新广州二手房价板块大扫描 专家“点赞”限购令

广州突然出台“严楼市新政”，不少人被炸得一夜无眠。对于近期广州推出的限购新政，不少业内人士给予“点赞”，认为这种办法也可以更好抑制房价过快上涨，为实体经济创造更好的发展环境。

24城政策收紧 专家:不应低估政府的调控决心

近期高层也屡屡在公开场合就房地产风险问题表态，明确表示要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，分类指导，因城施策，重点消化三四线城市房地产的过量库存。

“这会成为是新一轮调控的启幕。”专家认为，去年四季度开始的政策调控，效力在逐渐释放。从目前城市数据看，热点城市逐渐降温，但其他城市房价上涨幅度相对偏大。这也使得此类城市近期会频频出台调控政策，进而有利于引导市场逐渐回归平稳的状态。

“市场不应低估抑泡沫调控的决心。从当前形势来看，保持合理的价格弹性是首要任务。不论是一二线还是三四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的过火情况都可能招致调控措施迅速跟进。”交通银行高级分析师夏丹表示，房价涨幅排名居前的城市，以及承接城市圈溢出效应导致房价上涨压力明显增大的热点三四线市县区接下来都有升级限购限贷的可能。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为，楼市新政其实已经储备好了，随时可以出台。“环北京、环上海、环广深等大都市周边的三四线城市，如果因为核心城市楼市需求外溢再次出现过热，同样，也会有强化政策出台。”

中指研究院新报告分析，预计2017年城市分化态势仍将持续，热点城市限购限贷等短期政策仍将持续发力。政策将侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，差别化信贷政策将继续发挥重要作用，限购等行政手段也将延续，以促进市场平稳发展。

“供应紧张房价上涨压力较大的城市继续合理增加住宅用地供应。”报告分析，特别是部分商办库存较大而住宅供求矛盾突出的城市，也将推动商办库存转化，在去商办库存的同时也增加部分住宅供给。

知名经济学家马光远：楼市全面降温可能性提升

知名经济学家马光远认为，高层绝不愿意看到房价 终导致泡沫演化成系统性风险，这是“稳”的总方针不允许的。因此，短期中国房地产市场全面降温的可能性在提升，人为导致的热炒之风应该会治理，市场会回归理性。

“如果政策信号明确，一些该调整的城市会调整，风险也会在短期释放。”马光远说，对于未来的市场，短期看政策，中期看城镇化进程，长期看人口转折点。从历次的调控看，加强版的调控之后，市场在三个月到半年的周期内会明显降温。

“在调控周期下，市场安全的范围一定会继续收缩，我之前提出的绝大多数城市选择买房可以等到六月份市场和政策明朗之后再做决策。”

但马光远也指出，在释放信号、划出红线、表明态度的同时，必须对目前实施的一些政策进行反思。马光远认为，必须强化热点城市的土地供应计划执行情况，对完不成计划的应该进行问责。政府不应该搞土地饥饿营销，制造人为的恐慌。

那么，新年至今，广州二手房房价有什么变动？具体当前各个板块的二手房是什么价位？

广州核心地段的二手房房价涨六成 成交量创新高

据财新报道，广州二手房市场在今年春节后火爆开局。根据合富地产研究院3月7日发布的报告，目前广州核心地段的二手房价格同比大幅上涨六成以上。在2月27日到3月5日这一周，网签更是高达4242套，创下历史新高。报告称，二手房涨价为凶猛的地段是珠江新城，部分楼盘价格同比已经 。珠江新城是广州的CBD。

板块二手房价大扫描：高单价破9万

东风东：小户型八九万元/平方米

3月12日，中原地产成交了越秀区东风广场的一套学位房，45平米初放盘价400万，终410万成交，均价9.1万元/平方米。

中原地产营业经理钟志明介绍，大批有学位房追求或刚需买家喜欢东风东板块。目前客户关注度较高的是东风广场40-70平方米一房一厅的小户型，价格在8万-9万元/平；约90平方米的户型价格为7.5万元/平。

据介绍，目前东风东板块反价现象较为严重。一是不少业主放盘因为自身的改善需求，往往这边卖出、那边买进，造成许多业主在遭遇新房卖家反价时，选择“转移成本”也反价。二是部分业主不急卖出，心态较为强硬，往往希望将售房利益大化。

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淘金：房改房普遍价位3.5万-4万元/平

中原地产营业经理陈华妹介绍，目前淘金板块成交的户型以两房、三房居多，60-100多平方米不等，由于板块房源比较分散，价格差异性较大。便宜的房源属于房改房，普遍价位为3.5万-4万元/平方米，电梯房相对较贵，价格为5万-6.5万元/平方米不等。

淘金家园户型丰富，从一房到170多平方米的四房、五房都有，属于淘金板块电梯房价格高的，均价在6万-6.5万元/平方米的幅度内。

据介绍，淘金板块房价走高，主要受学位方面的因素影响。去年淘金二手市场需求较为旺盛，目前淘金房源并不充足，常有十多位买家共看一房的情况。“以往买家喜欢慢悠悠地货比三家。现在，看房几便敲定交易也时有发生。”

小北板块：基本没有议价空间

散盘为主，放盘量很少，业主的心态较强硬，基本没有议价空间。现时楼梯楼二手均价为4万元/平方米，电梯楼二手价为5万-6万元/平方米。

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西门口板块：刚需客为主

2房和紧凑型3房方面，楼梯楼二手住宅约2.5万-3万元/平方米，电梯楼二手住宅约3万-5万元/平方米。

上下九板块：放盘不多

买家以改善型为主，也有一部分刚需客，放盘不多，电梯楼二手住宅价约2.8万-3万元/平方米。

珠江新城：西部价格较低

珠江新城可谓冰火两重天。中部二手房价达8万+，但在西部近广州大道一边，打个半价，4万+的住宅性质 选择性不少。

房天下数据显示，珠江新城西的搜索占比达7.68%，搜索量排名第五。珠江新城西的成交户型以一房至两房的中小户型为主，一房单位总价在150万-200万之内，两房单位总价200万-450万不等。该板块的购房者普遍购买能力较强，全款买房居多。

珠江新城是市中心天河区的，可谓是，但珠江新城西板块放盘均价57144元/平方米，比珠江新城东、中部房价低6000-9000元不等。目前该板块的铂林国际 、富力盈力、富力爱丁堡国际 等高档小户型，成交均价在4万出头。

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天河南板块：有楼梯楼突破4万/平

看房多，房源少。六运小区五、六、七街的房源二手价约3.8万-3.9万元/平方米，装修特别好的价格要4万元/平方米。南雅苑楼梯楼二手价约4.5万-4.6万元/平方米，而楼梯加装电梯的二手价约4.5万-4.6万元/平方米，电梯楼二手价约4.5万-4.8万元/平方米。

车陂板块：看房量和成交量较大

以置换型为主，也有少部分 客。2-3房的电梯楼二手均价约4万元/平方米。热门楼盘有骏景花园、天朗明居等，看房量和成交量比较大。

沙河板块：二手均价2万/平

二手房均价为20884元/平方米，如天河山庄、豪景花园价格在2万-2.7万元/平方米，带大院管理的如四航局宿舍、天平架粮油宿舍等在1.8万-2.3万元/平方米。比起仅一站距离的黄花岗和先烈中便宜一大截，当前先烈中路均价已经在3万元/平方米以上，中小型楼盘更是4万元/平方米以上；水荫路均价也已达3.5万元/平方米以上。

黄石板块：两房关注多

面积60-80多平方米的两房关注多，总价从90万到150万不等。元邦航空家园均价18000元左右。

机场路：“基本上出来一套卖一套”

机场路板块此前名不见经传，但近期也迎来“黄金时代”。

中原地产营业经理王殿君介绍，机场路较好的小区属贝丽花园，现在(电梯)二手均价2.6万元/平方米左右，客户群是以南航的空姐空少居多。云天翠庭目前也是2.6-2.7万元/平方米。“我们也分不清市场价是多少了，基本上出来一套卖一套，业主反价很常见”。王殿君说，云天翠庭一个位于二楼110平方米的户型放盘280万，“在去年这种二楼的基本上是放半年都卖不出去的，但它才放盘一个星期，就以278万成交了”。

2月底，云山名都80多平方米的一套单位本说好250万成交，但第二天早上涨到260万，仍是马上成交。据介绍，机场路客户刚需占比大，现在客多盘少，导致业主反价都很快成交。

滨江东板块：3房单位较热求

盘源不多，3房单位较为热求。电梯楼蓝色康园二手住宅成交均价约5万元/平方米。

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海珠西：“老年”楼梯楼单价不到两万

相对萝岗、番禺部分二手房价登上3万+，海珠区西部当前15年楼龄楼梯楼仍是2万左右的单价算是二手楼市中的“清流”。

3月15日，中原地产宝岗大道分行卖了两套房。其中一套是宝岗大道同福中路的散盘，楼龄32年，68平方米110万元成交，所卖的房子为楼梯楼7楼，总 8楼，“年前大概是100万元，节后有少少升，还带省一级宝玉直小学学位”。

另一套房为荟贤大厦的望江单位，85平方米300万元成交。中原地产高级营业经理陈卢光称，过年前，其分行也卖出楼下一套同面积单位，总价258万，“业主现在想挞定重新卖过”。据介绍，目前宝岗大道一带30多年的楼梯楼单价仍在两万元以下，上两万元的普遍为15年楼龄的楼梯楼。

江南大道板块：2房盘源较为热门

杏园社区2房盘源较为热门，二手价约为2.8万-3万元/平方米；1房楼梯楼二手价约为3.1万-3.2万元/平方米。江南大道中一带价格也就3万元/平方米左右，穗花新村目前二手价约2.5万-2.8万元/平方米。

赤岗板块：相对价格不高

2-3房的楼梯楼总价200万-300万左右，电梯楼可达300万以上。

祈福新邨：近期反价的业主越来越多

作为番禺乃至全广州大的住宅区，祈福新邨的搜索量常年位列前五名。今年截至3月13日，其搜索占比为第二名，板块二手房均价本月为18975元/平方米。

房天下电商分行总监龙启浩介绍，从去年底开始，祈福各区看房的人明显增多，春节后很多人下了班都会过来看房。他认为，目前祈福在番禺仍有价格优势，受欢迎的还是两房和三房，仍可以找到100万元以下的小两房，例如祈福康怡居。但随着22号线地铁规划信息的公布，而且得知新建成的一手项目祈福缤纷汇均价已经直逼3万，近期反价的业主也越来越多。

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洛溪：楼梯楼1.4万-1.5万元/平

洛溪板块二手成交以建筑面积90-110平方米的三房居多，面积70平方米左右的两房次之，四房的户型则相对较少。

中原地产高级营业经理蔡春花介绍，洛溪新旧小区的价格差距则比较大：楼龄短的小区2.1万-2.2万元/平方米，若楼龄较长的楼梯楼，则达1.4万-1.5万元/平方米。买家以刚需为主。据介绍，当前洛溪反价幅度多为5万-10万，客户大多会选择加价买下。

华南板块：部分小区二手单价3万+

地铁七号线的开通，令华南板块关注度变高。

中原地产高级营业经理黄彩霞介绍，华南板块近三个月成交多为改善型买家，面积多为140平方米以上，其中雅居乐、华南碧桂园等小区的单价已 3万+，3万元左右的算是笋盘。比较热门的是双地铁附近、交通便利的锦绣香江花园。

“现在房源较少，卖家态度也比较强硬。”黄彩霞介绍，曾有近千万的房子，没经砍价直接成交。而板块内，反价现象更为普遍，且幅度常达20%-30%。若买家经济条件允许，往往也会向业主妥协。

据介绍，目前华南板块二手房需求旺盛，客户的成交意愿相对较强，而房源较少。“同一房源一般能吸引20台客左右，热门的房源，看房客超过30台。”

新塘南：利好来袭，麻雀变凤凰

地铁13号线预计年底通车、富士康项目全面动工……近年一波波利好，令新塘关注度变得越来越高。

据房天下数据研究中心统计，目前新塘南以22.25%的搜索占比成为广州搜索量排行位的板块！当前新塘南二手房售价12191元/平方米。

“增城有的优势，很多 客这一两年将目光转移到这里”。房天下电商分行总监罗进洪表示，春节过后，尤其是周末，很多人趁着休息日从市区过来看房。目前多人看的主要是三房，价格普遍在1.1万-1.2万左右，其中比较热门的楼盘例如锦绣新天地，13000-14000元/平方米，看房的人比较多，业主的心态近也很强，反价的情况也经常发生，“如果是地段、户型和朝向较好的楼盘，业主的反价幅度甚至可以达到10万元左右”。

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凤凰城：个别业主挞定封盘不卖

“挞定”事件近期屡屡在凤凰城一带上演。

“现在业主经常反价导致我们很难做，整个新塘周边什么楼盘都这样，还有业主封盘不卖。”中原营业经理李嘉善介绍，节后新塘一带楼价升得比较多，凤凰城之前卖1.6万-1.7万元/平方米的现在2.2万元/平方米。除了新塘的本地刚需，主要以广州客过来 居多。

据介绍，有一位业主本以120万签约买了凤凰城一套房，但目前市场价可以达到150万元，业主这周直接挞定，按合同赔了10%给买家。还有一买家过年前签合同，以220万元购买，并给了首付，但现在业主退回首付，“市场价高得多，他就封盘不卖了”。

李嘉善称，翡翠绿洲二手现在是1.7万-2万元/平方米左右，合生湖山国际的二手是1.6万-1.7万元/平方米左右，“凤凰城2万元/平方米的算是笋盘”。