小产权房是什么？小产权房能卖吗？想买小产权房的必看

买房是件不容易的大事，然而，现在很多人因为房价过高买不起房，于是就把目光放在了价格低廉的小产权房子上。近日，就有很多网友咨询这些问题：小产权房到底是什么？小产权房能不能买？买小产权房有房产证吗？……

那么小产权房屋究竟值不值得买呢？一起了解下小产权房的“前生今世”吧。

小产权房是什么？

小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。

小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

相较于价格高昂的商品房，小产权房具有低售价、低租金等优势，让低收入人群实现了住房梦。

但俗话说的好，一分价钱一分货，小产权房屋却的的确确存在不少弊端：

1、缺少“五证”。如果“五证”不全，是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

2、除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

4、配套不完善，这些房子几乎都没有暖气、等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

5、由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。因为没有办理相关手续，这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续麻烦都会甩给购房者。

六、也是令人难过的弊端。小产权房不能抵押或者上市转卖。

女子买小产权房惹官司 买房梦一场空

于莉莉是祥符区一名普通工人，很想拥有一套属于自己的新房，可是她所有的积蓄也不够交房款首付。就在她一筹莫展之际，于莉莉听说老陈正在祥符区某地开发建设的几栋楼房价格相对便宜许多。经不起诱惑的于莉莉并没有多想，就和老陈签订了购房合同并支付了定金5万元和预付款5万元，并约定于交房前将剩余房款一次性付清。之后，于莉莉一心想着早日住进梦寐以求的新房。可是，接下来的事令她后悔不已。

原来，老陈开发的几栋楼房是在某村的集体土地上建设的，只能办理集体土地证，也就是所谓的“小产权房”。然而，于莉莉并不是该村的村民，不具备购买这里房屋的资格。房屋交房后，于莉莉还发现周边环境很不好，不适宜居住，便拒绝接收房屋和支付剩余房款，并找到老陈要求解除合同、退还定金和预付款。老陈听后，一百个不愿意，并以合同明文约定定金不退和事前已告知于莉莉房屋性质为由拒绝退还定金，只愿退还预付款。双方多次协商未果后，于莉莉向祥符区人民法院起诉，要求确认购房合同为无效合同，并要求老陈退还预付款及定金共计10万元。

那么，市面上的小产权房如何买卖呢？既然买小产权房风险这么多，为什么还是有这么多人对买小产权房趋之若鹜呢？

下面我们就来看看，买小产权房的利益双方都能获得哪些好处：

一、住房梦。

低售价、低租金，成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦。

二、小产权房主导者的超额利益。

基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，很多小产权项目打着新农村建设的名义也迅速发展。农村土地是集体所有制，目前流入市场新增的小产权房主要基于集体用地，甚至部分占用耕地。村干部手里掌握着村集体用地的公章，私自卖地很容易，在不用交纳土地出让金和各种税费情况下，小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益。

三、合作开发商也可按比例分成。

由于不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房一般也会超过商品房开发所得的。

四、村民除自住房外也获得了房屋开发的分红。

但是，由于小产权房本身不合法，因而购买小产权房会具备一定的风险

一、缺少“五证”

“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

二、拆迁难补偿

除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

三、质量难保证

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

四、配套不完善

这些房子几乎都没有暖气、等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

五、遗赠也麻烦

由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。

六、小产权房不能抵押或者上市转卖。