3月超四十城收紧楼市政策 广州堵赠与购房漏洞 降公寓投资热度

从近期广州一二手房成交数据来看，成交量有一定回落，价格变化基本保持稳定，说明“3·17新政”对于市场已起到一定影响作用；在维护广州房地产市场和谐稳定，进一步“封堵”投机行为的背景下，“3·30新政”成为“3·17新政”的有力补充。

首次限制二手房交易

延长转手时间抑投机

“3·30新政”值得关注的地方，是通过延长住宅转手的时间以抑制投机。《通知》要求，居民家庭新购买的住房，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

据了解，对于一手住宅而言，不动产证出具时间为交楼后的半年至2年，具体视乎项目以及有关部门审批情况而定，而目前一手住宅交楼时间约1—2年。换言之，本次新政后，一手个人业主欲出售单位，短则需要1年（交楼）+半年（出证）+2年（证满2年）=3年半，长则需要2年（交楼）+2年（出证）+2年（证满2年）=6年或以上。而按照上述公式计算，法人单位欲出售其购入一手住宅则需要4年半至7年或以上。

对于二手住宅而言，不动产证出具时间一般为过户时间，因此个人出售二手住宅需要2年或以上。

离婚买房不再是捷径

高比例首付成拦路虎

“3·30新政”后，离婚买房不再是获取购房名额的捷径，高比例首付或成为部分投机者的拦路虎。

通知明确，离异1年内购房，即使名下无房无贷款记录（或已还清），购买普通住宅仍然需要五成首付，同时利率需上浮10%。至少离异1年后购买普通住宅，并在名下无房无贷款记录的情况下，才能够将首付降低至三成；若无房但有贷款记录，首付仍需四成，执行基准利率。

住房赠与方面的规定也是本次新政的重要内容。

新政之前，赠与人无需满2年亦可购房，受赠人无需按照限购政策可直接接受赠与；新政后赠与人须满2年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。

不难发现，新政前部分家庭可以通过直系亲属之间的赠与短时间内“腾出”购房名额，新政则填补了这一漏洞。

此前，利用父母、子女名额购房来突破限贷政策等“漏洞”，是不少投机者的做法。新政对此进行查漏补缺，要求对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，进一步严格住房贷款条件。即使借款人及共同还款人名下均无房无贷款记录，购买普通住宅首付仍需五成，若共同还款人名下有房并有未还清贷款记录，则需七成首付。此外，利率全部上浮10%。

外地客增城从化限购

成交量或现小幅回落

“3·30新政”后，增城、从化和广州其余9区限购措施分开，在增城、从化有房产并不影响其余9区的购房名额。但是，广州11区作为整体在限贷方面“认房”。也就是说，在增城和从化有房产，购房者在其余9区的贷款条件将受到影响：在增城和从化有1套房的，在其余9区内虽然可以再购2套，但套首付50%-70%，第二套停贷，需全款购房；在增城和从化有2套房的，在其余9区内也可再购买2套，但全部需要全款购房。

新政对来增城、从化的外地购房者采取了限购，中原地产研究部认为，这将起到一定降温作用，减少投资投机的可能性，预期未来一段时间将会出现价稳且成交量小幅回落的情况。

不过，目前广州一手住宅库存不足，如增城、黄埔等成交热区消化周期不足3个月，供小于求，价格仍有变动空间。

首次限制商服类项目

对商办市场影响巨大

2016年以来楼市升温，公寓项目承接住宅限购转置的投资需求，在2017年成交量再创新高，且近几年市场成交保持高位。

2017年季度，广州超20个商办项目新批预售，供应超9500套。从各项目的预售单位面积看，40—60平方米的小面积单位是目前一手商办市场主力户型。截至3月30日，一季度已取得预售证但未入市销售的商办项目共计12个，总货量多达5312套，而“3·30新政”要求“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位”，这一规定对此类物业的销售影响较大。

商服类包含商业、办公，也即商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。此次新政控制源头直指小面积物业，禁止其开发或改造成居住用途项目，尤其是公寓。

同时，通知还规定，一手商服类项目销售对象只能是法人单位，再次转让也只能卖给法人单位。在3月30日之前购买的二手商住类项目，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。在此之后接手二手项目的个人，取得不动产证满2年后，才能再次转让，并且只能转让给法人单位。

业内认为，这一举措将令近几年过热的广州公寓市场降温，限制个人购买商办物业，对广州商办市场影响巨大。至于对商铺写字楼投资的“误伤”，事实上由于法人单位应对风险能力更大，更有利市场健康发展。从长远来看，新政实施将夯实商业办公的本质属性，对房地产市场健康以及广州的城市发展都会产生深远意义。

近楼市掀起一波调控热潮，粗略统计已有超过40个城市出台楼市调控举措。其中，“认房认贷”政策不仅覆盖北上广深一线城市，还逐步向热点二线城市蔓延。

3月再掀调控潮 超40城启动调控

从3月初张家口崇礼、浙江嘉善等环京沪区域三四线城市的适度调控，到中旬北京“10天9策”的全方位、深度调控，再到天津、杭州等城市跟进升级调控。楼市再次进入密集调控期，“认房认贷”乃至商办限购等手段被纳入多地新政。

据不完全统计，3月以来，范围内已有40多个城市，进行了50余次房地产市场约束性调控。

其中，北京10天内出台9项举措的频率，堪称“”，从收紧二套房认定到对假婚、补缴纳税、转投商办等路径的封堵，再到对中介机构、开发商违规行为的严查整顿，无疑成为其他城市的调控样板。范围广、力度大、多措并举是本轮调控的主要特点。广州在3月三次加码调控，南京、青岛、东莞等城市也两度升级调控政策。“整体来看，楼市成交量会被一定程度抑制，部分之前报价过高的楼盘项目和二手房价格可能会快速回调，2017年房地产市场预计会维持在调整期。”

“认房认贷”在一、二线城市蔓延

在北京启动“认房认贷”模式后，“认房认贷”全部覆盖北上广深四个一线城市。而随着调控的深入，天津、厦门、杭州等二线城市也加入到“认房认贷”阵营。

3月31日晚间，天津先后两次发文加码限购限贷。限购方面，非天津户籍家庭仅限购买1套住房，且需连缴2年以上社保；信贷方面实施“认房认贷”，无住房但有购房贷款记录（含公积金贷款）的居民家庭，再申请贷款仍按二套房低首付60%认定；同时，贷款高年限调整为25年。

3月28日，厦门市宣布执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策，同时，对无法提供购房之日前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。

此外，杭州也发文施行“认房认贷”：只要有商业贷款或者公积金贷款的记录，再购买房屋都只能按照二套房的首付标准执行，首付款比例不得低于60%。

京沪周边热点城市紧跟调控步伐

本轮楼市调控的主要特点之一，就是一线城市周边的热点城市也紧跟着同步出台楼市调控加码政策。

3月17日，石家庄首度发文收紧楼市，明确非本市户籍居民限购一套住房，并调整了普通居民购房首付比例和贷款政策；3月19日，保定也发布房地产调控意见；3月21日，廊坊宣布主城区、三河市、大厂回族自治区、香河县、固安县和永清县，非本地户籍居民限购1套住房、且购房首付款比例不低于50%。

截至目前，京津周边区域中，保定、石家庄、崇礼、涞水、涿州、廊坊、三河、固安、大厂、永清、香河、怀来、承德13地已开启限购措施。

而上海周边区域的浙江嘉善县和嘉兴市也步入限购限贷阵营。3月13日，嘉善县对新房、二手房全面限购，明确在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；3月21日，嘉兴市发文明确非本市户籍家庭首套住房首付比例不低于50%。

“河北涿州、涞水县和浙江嘉善县等出台调控新政策，表明京沪一线城市的外溢效应正在逐步放大。”同策咨询研究部总监张宏伟此前对媒体表示，本轮调控已从一线城市、热点二线城市，扩展到一些三四线城市区域。

北京商办限购打头炮 上海、深圳等或跟进

各地调控新政出不停，大多在购买资格和信贷政策方面做文章，而北京、广州则率先对商办市场下手。

3月26日，北京商办限购政策出台，“个人无法购买在建商办类房屋”、“买二手商办需在京无房、连缴纳五年社保”、“个人购房需全款”、“中介不得违规代售、宣传商办房屋”等诸多限制，让此前火热的商办市场一夜冰冻。

3月27日-30日四天，商办项目网签量仅有15套；而新政前四天，北京地区商办类签约套数高达2132套，政策效果可见一斑。

几日后，广州也出台商办类房屋限购措施，明确该类项目不得改变为居住用途，销售对象应当是法人单位，这意味着个人不能再购买一手商办房屋。

北京、广州之后，哪些城市还会对商办市场下手？未来一些热点城市会积极跟进商办类项目限购，类似上海、深圳等地后续或会添加类似内容，虽然管控强度可能不会等同于北京，但有一点可以确定，即商办项目不再与居住属性挂钩。