广州限购政策抑制楼市 全国新一轮限购潮早有伏笔

广州楼市调控再升级，17日深夜，广州市官方发布《广州市人民政府厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，掀起了新一轮的广州限购政策浪潮。

新的广州限购政策通知中指出，进一步完善住房限购政策，自18日起，本市户籍居民家庭限购2套；本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套；非本市户籍居民家庭连续缴满5年个税或社保，限购1套。

通知还规定，进一步完善差别化住房信贷政策：无房无贷款记录，首付低三成；无房有贷款记录，购买普通住房首付低四成，购买非普通住房首付低七成；有房无贷款记录或首套房贷还清，首付低五成；首套房贷未还清，首付低七成；已有住房购买非普通商品房，首付低七成。

通知还要求，严厉打击“首付贷”等违规行为，加大市场监管力度。

多城楼市出台调控 北上广深政策全面收紧限购政策

17日，北京出台新的限购政策，要求“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”这意味着，北京的二套房首付门槛已为高。

17日晚，广州也跟上北京的脚步，出台新一轮的广州限购政策。如果说去年10月4日广州出台的调控政策是对2013年11月的“穗六条”的重申，那么此次新政策是名副其实的“加码升级”。非户籍人口购房门槛从连续缴纳社保或个税3年延长至5年；成年单身或离异人士也只能限购一套，剑指“假离婚”购房漏洞。

“从上海到深圳，从北京再到广州，认房又认贷已在四大一线城市全面实施。政策工具具有趋同性。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉说。

广州限购政策出台并非突然 环一线周边城市限购圈加速形成

以北京为中心，3月以来，河北涿州、保定涞水县、张家口崇礼区、石家庄等4城相继出台限购政策。环上海区域的浙江嘉善县则对新房、二手房全面限购，明确在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房。

“河北涿州、涞水县和浙江嘉善县等出台调控新政策，表明京沪一线城市的外溢效应正在逐步放大。”同策咨询研究部总监张宏伟说，本轮调控已从一线城市、热点二线城市，扩展到一些三四线城市区域。

热点城市政策“补丁”添加不断 广州昨日公布公积金新政

被业界称为楼市“四小龙”的南京明确，从3月16日起，南京户籍家庭全面限购第三套住房，而非户籍居民限购范围则扩大至高淳、溧水、六合三区。值得一提的是，这是南京自去年8月、9月、10月接连收紧楼市政策后，再一次加码调控。而已两次出台楼市调控的郑州则明确，凡属补缴且补缴日期在3月17日之后的社保证明、个税完税凭证不再作为购房的有效凭证，对2月“补缴算数”的规定予以修正。

部分三四线城市寻求“稳字当头”

稳中求进是当前工作的总基调。记者梳理相关限购政策发现，面对限购带来的需求外溢，一些三四线城市在处理“活”起来与“火”起来之间体现出“稳字当头”的特征。如石家庄、赣州在调控中并未实施全域限购，而是选择在中心城区稳步推进，对非本市户籍居民家庭的缴纳社保或个税年限有一定限制，缴纳持续时间要求并不高。

“部分三四线城市限购说明其进入了‘去库存’和‘控房价’双轨并行的模式，但去库存依然是三四线城市核心要务，限购也主要是针对局部区域的。”专家指出，三四线城市面对“火气”蔓延，如何处理好“活”与“火”的关系，对去库存和稳增长具有重要作用。

二手房受限 环一线区域压力加剧

中央明确指出，“房子是用来住的、不是用来炒的”。今年的政府工作报告提出，要因城施策去库存。

专家表示，从措施上来看，本轮调控主要对非户籍人口的购房资格进一步收紧。

分析人士指出，近几个月，北京、广州等地二手房价格上涨速度明显超过新房，甚至出现“价格倒挂”现象，因此新一轮限购升级首当其冲的是二手房市场。

业内人士认为，如果执行目前的调控政策，房价较难出现上涨趋势。至于调整的幅度，则要参考信贷政策。“目前开发商的资金情况比较优良，降价的意愿不太强烈。”

此外，随着京穗再次加码调控，“外溢”势能继续增大，环一线周边区域调控压力进一步加大。记者在广州采访了解到，由于增城、从化仍，广州限购政策出台后的第二天，不少购房者涌入增城新开楼盘。

专家解读限购政策：市场期待调控长效机制出台

面对房价上涨压力，地方政府落实楼市调控的主体责任愈加艰巨，市场期待楼市调控的长效机制尽快出台。一些地方住建部门负责人称，“环比不增长”成为地方调控的主要目标，但限于地方事权，地方政府在楼市调控中只能通过户籍、社保年限、首付成数等进行调控。

“长效机制涉及金融、税收、土地财政等宏观政策法规，需要从国家层面尽快理顺相关法律法规政策的制定和衔接，才能让地方政府在落实主体责任时具有更强的操作性。”珠三角一位住建局长说。

广州限购政策出台背景：广州房价出现反弹

对比统计局对15个热点一二线城市监测数据发现，与1月份相比，部分热点城市新房价格环比出现反弹。

比如，天津2月份新房环比价格上涨0.4%，上海环比上涨0.2%，在1月份这两个城市房价环比都是下降的。此外，广州新房价格环比涨幅也从1月份的0.6%扩大至2月份的0.9%。

尽管北京新房价格环比下降0.1%，但作为二手房市场交易更为活跃的地区，2月份北京二手房价格环比上涨1.3%。

另外几个出台限购政策的城市二手房价格也均为上涨，其中，广州二手房价格环比上涨2.7%，长沙上涨1.2%，郑州上涨0.6%，石家庄上涨0.4%。

对于近期各地纷纷出台楼市调控政策能否抑制房价上涨，有业内人士表示：“理论上讲，严格的金融政策对控制房价上涨肯定有比较显著的效果，预计北京市场下一步将更稳定。”

从目前各地政策来看，北京、上海、广州、深圳四个一线城市及合肥、厦门、南京、苏州、南昌五个二线城市均采取了“认房又认贷”的政策。

三线城市房价升温 调控浪潮势在必行

据统计局数据，2月份，一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。分城市看，三线城市房价环比涨幅领先。

从同比数据来看，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，2月份比1月份扩大0.3个百分点。而同期一线城市和二线城市新房同比涨幅都呈现回落趋势。

交行金融研究中心研究员夏丹分析称，三线城市房价升温，除了宽松政策环境的支持外，更直接的因素是承接了核心城市调控后外溢的需求。

值得注意的是，近期越来越多三四线城市加入了限购大军。自3月份以来，河北涿州、保定、张家口，安徽滁州，海南三亚，浙江嘉兴嘉善县，江西赣州等三四线城市纷纷启动限购或提升首付比例。这些热点三四线城市有一个共同特征，均为省域副中心城市或分布于城市圈内核心城市周边。

据上证报记者粗略统计，3月份迄今，已有17个城市启动或升级限购政策。不过，分析人士普遍认为，接下来限购范围还有扩大的趋势，调控政策执行力度也可能进一步提升。

夏丹称，市场不应低估房地产调控的决心，从当前形势来看，保持合理的价格弹性是首要任务。不论是一二线还是三四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的情况都可能招致调控措施迅速跟进。

她认为，房价涨幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效应导致房价上涨压力明显增大的热点三四线市县区（特别是环京的河北诸多市县区，环深的东莞、惠州，环沪的昆山、嘉兴等），接下来都有升级限购限贷的可能性。