【购房指南】在广州深圳买房小心六大霸王条款

买房子时你被忽悠了吗?昨日，市消委会发布“2015年房地产领域不公平格式条款点评情况”，指出房地产领域成为格式条款的重灾区，购房一族要擦亮眼。

据市消委会统计分析，去年以来，深圳房地产类投诉共682宗，涉及房屋中介投诉量高，达到398宗，主要投诉贷款额度虚假承诺、乱收中介费等。对房屋开发商投诉284宗中，主要是房屋质量和售后、合同纠纷服务等问题。

早在2012年，深圳市消委会就对深圳的12个在售楼盘的的格式合同进行调查研究。去年年底，市消委会收集到深圳部分房地产企业的房屋买卖现售、预售合同，发现不公平、不合理格式条款普遍存在。

市消委会消费指导部部长靳丽娟指出，房地产领域的格式合同问题集中在：商家通过设置格式合同，故意加重买方违约责任;任意变更房屋共有部分和设施;随意变更吹嘘按揭贷款保障几率，导致买方贷款不成反要赔付违约金等。

房地产领域六大“霸王条款”

1广告、楼书内容“不算数”

现象：一些商家将售楼广告、楼书、图文资料、效果图等排除出要约的范围，认为其不具有合同效力，借以此免除部分责任。

点评：不能地认为销售广告和宣传资料不构成要约，如果对商品房买卖合同的订立、房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，应当视为要约，违反须承担合同违约责任。

2吹嘘房屋按揭贷款有保障

现象：一些合同条款要求：若银行因信贷政策等原因不批准按揭贷款申请，要在银行正式批复之后的7日内，一次性付清剩余价款，违约须承担付款的违约责任。

点评：现实购房中，商家向消费者推荐可以按揭的银行机构，并对获得贷款的几率做出保证，诱导消费者签订合同，却没有将保障贷款声明纳入合同内容。导致消费者贷款不成功后，却不能依据合同条款追究开发商责任，可能因无法及时缴纳房款，不得不承担违约责任。

3不可抗力的范围过于宽泛

现象：对因不可抗力发生的延期交房或其他违反合同约定义务的，商家有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。

点评：如何界定不可抗力的范围?其适用条件十分苛刻，比如房地产企业应有足够的经验和能力，判断天气因素可能对施工带来的影响，对工期做出适当安排以避免造成不良影响，这类情形就不属于“不可抗力”的范畴。

4随意变更免除通知义务

现象：一些格式合同中规定，在不影响商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划方案作出局部调整，可不通知买受人，买方对此变更不得提出任何异议，也无须向买方作任何赔偿。

点评：这属于霸王条款，商家利用格式条款赋予了自己随意变更共有部分、共有设施用途、设计的权利，限制了消费者提出要求修改、变更或解除合同的权利，侵害了消费者的合法权益。另外，变更房屋买卖合同须经双方协商，消费具有知情同意权。

5用“多退少补”逃避赔偿责任

现象：有的合同条款指出，如果房屋面积差异值超过±3%以上的，买受人可选择按买卖合同约定的房屋单价多退少补，或退回所购商品房。

点评：实际面积超过约定面积3%以上的，超过3%部分的房价款由开发商自己承担的，实际面积小于约定面积3%以上的，超出3%部分的房价款开发商需要双倍返还消费者。商家利用采用多退少补形式，免除双倍返还超出房款的责任，违反了《商品房买卖合同司法解释》和《消费者权益保护法》，应属无效。

6解约期限和赔偿金差距大

现象：买方付款超过90日的，自第91日起，一年内解除合同，卖方交付超过90日的，可在6个月内解除买卖合同。一方违约时，消费者须支付的违约金远高于卖家。

点评：以上违约条款设置存在严重不平等，消费者行使合同解除权的行使期间被大大缩短，过于加重消费者的违约赔偿责任。