历经多次楼市调控新政 广州房价趋向平稳

以北京、广州为首的一线城市掀起的楼市调控潮，在3月份轰轰烈烈地拉开了序幕，北京、广州实施限购证测后，天津、佛山等二三线城市也陆续跟进，颁布新的楼市调控政策。

2017年的房地产调控注定要写入历史。在2011年以来的限购、限贷、限价的基础上，调控又祭出了一个杀手锏：限售，主要内容是要求个人获得不动产证两年后方可再卖，以及新建商住房限制卖给个人。

从厦门、北京再到杭州、广州，限售手段有蔓延的趋势。包括深圳、上海等在内的热点城市，都感受到了悬于头顶的达摩克利斯之剑。

在很多房地产业内人士看来，限售的出现，颠覆了过去房地产调控的逻辑，提高了房产交易的时间成本，调控开始从交易环节向持有环节转向。

这一手段的目的还包括，彻底封堵“炒房客”，让买房真正回归居住。

此外，导致2015年以来房价大涨的关键因素——房地产信贷也在收紧。除实际执行中的首付比例从严收紧、按揭利率上行、认房又认贷外，宏观货币和信贷政策也正在发生微妙的变化。

双重高压之下，热点城市房地产市场成交下行立竿见影。万科总裁郁亮指出，当前的调控很有必要进行，而在市场调整之下，房地产价格的单边上涨已经结束。

引导购房者以自住为动机

自3月17日开始的新一轮楼市调控浪潮愈演愈烈，中原地产统计显示，截至目前，已有超过40个城市出台了房地产调控政策。

除了以往的限购、限贷、限价，具有新意的调控手段也出现了。其中具风向标的是北京、厦门，以及广州，均出现了住宅、商住限售。

以糅合了厦门和北京两地政策的广州为例，3月30日，广州调控再次加码，广州家庭新买住房后房产证需满2年，才能转让。法人新买住房证满3年，才能转让；住房赠与，满2年后才能再买房。有购房资格，才能接受赠与。

“对于投资客来说，拿到房产证开始持有两年才能卖，意味着持有成本大大提高，短期转手套现不可能了。”业内人士指出，广州新政首次提出了限售，这是第五个提及限售的城市。

并且，广州限售是全面的，从各种角度堵住投资投机资金，抑制炒房客。包括增城、从化限制外地人买房，也是为了抑制外地投资投机。他预计，广州楼市各类房产短期套现机会变窄，这有利于引导购房者以自住为动机。

此外，广州也跟随北京的步伐，加入商业办公类房产的限售行列，公寓不能销售给个人。

对此，深圳资深房地产研究人士徐枫指出，一些城市的商业物业供应量超过有效需求，库存积压多，“商改住”在某种程度上能够去库存；而且没有能力在商品住宅市场买房的人，也可以通过商改住解决住房需求，这补充了保障房和租赁市场功能。

但她续称，商业物业本身就是用来投资的，而不是用来住的，现在广州、北京等城市限制商住流通，或许是房地产市场泡沫严重的重要信号，预示着房地产市场调整的来临。

由于北京的政策一向具有风向标意义，3月29日，住建部公开表态，北京的房地产调控经验值得各地认真学习。

不少购房人担心，其他城市很可能跟随展开一轮全面封堵商住政策潮。家在杭州的秦平近刚买了一套50年产权的商住公寓，她说自己就是买来投资金的，很担心杭州也会对此进行限制。

然而狂风暴雨已经到来。业内人士认为，限售叠加升级版限购、限贷、限价，将在所在城市产生立竿见影的效果。

专家判断，住宅限售新政出台后，市场肯定会量价齐跌。这次政策叠加上次的限购收紧，再加上打击双合同、规范市场秩序，会对市场的氛围、需求造成全面限制。预计成交会大跌50%，全年价格微跌5%-10%。

数据显示，北京商办限购的政策将直接影响起码60万套物业，过去这部分物业中的90%为个人购买，未来将全部纳入限售或企业购买。商住物业的价格下跌将是大概率事件。

首次限制商服类项目 对广州商办市场影响巨大

根据数据，2016年来市场热度升温，公寓项目承接住宅限购转置的投资需求，2017年成交量再创新高，且近几年市场成交保持高位。

2017年季度，广州超20个商办项目新批预售，供应超9500套。从各项目的预售单位面积看，40-60平方米的小面积是目前一手商办市场主力户型。截至3月30日，一季度已取得预售证但未入市销售的商办项目共计12个，总货量多达5312套，而新政要求“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位”，这一规定对此类物业的销售打击较大。

商服类包含商业、办公，也即商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。此次新政控制源头，直指小面积物业，禁止开发或改造成居住用途项目，尤其是公寓。

同时对转让也作出了规定，新政后，一手商服类项目销售对象只能是法人单位，再次转让也只能卖给法人单位；新政实施前，购买的商服类项目可转让给个人，但个人再次转让需取得不动产证满2年，且只能转让给法人单位。

新政出台后，在3月30号之前购买的二手商住类项目，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。在此之后接手二手的个人，取得不动产证满2年后，才能再次转让，并且只能转让给法人单位。

业内人士认为，这一举措将降温近几年过热的广州公寓市场投资，限制个人购买商办物业，对广州商办市场影响巨大。至于对商铺写字楼投资的“误伤”，事实上由于法人单位应对风险能力更大，更有利市场健康发展。从长远来看，新政实施将夯实商业办公的本质属性，对房地产市场健康以及广州的城市发展都会产生深远意义。

业内人士判断，商办物业成交量将会急降，二季度可能腰斩，价格微跌但会逐渐趋稳。

本市连缴1年 外市连缴2年 方可申请公积金贷款

3月31日傍晚，广州住房公积金管理中心发布通知称，将对楼市加强进一步调控。广州市户籍职工必须连续足额缴存1年及以上，方可申请个人住房公积金贷款，非广州市户籍则为2年及以上。

在此前，广州市不区分户籍，连续足额缴满6个月，即可申请公积金贷款。新政策针对本市户籍需增加6个月，非本市户籍增加18个月。