限购后信贷布局或将调整 公积金账户影响贷款额度

房贷成为银行新增贷款主力

近年来，与房地产相关的贷款业务规模逐步增长，新增占比不断提升。从已披露的多家银行年报看，2016年银行几乎都加大了对个人住房贷款的投放力度，有的银行个人房贷增速甚至超过八成。

央行数据显示，2016年新增贷款中，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%，这一比例明显高于往年。“2016年实体经济对信贷需求减弱，企业经营风险加大，银行对企业的贷款动力相对不足，杠杆率较低、风险相对可控的个人部门成为新增贷款的主要投向。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚说，银行在去年普遍加大了对个人房贷的投放力度。

年报数据显示，个人房贷在银行业务中的占比也在提高。与此相对的是，不少银行明显收紧对房地产开发贷款的审批，部分银行相关贷款业务规模和占比都有下降。

各路资金涌入热点城市楼市

在国家加大房地产调控力度的背景下，银行对房地产企业的融资趋紧。但同时，去年我国部分城市房价经历快速上涨，各路资金纷纷涌入热点城市楼市。与此同时，不少险资也进入了楼市。

由此，部分房企对银行贷款的依赖度有所下降，这也反映在上市房企的年报中。如中粮地产2016年末银行贷款为181.7亿元，比上年减少22.9亿元。中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼表示，“部分一、二线城市房价快速上涨，各路资金纷纷涌入热点城市楼市；与此同时，实体经济贷款疲弱甚至出现月度负增长，资金‘脱实向虚’风险抬头。”

今年政府工作报告提出，“遏制热点城市房价过快上涨”。这给房地产市场发展划出红线，也为流向楼市的资金敲响警钟。随着银、证、保等金融监管部门出台的一系列房地产融资政策落地，房企的融资渠道正全面收紧。

新政推动银行调整信贷布局

去年10月份以来，多地陆续出台房地产调控政策，包括银行房贷政策在内的调控措施历经多次调整加码，房地产业相关贷款业务出现一定幅度的变化。今年年初，一些热点城市的房贷已受到压缩。建设银行相关负责人介绍，今年1月份，建行在16个热点城市的新增房贷大幅减少，同比和环比降幅均超过30%，在热点城市以外的其他地区房贷新增较快。

今年3月份以来，包括北京、广州等众多热点城市都出台新的限购政策，将会进一步影响银行的信贷布局。

与此同时，三、四线城市房地产去库存压力仍存，与房地产有关的信贷风险也在上升。由此，银行也在优化信贷结构，重点支持一线城市和经济发达、区域集聚效应明显的二线城市，择优支持三大经济带区域中心城市和中西部省会城市，从严控制供需比不合理的三、四线城市。

专家认为，宏观调控下银行房地产相关贷款或将继续被压缩。“政策收紧情况下，合格购房人会明显减少，对房贷的需求会减弱。”曾刚说，从银行本身来说，个人房贷利润相对较低，在当前利率上行的环境下，按揭贷款劣势将逐渐显现出来，银行贷款投向会向企业部门倾斜。

另外，从去年开始，公积金按月提取时不时见诸报端，广州市住房公积金管理中心人士在不同场合都表示“正在研究”，但至今公积金按月提取依然是“只闻楼梯响，未见人下来”。虽然公积金暂时未能实现按月提取，但是对于首次使用公积金且是纯公积金贷款的客户，可以办理公积金自动提取，每半年提取一次。有些购房者在办理公积金贷款后首次提取公积金时，也顺便办了公积金自动提取，每半年公积金余额自动到账，连手指头都不用动一动。这个便利的措施没想到却成为公积金二次贷款额度减少的“利器”，市民王先生近和太太一起申请公积金二次贷款，按照当时的余额和每月缴存额，他们可以贷到100万元的家庭额度上限，哪知道在次办理公积金贷款时两人都一起办了公积金自动提取，王先生缴存额高，按照个人公积金可贷公式依然可以贷到60万元，王太太却因为公积金余额“归零”，可贷额度才有11万元，两人只能贷到71万元。

按揭业人士表示，现在公积金提取非常便捷，支付宝、微信和网页都可以轻松提取，购房者可以按需提取（前后两次需间隔180天或以上），尤其是要办理公积金二次贷款的人士，在公积金贷款同贷书下发前，千万别把公积金余额“清零”。

公积金可贷额度与余额息息相关

根据广州市公积金贷款的计算公式，公积金可贷额度=账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数。从公式可见，账户余额有放大8倍的作用，对于月缴存额不高且到退休年龄月数不多的人士来说，账户余额的放大倍数尤其有意义。

按揭业人士郑大源告诉记者，有一个客户前几天刚提取了公积金，客户很高兴地对他说，这回买房有首付了，但是到同贷书下来的时候却发现，正是由于他设定了自动提取，贷款额度立即缩减了。举例说，如果个人公积金账户余额有6万元，即使每月缴存额不高，也很容易就可以达到个人可贷公积金额度的上限60万元，但如果余额刚好在申请公积金贷款前到期自动提取，那么余额×8的48万元贷款额度，也随之“清零”了。

据了解，前几年楼价不太高，很多客户次贷款使用纯公积金贷款都可以应付，同时也办理了公积金账户余额自动提取，如今想再次使用公积金贷款，无论是纯公积金还是组合或贴息贷款，公积金可贷额度就受自动提取的影响而降低，郑大源身边已经有好几个客户掉进了自动提取的“坑”里。

高缴存额人士不受自动提取影响

按揭人士表示，公积金可贷额度计算公式（账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数）受三个因素影响，一个是公积金余额，一个是公积金月缴存额以及申请人的年龄。对公积金月缴存额度高的申请人来说，基本上公积金余额的放大倍数可以忽略不计，举例说，一个白领每月公积金缴存5000元，距离退休年龄有10年，从公积金可贷额度的公式可以算出：月缴存额×120=60万元。也就是说，该申请人余额每半年提取，也完全不会影响他的可贷额度，轻松就可达到60万元的个人可贷额度上限。

郑大源简单测算了一下公积金账户零余额之下想贷足60万元所必须达到的年龄和公积金缴存额，年龄越小，月缴存额越低，由于男性和女性退休年龄相差5年，故此，同等年纪之下，女性在0余额的情况下贷足60万元的个人上限，每月公积金缴存额要比男性多。大学毕业生22岁开始工作并正常缴存公积金6个月以上，男职工每月公积金缴存额在1315.79元，女职工缴存1515.15元，即可获得贷款60万元的额度；30岁的男职工，每月缴存1666.67元，30岁的女职工，每月缴存额在2000元，即使设定自动提取，也可以拿到贷款60万元的额度；40岁的男职工，每月缴存达到2500元，40岁的女职工，每月缴存3333.33元，才可以满足0余额之下贷足60万元的要求。

如果该职工每月公积金缴存额只有几百元，那么公积金余额的放大倍数则可以发挥作用。同样以30岁的男职工为例，假设该职工每月缴存额只有500元，可贷公式的后半部只有18万元，但如果该职工公积金账户余额累积了5万元，那么公积金可贷额度就有58万元（5×8+18）。

有用贴士：公积金自动提取如何设定和取消

公积金自动提取设定和取消的流程与提取公积金的流程一样，自动提取只需一次办理，只要不停，就按时180天提取一次余额。

如何办理：到银行或者公积金中心办理都可以，记得先上公积金中心网站预约(登录公积金中心网站（http://www.gzgjj.gov.cn）——网上办事大厅（个人版）进行提取业务预约)，建议绑定四大行加广州银行或者用供楼卡去提取。

需要证件：提供身份证、借款合同、房产证、房管局完税发票、契税完税证、公积金提取申请表（记得单位盖章）、银行卡。如果配偶提取还要提供一份结婚证，提供原件加复印件。