间的中性需求已经被狂热的市场气氛充分调动起来，并没有出现大规模的退潮，因此成交量还比较稳定。进入2008年，楼市挥之不散的观望气氛终于发生效力，市场迅速冷却下来。到3月份，全市二手住宅成交量甚至只有27.88万平方米，地出现比农历春节所在的2月份成交还少的情况。此后，二手楼市的交易情况虽然有所回暖，但是一手楼市一波又一波的降价潮彻底打破了之前楼价只涨不跌的神话，个别板块甚至因此出现了二手次新房比一手房价格还贵的情况，令置业者望而却步，即使那些铁定主意要买二手房的置业者也因此变得举棋不定，致使上半年成交量的6月份的成交面积也只有正常时期三分之二左右。
二手楼价方面，满堂红地产的成交数据显示，上半年全市二手住宅成交均价为7102元/平方米，同比上涨21.8%，但是环比涨幅只有2.0%，显示在一手楼市降温的同时二手楼价的上涨也得到了有效抑制。综观半年多来广州的二手楼价走势，基本呈振荡下跌的态势：二手住宅成交均价在去年10月份取得7536元/平方米的历史高位后开始回调，到今年1月份重新回到7000元/平方米以下，此后一直在7000元/平方米上下波动，筑底迹象明显。从价格信号传导机制来看，与一手楼开发商可以审时度势果断采取集体降价的策略不同，大多数非炒房性质的小业主作为分散的个体，需要较长的时间才能接受价格下跌的现实，因此在一手楼市出现降价风潮之后并没有及时跟进，导致二手楼的价格优势缩小，中介促成交易的难度大大增加。
四、展望下半年，广州房地产市场的波动振荡仍将持续，一手楼价仍有下调压力，并不可避免地影响二手楼市，"以成交价换成交量"有望成为楼市共识。
在经历了"量减价滞"的低迷的上半年之后，广州楼市又迎来了至关重要的下半年。初步估算，下半年随着"90/70"产品的大量入市，新增供应大约在5万套左右，如果算上上半年尚未卖出的1万多套，下半年广州楼市有待消化的货量高达6万套。在置业者信心不足、楼市被观望气氛笼罩、奥运会期间又会吸引全民的注意力的情况下，下半年楼市面临着巨大的销售压力，波动震荡的态势将会延续。
满堂红研究部认为，在从紧的货币政策下，开发商获得银行贷款的难度越来越大，但是又面临着过去两年囤积的土地亟待开发的现实，资金链吃紧将迫使开发商不得不加大售楼的力度回笼楼款。面对"90/70"产品集中涌现、限价房继续冲击带来的激烈市场竞争以及置业者普遍的观望情绪，楼盘定价是否合理将是开发商能否打破僵局的关键。从上半年的情况来看，开发商的开盘价格尽管较高峰期有所回落，但是同比仍然有较大升幅，这种"明降暗升"的营销手段很难打动回归理性的置业者，因此成交情况并不理想。下半年，开发商要改变上半年成交不足的局面必须在价格上有所让步，尤其是供应较为集中的郊区、外围区域，其降价压力将远大于只有供应有限的中心城区。
市场调整时期，一、二手楼市的联动关系更加紧密。下半年，广州二手楼市将与一手楼市唇齿相依，并且更多地受具有标杆作用的一手楼市影响。一手楼销售不畅，观望气氛不能打破，二手楼的成交也难有起色；一手楼如果降价获得热销，尽管在短期内会分流二手次新房的客源导致成交减少，但是将促使小业主更快地认清现实，降低放盘价以促成成交。当置业者的买楼欲望被重新激发，无论一、二手楼市都会从中得益。
满堂红研究部认为，广州经济运行状况良好，外来人口众多，住房需求大，因此楼市急剧、大幅调整的可能性不大。下半年，自住以及改善型的刚性需求仍将是楼市的主力，并且继续推动楼市"理性回归"，价格将会趋于理性，成交量将会比上半年增加。预测下半年广州一手住宅成交均价有望回落至8500～9300元/平方米左右，二手住宅成交均价6800～7200元/平方米左右，一、二手楼市的成交情况都会较上半年好转，但全年的一手成交量同比仍将减少三成以上、二手成交量将会减少二成以上。
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满堂红研究部预测，广州楼市在经历过上半年的"高位回调"之后，下半年将会"理性回归"，价格趋于理性，成交量逐渐增加。
一、在复杂的经济局势和从紧的货币政策下，自2004年以来的房地产宏观调控累积效应开始释放，广州楼市过热的势头被抑制，进入波动调整期。
在美国次贷危机的阴影下，伴随着人民币压力与高居不下的CPI指数，央行为了应对经济过热、物价上涨过快以及热钱流入过多的冲击，半年时间里先后5次提高存款准备金率，达到17.5%的历史新高，其中仅6月份提高1个百分点就冻结资金逾4000亿元人民币。在"从紧货币政策"大方针下，商业银行纷纷捂紧钱袋"惜贷"，令IPO融资道路受阻的房地产企业雪上加霜，而上市房企的股价也因为股票市场走"熊"表现不佳，房企的资金链危机凸显，部分开发商不得不于寄望于回笼楼款缓解现金流不足的巨大压力。
然而，与此同时自2004年以来的历次房地产宏观调控政策的累积效应在二次房贷新政执行后突然爆发，"90/70"时代的到来以及限价房的集中供应等对广州楼市产生了巨大的冲击，迫使开发商不得不采取久违的"降价"手段期望能够打破置业者浓郁的观望氛围，结果却收效甚微，上半年的成交量仅有去年同期的大约一半。此外，由于开发商的资金链吃紧，土地拍卖市场在年初的员村绢麻厂地块以及金沙洲地块高价出让"昙花一现"后连续出先流拍、底价成交的低迷状况。从一、二手楼市到土地拍卖市场，楼市过热的势头全面受到抑制，进入"量减价跌"的波动调整期。
二、一手楼市骤然变冷，成交量为近5年来的谷，市场由供不应求逆转为供大于求的发展格局，成交价格高位回调。
由于前期土地储备开发节奏的延续，上半年广州房地产开发投资仍然保持较快的增长。广州市统计局的数据显示，1-6月，全市共完成房地产开发投资319.12亿元，同比增长19.7%。但是，在新增供应大幅增加的同时，市场成交量却萎靡不振，市场完成了由供不应求到供大于求的阶段性逆转。
根据广州市国土房管局公布的数据，1-6月，全市一手住宅的新增供应量约为360万平方米左右（3月份数据没有公布，预计在50万平方米左右），同比增长幅度超过30%；与此同时，全市一手住宅的成交面积不增反而大减43.5%，只有241.78万平方米，是近5年来的位。市场消化率在连续四年超过100%之后，在2008年上半年突然下降到约70%，出现了供求关系的大逆转。满堂红研究部认为，上半年除6月份因为成交量的突然放大超过了批准预售量外，其它月份批准预售量均大于成交量，市场存货在100万平方米以上，大约有1万套以上的住宅没有卖出，由于下半年是推盘的高峰期，奥运会的召开又会延缓不少置业者的购房步伐，因此形势不容乐观。
不过，尽管从去年9月底二次房贷新政出台之后的一手住宅成交量不理想，特别是今年的1-5月份的成交量一直不足40万平方米/月，一手住宅的成交均价却未见有明显的下跌，一直呈振荡波动态势。一手楼价在去年第四季度冲上10000元/平方米关口之后，进入2008年季度终于"高处不胜寒"回归万元以下，但在4、5月份随着高端商品住宅降价发售获得部分观望已久的刚性需求的短暂回应，成交均价又回到10000元/平方米以上，直到6月份才在新一轮的降价潮中回到9569元/平方米的位置。实质上，如果抛开个别月份的涨跌，上半年广州一手住宅成交均价为9925元/平方米，不仅同比上涨31.5%，环比也上涨了1.3%，与外界广为流传的下跌说法并不一致。
满堂红研究部认为，成交均价受产品的结构性变化影响太大，因此一两个月的变化不一定能客观反映楼市的现实，但是从长期来讲还是与楼市的走势吻合的。上半年广州一手楼价的下跌，主要是与去年下半年的楼价高峰期相比得出的结论（郊区以及外围区域的下调幅度要大于中心城区），同比仍有较大的升幅。从环比来看，广州楼价上涨的势头已经得到抑制，下半年楼价还有一定的回调可能，因此调控稳定楼价的目的已经基本达到。目前广州楼市属于过热之后的正常市场调整，无论从楼价的调整幅度来看，还是从刚性需求的有效支撑来看，"救市论"的出台都有些操之过急，政府不宜过多干涉。
三、二手楼市投资性需求离场，自住需求观望气氛笼罩不去，成交量在2、3月份跌入波谷后有所好转，成交量缓慢回升，但距离恢复正常仍然需要时间。
根据广州市国土房管局公布的数据，上半年广州二手住宅成交面积为224.42万平方米，同比减少33.9%，近年来次出现"缩量"。此外，上半年二手住宅成交面积占全市住宅成交面积的比例为48.1%，份额增长3.8个百分点，与"半壁江山"只有半步之遥。
满堂红研究部认为，二手楼市成交量大减的原因主要在于置业者对楼市的预期改变。去年第四季度二套房贷新政出台后，先知先觉的投资性需求意识到市场存在风险，率先离场，但是此时市场上的刚性需求以及介于投资性需求和刚性需求之间的中性需求已经被狂热的市场气氛充分调动起来，并没有出现大规模的退潮，因此成交量还比较稳定。进入2008年，楼市挥之不散的观望气氛终于发生效力，市场迅速冷却下来。到3月份，全市二手住宅成交量甚至只有27.88万平方米，地出现比农历春节所在的2月份成交还少的情况。此后，二手楼市的交易情况虽然有所回暖，但是一手楼市一波又一波的降价潮彻底打破了之前楼价只涨不跌的神话，个别板块甚至因此出现了二手次新房比一手房价格还贵的情况，令置业者望而却步，即使那些铁定主意要买二手房的置业者也因此变得举棋不定，致使上半年成交量的6月份的成交面积也只有正常时期三分之二左右。
二手楼价方面，满堂红地产的成交数据显示，上半年全市二手住宅成交均价为7102元/平方米，同比上涨21.8%，但是环比涨幅只有2.0%，显示在一手楼市降温的同时二手楼价的上涨也得到了有效抑制。综观半年多来广州的二手楼价走势，基本呈振荡下跌的态势：二手住宅成交均价在去年10月份取得7536元/平方米的历史高位后开始回调，到今年1月份重新回到7000元/平方米以下，此后一直在7000元/平方米上下波动，筑底迹象明显。从价格信号传导机制来看，与一手楼开发商可以审时度势果断采取集体降价的策略不同，大多数非炒房性质的小业主作为分散的个体，需要较长的时间才能接受价格下跌的现实，因此在一手楼市出现降价风潮之后并没有及时跟进，导致二手楼的价格优势缩小，中介促成交易的难度大大增加。
四、展望下半年，广州房地产市场的波动振荡仍将持续，一手楼价仍有下调压力，并不可避免地影响二手楼市，"以成交价换成交量"有望成为楼市共识。
在经历了"量减价滞"的低迷的上半年之后，广州楼市又迎来了至关重要的下半年。初步估算，下半年随着"90/70"产品的大量入市，新增供应大约在5万套左右，如果算上上半年尚未卖出的1万多套，下半年广州楼市有待消化的货量高达6万套。在置业者信心不足、楼市被观望气氛笼罩、奥运会期间又会吸引全民的注意力的情况下，下半年楼市面临着巨大的销售压力，波动震荡的态势将会延续。
满堂红研究部认为，在从紧的货币政策下，开发商获得银行贷款的难度越来越大，但是又面临着过去两年囤积的土地亟待开发的现实，资金链吃紧将迫使开发商不得不加大售楼的力度回笼楼款。面对"90/70"产品集中涌现、限价房继续冲击带来的激烈市场竞争以及置业者普遍的观望情绪，楼盘定价是否合理将是开发商能否打破僵局的关键。从上半年的情况来看，开发商的开盘价格尽管较高峰期有所回落，但是同比仍然有较大升幅，这种"明降暗升"的营销手段很难打动回归理性的置业者，因此成交情况并不理想。下半年，开发商要改变上半年成交不足的局面必须在价格上有所让步，尤其是供应较为集中的郊区、外围区域，其降价压力将远大于只有供应有限的中心城区。
市场调整时期，一、二手楼市的联动关系更加紧密。下半年，广州二手楼市将与一手楼市唇齿相依，并且更多地受具有标杆作用的一手楼市影响。一手楼销售不畅，观望气氛不能打破，二手楼的成交也难有起色；一手楼如果降价获得热销，尽管在短期内会分流二手次新房的客源导致成交减少，但是将促使小业主更快地认清现实，降低放盘价以促成成交。当置业者的买楼欲望被重新激发，无论一、二手楼市都会从中得益。
满堂红研究部认为，广州经济运行状况良好，外来人口众多，住房需求大，因此楼市急剧、大幅调整的可能性不大。下半年，自住以及改善型的刚性需求仍将是楼市的主力，并且继续推动楼市"理性回归"，价格将会趋于理性，成交量将会比上半年增加。预测下半年广州一手住宅成交均价有望回落至8500～9300元/平方米左右，二手住宅成交均价6800～7200元/平方米左右，一、二手楼市的成交情况都会较上半年好转，但全年的一手成交量同比仍将减少三成以上、二手成交量将会减少二成以上。