佛山楼市差别化信贷政策落地 有新签约客户被“卡住”

记者昨日从工行、农行、中行、建行佛山分行等多家银行获悉，佛山限购区域执行的差别化住房信贷政策《佛山市分区域差别化商业住房信贷政策简表》（以下简称《简表》）在十一后工作日已经落地。昨日有楼盘称收到银行的这一差别化商业住房信贷政策执行标准，其中将住房分为非普通住房和普通住房两类，对于在限购区域内使用商业性个人住房贷款、第二次购买（拥有1套住房或有1次购房贷款记录）非普通住房的，其低首付款比例进一步提高至60%。

10月7日成交创历史新高

10月7日晚，佛山发布了《关于进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（以下简称《通知》），对禅城区全区，南海区桂城、大沥、里水，顺德区大良、陈村、北滘、乐从区域执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策。

根据《通知》，在限购区域内，居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），申请商业性个人住房贷款的低首付款比例不低于30%；有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭，有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付款比例不低于30%；拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付款比例不低于40%；对拥有两套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。

记者昨日从工行、农行、中行、建行佛山分行等多家银行获悉，这些银行已经接到《通知》。“我们在节后个工作日就已经接到佛山人行下发的操作指引。”多家银行佛山分行室表示，按照操作指引，差别化住房信贷政策从10月8日起执行。“这意味着，10月7日（含7日）前网签的合同执行‘旧政’，10月8日后网签的合同均按照‘新政’执行。”建行佛山分行相关工作人员称。

据银行业内人士透露，十一期间，限购区域内的楼盘均已赶在“新政”实施前抢闸签订了房贷合同。“假期期间，很多银行的工作人员都没有休息。”该业内人士称，因此，10月7日佛山创下楼市单日成交历史新高：1961套住房。

有新签约客户被“卡住”

在《通知》的基础上，昨日，佛山有楼盘收到银行发来的差别化住房信贷政策具体执行标准即《简表》，其间区分了购买普通住房和非普通住房的差别化信贷执行标准。

依据《简表》，在限购区域，只要是第二次买房使用商业贷款，无论原来的贷款结没结清，买非普通住房的首付均需六成（详见右表）。

对于普通住宅与非普通住宅的界定，该《简表》沿用之前的规定，即普通住宅为：1.住房小区建筑容积率在1.0以上；2.单套住房内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下；3.实际成交价格低于同样级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下，其中禅城区为低于13134元/平方米，南海区为低于14121.72元/平方米，顺德区为低于13695元/平方米。超出以上标准的住宅即为非普通住宅。

也就是说，在禅城、南海和顺德等限购区域购买非普通住房，第二套房首付就要达到六成。

昨日，记者从工行、农行、中行佛山分行了解到，他们已经开始按照《简表》的要求进行操作，建行佛山分行则表示尚未收到《简表》的操作通知。有楼盘表示，10月8日起签约的客户，因为《简表》增加了首付款的比例，一下子拿不出那么多钱来，签约流程被“卡住”了。

佛山差别化住房信贷政策具体执行标准

限购区域

第二次购买住房使用商业贷款，原来贷款还没结清的，买普通住房首付四成，买非普通住房首付六成，利率为基准利率的1.1倍；而原先贷款已结清的，买普通住房首付三成，买非普通住房首付六成，可享受首套房优惠利率。

非限购区域

第二次购买住房使用商业贷款，原来贷款还没结清的，买普通住房首付三成，买非普通住房首付六成，贷款利率均为基准利率的1.1倍；原来贷款已经结清的，买普通住房和非普通住房首付均可三成，可享受首套房利率优惠。

算笔账

买热门板块大户型首付要多100多万元

今年2月初，央行与银监会联合发布通知，降低非限购城市的首套房、二套房首付款比例，佛山也在其列，随后，佛山的银行陆续开始执行首套房首付两成、二套房首付三成的政策。

据银行业内人士分析，此番实施差别化住房信贷政策之后，广州客和佛山本地人在佛山置业或者投资的成本也将增加。此前，佛山房贷门槛不高，首套房首付低仅需两成，以广佛购房者热衷于置业的千灯湖板块为例，一套100平方米左右的三房单位售价约为220万元。按照以前的首付政策，首次购买这样的房子首付只需44万元。但按照“新政”，首付比例提高至三成，则需要66万元，比之前的首付要多出22万元。

而按照昨日部分银行已实施的差别化住房信贷政策执行标准，在限购区域内第二次购房（拥有1套住房或有1次购房贷款记录），若买的是非普通住房，那么首付款比例须为六成。以目前南海桂城热门板块的大户型非普通住房为例，套150平方米左右的住房，按照均价2.3万元/平方米计算，总价约为345万元，此前房贷首付低三成时需103.5万元，现在首付则需207万元。

值得注意的是，包括工行、农行、中行、建行佛山分行在内的多家银行房贷人员向记者确认，差别化住房信贷政策的实施对象将不区分一手楼买家和二手楼买家。这意味着，虽然限购政策清晰针对一手楼，没有提及二手楼，但购房者如果买二手楼要向银行申请房贷，同样受“新政”限制。

在房贷利率方面，目前佛山大多数银行首套房贷可低至8.5折，二套房的房贷利率则需为基准利率的1.1倍，暂时与“新政”执行之前没有区别。

佛山政策调整周期变化

宽松

2008年 10月27日，首次购房房贷利率的下限可扩大为贷款基准利率的0 .7倍，低两成首付。 11月1日，个人首次购买90平方米以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。

2009年 3月3日，粤15条新政出台。包括松绑二套房贷，并降低营业税以及契税的征收标准。 3月19日，广佛同城化正式启动。 10月24日，“国四条”出台。包括增加普通商品住房的有效供给，加大差别化信贷政策执行力度等。

平稳

2012年 2月8日：央行要求满足首次购房家庭贷款需求。

2013年 2月26日，新国五条落地。重申严格执行商品住房限购措施。

宽松

2014年 5月12日央行“喊话”支持首套房贷款需求。 8月7日佛山限购松绑。限购对象从以“家庭”为单位调整为以“个人”为单位；异地户籍购房不需要社保或者纳税证明。

2015年 3月31日，降二套房首付，二套房低首付款比例调整为不低于40%。 5月1日，佛山市正式解除限购。 9月1日，公积金二套房贷首付比例下调至20%。

2016年 2月2日，非限购城市首付比例下调至2成，二套比例下调至3成。

收紧

2009年 12月9日，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。

2010年 1月7日，国务院厅发布“国十一条”，二套房贷不低于四成首付。 2月26日，“粤四条”出台，严格执行第二套房贷制度。 4月17日，“新国四条”提出，首套房贷首付三成起，二套房贷首付五成起。部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷款。
2011年 1月26日，“国八条”，二套房首付提高至六成起。 3月18日，佛山“限购令”出台，本地家庭停购第三套，外地家庭限购第二套。 8月11日，强调严格执行限购政策。

预测：调控后市场怎么走？

成交量回落价格平稳

在这一轮限购之后市场成交量和楼价将如何发展，是市场关心的问题。而业界普遍认为，市场将出现区域化的小幅量价波动，部分区域成交量可能会出现回落，但是市场成交价格整体将保持平稳。

盘点2008年以来重要政策和市场成交的互动关系，也不难看出，政策对于市场成交作用力还是比较明显的。首先是在于区域宽松的市场促进政策相继落地后，住宅成交的量价都在当年或者次年出现明显上涨，尤其是楼价会在政策发布后的半年到一年内迈上更高台阶。例如在2008年到2009年系列刺激性政策出台后，2009年住宅成交规模环比，2010年楼价从5字头跃上7字头。

而反之，趋于收紧的调控政策对于市场成交量的抑制较为明显，同时楼价涨幅也开始“止步”，楼价表现平稳。在2010年至2011年市场的系列信贷、限购政策落地之后住宅成交连续4年相对低落，但价格始终在7、8字头水平。而2014年开始的再度刺激政策落地后，佛山住宅成交面积屡创新高，在今年开始破9。