住建委答疑：广州限购新政 公积金贷款误区

据专家分析表示，这次公积金的改革和央行房贷新政形成一套组合拳，将会刺激需求，尤其是首次置业和二次改善需求。然而在实际生活中，不少购房者在使用公积金贷款买房过程中常存在一些误区。

准备贷款购房时要考虑的问题

在准备通过公积金贷款方式进行购房前，我们不妨先了解一下哪些情况可提取公积金。购买、建造、翻建、大修自住住房的；偿还自住住房贷款本息的；房租支出超出家庭工资收入5%的；生活困难，正在领取城镇低生活保障金的；遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的；北京住房公积金管理委员会规定的其他情形，可提取公积金。

除此以外，在准备贷款购房前还应该做好计划与心理上的准备。

首先，是否贷款购房需要对自己的资产情况进行评估，其一，要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分；其二， 者还需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期。此外， 者还要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据。

其次，对于普通 者来说，选择组合贷款方式较为有利，公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。此外，首期付款也不要把手头的现金用完，不过这也需要和个人承受能力相结合。

再次，目前个人住房贷款的还款方式有三种：其一，到期一次还本付息法，这种方法只适用于期限在一年之内的贷款，基本不太适合房贷；其二，等额本金还款法，这种方法的个月还款额高，以后逐月减少，适合稳健 者；其三，等额本息还款法，是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，适合资金不太充裕的 者，初期的压力较小。

公积金贷款使用中的常见误区

截至今年8月末，缴存住房公积金职工1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，缴存余额3.54万亿元。缴存余额资金用于三方面：住房公积金个人住房贷款余额2.43万亿元，保障性住房建设试点项目贷款余额431亿元，购买国债余额62亿元，资金使用率达到了70%。

那么，对于有贷款购房需求的购房者来说有哪些问题需要注意呢？在实际的业务操作中，存在如下几大误区。

误区一：公积金账户余额做购房首付

很多人都认为既然公积金是职工购房福利政策那么理所当然的可以用来支付购房首付，其实不然，因为公积金是先使用后才可以提取的，即购房人只有在购房后提供购房相关的证明材料才可以办理提取手续。

误区二：子女使用父母的公积金贷款

子女不可以使用父母的公积金来贷款买房，因为父母与子女间的公积金是不能够互相使用的。在住房公积金购房申贷问题上，则视为两户人，子女和父母之间是单独分开的，即两个家庭。

误区三：装修房子可以提取住房公积金

住房公积金仅用于职工购买(含二手房)、建造、翻建、大修(维修费用超过房屋造价30%以上)自住住房时可以提取。装修不在住房公积金提取范围内，因此装修提取住房公积金是不行的。

误区四：北京公积金贷款额超出上限

公积金贷款与商业贷款存在很大区别，即不能单纯的依据房产评估值来计算贷款额，需要根据借款人收入、缴存额和缴存比例来计算，且不能超出公积金贷款高上限。

误区五：提取总额可以超过房款总额

公积金的提取总额不能超过房款总额，比如，贷款购买的房屋总价为30万元，而他的公积金存储余额有40万元，他只能提取30万元的公积金，剩余的10万元公积金不能提取。

Q1：新政过后，个人购买的二手 ，能否卖给个人？

30号之前购买的 ，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。在30号后接手二手 的个人，取得不动产证满2年后，才能再次转让，并且只能转让给法人单位。

Q2：30号之前购买的房子，还没有拿到房产证，是否也要满2年才能交易？

30号之前购买的房子（指已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件），交易时间无限制。30号之后购买的房子，以房产证的登记时间为准，满2年才可以交易。

Q3：商铺是不是也不能卖个人了？

是的，商铺、 、写字楼、商务办公以及住宅底商都属于商服类房地产项目。

Q4：我从去年5月就满五年社保了，6月辞职停了半年社保，是不是就没有购买资格了？

没有购房资格。必须从买房之日起，往前算连续缴满5年社保，中间断了一个月要重新计算。

Q5：外地户籍在增城从化买房有社保要求吗？

住外地户籍在增城或从化购房，目前暂时没有社保要求，但是只能购买一套。

Q6：外地户籍在番禺已经购买了一套房，能否在增城或从化再买一套。

外地户籍在其他9区已经购买了一套商品房，在增城或者从化还可以买一套。

Q7：在读大学生，广州集体户口，父母帮忙出首付还贷，是否可以在广州购房？

可以，但是银行贷款审核会比较难。广州户籍单身成年人士，尚无经济能力，需要借助他人帮忙付款还贷的，首付需要5成。

Q8：广州户口，没结婚，名下有两套房子，一套拿了房产证，一套网签了，打算准备卖掉套，卖了可以再买套新的？

不可以，本市户籍单身（含离异）人士限购一套。

Q9：只要有贷款购房记录，即使不是在广州购房的贷款记录，在贷款已经还清的情况下，还是要给4成首付吗？

贷款记录是联网的，所以外地的也能查到。本市无房有贷款记录的，购买普通商品住房首付不低于4成。本市有房贷款已还清的，购买普通商品住房首付不低于5成.

Q10：广州本市户口，已婚，已购一套房，贷款未还清，是否不能再贷款买第二套房？

可以贷款，首付比例不低于70%。

Q11：社保够三年，3月17号交的认筹金，没有网签是按照旧政策执行吗?

3月17日及之前已签订认购书或购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，按旧政策执行。

Q12：3月17日前，社保没满3年，签了合同、付了定金，如果因为新政导致没有买房资格，属于违约吗？

A：以合同约定和双方协商为准。理论上，购房者在明知自己尚不具备购房资格的情况下提前购房，风险有可能要个人承担

Q13：广州集体户买房受不受社保限制？

A：只要是具有广州市户籍，无论是集体户口还是个人户口，都可以按照本地限购政策来买房。家庭可以买两套，单身（含离异）人士限购一套。

Q14：广州户籍人士，佛山有1套住宅，现在想卖了佛山的回广州买，算哪一种情况？

属于广州无房的情况：如果佛山的房子有贷款，首付低40%；如果佛山的房子没有贷款，首付低30%。

Q15：增城、从化部分楼盘价格有上涨的趋势，如果外地户口，社保不满三年，到哪些片区置业会比较适合？

增城、从化、佛山都是可以考虑的，如果是买来住的，首先关心的应该是以后的衣食住行方不方便。像增城的新塘、荔城，广佛交界的一些成熟板块，其实居住氛围还是不错的，前提是不能离你工作的地方太远。如果你是买来 的，那么就要根据你对的期望以及周转兑现的时间规划去选择，因为风险和往往是成正比的。跟着地铁走，跟着规划走，跟着政府的推地计划走。