10月22日房地产相关大新政盘点

一、政策背景

自去年9.27房贷新政出台后，房地产市场逐步进入调整，市场交易量大幅下降，价格在各区域市场有不同程度的下调幅度，高达30-40%。加上美国金融危机的影响，全球经济增长明显放缓，我国经济也呈现增长放缓趋势，（国家统计局数据统计显示，我国2008年前三季度GDP同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。）特别是出口增长有较大幅度的回落，影响到整个市场的预期和信心。政府陆续出台了很多的刺激经济措施来“保增长”，包括防止人民币过快、提高国内商业银行信贷额度、放宽外资银行信贷额度来扶助中小企业、停征个体户管理费和集贸市场管理费以减轻个体工商户的负担，提高出口退税以减轻出口就业压力及鼓励企业转型升级等等。房地产业作为国家重点支柱产业，综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高，因此，在“保增长”调控思路下，稳定房地产市场、适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府面前需要做的重要经济工作。

10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署第四季度经济工作。在工作安排中提到，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。在此之前，中央人民银行也下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。与此同时各地也已经有18个城市出台了房地产的利好政策。10月22日，财政部、央行快速反应，联合出台相关政策规定。

二、政策目的

政策旨在稳定房地产市场，预防市场大跌；支持鼓励居民购买中小户型普通住宅，使“90/70”政策后的房地产供求关系趋向平衡；同时通过降低交易税费，支持居民合理的购房居住需求，通过增强居民购房购买力，降低购房持有成本，支持有效扩大内需，避免上下游产业萎缩、缓解就业压力，保增长。

三、政策内容

国家财政部：

2008年10月22日傍晚，财政部发布了“继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活”相关十条政策，其中，关于房地产的政策主要有：

从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

中国人民银行：

自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；首付款比例调整为20%。

一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

三是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

四是汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策不变。

四、政策解读

（一）政策精神与思路

概括而言，其中最重要的政策信息是加大廉租房的建设，减免居民购房交易环节的多项税费，并放宽对个人购房贷款的限制。这些似乎可以解读为中央政府已经启动了针对楼市的拯救措施，但这其实只是与前不久公布的国务院第四季度经济工作安排中所提出的“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”相呼应，尽管只有简略的一句话，但依然是此次财政部和央行救市措施的红线与指南。

政策中对于“改善型普通住宅”的定义，市场上各方的意见分歧较大，有的认为只要是144㎡以下的均可认为是普通住宅，而东莞中原研究部根据过去政策的连惯性，更倾向于90㎡以下的中小户型普通住宅，因此本次新政针对的购房群体主要是购买90㎡以下自住房的人群，不过当中自住与非自住的界分以及改善型需求的界定则有待政策细则的进一步出台。

1、以消费者为主

应当看到，中央政府指向房地产行业的政策旨在稳定楼市，而不是笼统的“救市”或者说是“救开发商”。在政策的强度上，中央政府采取的态度很明显是一种温和介入，而并没有集中的出台一揽子救市措施。在对供需双方的倾斜上，调控措施的倾向性应该说也相当明显。无论是减免税费，还是提高贷款额度，降低贷款门槛，现有政策几乎都只针对消费性的购房者。而房地产商所期盼已久的放宽房产开发贷款额度，延长地块开发年限等措施，并没有在中央政府出台的政策中体现出来。这样的政策选择，正说明中央对于楼市的稳定更多出于救经济的考虑，而不是回应房地产商的要求。

2、以首次置业为主

政策降低了交易环节的税费成本（这些成本也是摊在买方身上）交易成本下降还会拉动成交价格下降。“个人首次购买90平方米及以下普通住房的”直接减免交易契税（契税在之前的交易税费中占第二大头，其他税费相对较少）以及贷款利率下限下调和首付比例调整也是针对首次购买普通自住房和改善型普通自住房者（因为改善型自住者在实际操作中比较难以界定，基于风险和利润的考虑，银行很可能大多数只给前者优惠）。而对“投资”客最为关键的营业税和第二套房贷政策却丝毫不见松动。由此可见政府的着力点是保障居民的自住购房需求，对于投资性购房的控制丝毫没有放松。

3、鼓励居民购买中小户型普通住宅

而从具体的税收以及贷款政策来看，我们可以发现，政策所倾向的购房者多为购买中小户型普通住宅的人群，或者更直接的来说政策优惠偏向于购买90平方米以下单位，这里面体现了政策一贯的延续性。随着中央政府对“90/70”政策的施行，市场上这部分单位的供应量大幅增长，而现阶段的政策很明显是从需求的角度鼓励支持居民购买这些中小户型普通住宅，从而防止结构性过剩，使普通住宅市场趋于供求平衡。而且中、小户型单位也可以满足广大购房者对住房的需求。

4、政策改变一刀切

此次政策条文中明确“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，而且金融机构在贷款利息优惠和首付比例上有比较大的调整空间。说明中央政策改变了一刀切，认识到房地产具有很强的区域性特点，在降低交易税费方面把更多的调控自由度交由地方政府。

银行对新政的落实态度分析：

美国金融危机暴露出金融监管的缺失，各地银行相应得提高了风险管理意识，集中加大了对优良大企业的贷款，中小企业的贷款相应减少，此时展现了银行比较保守的一面，政府为刺激银行加大对中小企业的融资，不惜巨大的财政支出撬动银行资金。东莞银行也就是在政府提出贴息以及补银行坏账的情况下，才启动对中小企业较大幅度的贷款，一方面显示了银行保守的一面，另一方面也可以看出银行有钱贷不出的情况。

这次人民银行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，如果实行下限0.7倍，五年期的贷款利率为5.229%，略微高出存款基准利率，对于盈利为本的银行作出这样的决定可能性不大，何况量上的增加也是非常有限的；对于东莞房贷，各银行抢占贷款份额，通常实行了优惠利率，在正常利率水平上再优惠15%，在某种程度上已经实行了这次的新政策。另外，新政规定的首次置业普通自住宅或改善型普通自住房实行首付两成，银行为增加风险意识管理，这一措施实施将会非常谨慎。

基于此分析，东莞金融机构在个人房贷的首付比例和利率优惠上预期调整空间不大，能够享受低首付和低利率的购房群体在审核上仍然比较严格。另外，虽然本次政策对二手房在首付和利率上有利好的地方，但东莞银行未必会对二手交易中属于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的相关首付和利率等优惠进行落实，购买二手房首付比例预期还是维持之前的30-40%水平。

金融机构政策落实的可能性分析：

1、符合以下3种条件均可贷款8成，其他情况贷款7成。

A：首次贷款购买住房；B：面积90平方米以下；C：借款人属于优质客户。

2、商业贷款利率可下浮30%，预期没有第二套区分。

3、以前贷款尚未结清，可在申请变更贷款利率下浮30%。

优质客户主要包括：1，拥有较多自由资产的客户；2，理财高级别帐户；3，个人税后年收入较高；4，全日制研究生或以上学历具有稳定职业和收入来源；5，国家公务员、事业单位、国企等工作人员；医生，教师，律师，银行，证券，保险人员（保险代理人除外）等。

（三）新政实际降负效果计算新政的落实对东莞的置业者到底影响几何？东莞中原研究部根据目前东莞的楼市均价约5000元/㎡，以一面积为90㎡的普通住宅为例（假设其贷款利率为0.7倍），对新政落实的效果做简单的计算，仅供参考。

注：依据中央精神及政策的连续性，东莞中原研究部认为本次新政主要是针对90㎡以下首次置业的普通住宅和90㎡以下二次置业的改善型普通住房，面积90㎡以上的户型不在新政的调整范围内。

新政的落实，无论是对置业者还是开发商都是一个利好的消息，对首次置业者来说意义更为重大，最为实际的利益就是购房款的减少。从上述计算可以看出，按理想状况下，购套均价5000元/㎡，面积为90㎡的普通住宅，如做8成20年按揭，新政的落实可让置业者节省约6.9万的资金，约占付出总额的9.32％，其主要节省的是来自贷款利息——6.7万元；而使用公积金贷款的，则可以节省1.52万元，占付出总额的2.30％。