楼市调控限售打补丁 3·30新政后市场预期分化！

3月25日厦门市商品住宅“限售”政策的出台，标志着新一轮楼市调控加码的展开。

据统计，截至4月12日，包括厦门在内的13个城市先后出台了楼市“限售”政策，包括福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、成都等城市。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，4月10日银监会发布了6号文《关于银行业风险防控工作的指导意见》，提出对十大类风险的具体防控要求，“限售”政策正是防范系统性风险的实施手段。

张宏伟进而指出，过去一年楼市升温使大量投资投机者进入房地产市场，住房贷款交易金额占比升高，金融杠杆持续扩大。“限售”政策的逻辑在于防控系统性金融风险，将金融风险锁在账面上。

“在经济周期和房地产周期处于下行阶段时，限售政策锁定了房地产资产的价格，防止其贬值，进而防范系统性金融风险的爆发。对于楼市来说，限售政策将部分购房需求后置，防止投资客集中抛盘。”张宏伟解释道。

遏制杠杆

一个事实是，2016年各城市楼市升温，吸引大量投机投资者进入。同策咨询统计显示，2016年南京商品住宅销售额较2015年涨幅达28%，深圳2016年商品住宅销售额较2015年涨幅高达60%。

在此期间一些个人投资者“加杠杆”入市的行为，使个人按揭贷款比例急速上升，2016年个人按揭贷款总额达24402.94亿元，较2015年呈现近一半的增长。而2016年主要金融机构人民币新增贷款中，个人住房贷款及房地产贷款增速分别达86%、58%。

中梁集团品牌文化中心负责人郭忆分析道，当前部分三四线城市楼市确实在高位运行。从拿地来看，有的地方面粉已持平甚至贵过面包，开发商拿地与否成为两难问题。也因此拿地呈现“斗地主”或合纵连横趋势。

“‘斗地主’就是自己之前拿的地价高，只要把后面的地价‘抬高’，自己就安全了；新地主拿了地，日子并不好过。最近上海出台招拍挂的申报条件，通过评分机制，决定入场开发商。这个若是在重点城市实行，基本已经从土地端让市场竞争白热化。”

正如另一名三四线房企人士所言，中小型房企没有了生存条件，就只能等待被收并购。房地产行业的马太效应或许与政策层面互为推手。

“我们都觉得是最后一轮成长突破的机会了。”郭忆指出，当下的情形是：有志向的中小房企相当拼，因为大家没有退路，“和大象共舞，你必须爬到大象背上去跳，不能被踩死。不能在三五年做到千亿以上的布局的上市企业，越往后越危险”。据其透露，中梁集团今年基本销售目标为五百亿，公司未来在一二线城市也将有战略动作。

在交易环节上，限购、限贷政策本质上抑制了需求端，加高购房人门槛，抑制部分购房需求和投资投机需求。而限售政策本质上是抑制了房产供应端，抑制投资购房者倒卖房屋从中获利行为。分析人士认为，限购、限贷政策主要冲击的是房地产开发企业，而限售主要冲击的是自持卖房人群。

张宏伟观察发现，限购、限贷政策执行期相对较短，一般为1-2年；限售则一般为2-3年。他认为，本次“限售”政策在时间上的设定主要有两个目的：将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为；为楼市后续政策调整争取更多时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，如房地产税立法、不动产登记等。

防范风险

为了防止系统性金融风险的爆发，在大部分业内人士看来，出台限售非常有必要。

据同策咨询预测，限购城市成交量平均市场周期长度37-38个月。2017年7月是市场整体成交量最近的一个波谷，之后会开始反弹；2017年7月至2019年2月为成交量的整体向上周期。限购城市成交价格平均市场周期为32-33个月，2018年1月是市场整体价格最近的一个波谷，之后市场开始反弹，2018年1月至2019年5月为价格的整体向上周期。

同策咨询研究部认为，本轮调控城市成交量周期波动呈现“U”型曲线：各大城市销售面积波峰自2015年7月开始出现，主要集中在2015年9月-2016年3月，本阶段的成交量高峰基本已经过去；销售面积波谷自2016年6月开始出现， 主要集中在2016年10月-2017年9月，未来一年内大多数城市将迎来市场成交量波谷。

张宏伟指出，商品住宅在未来2年左右时间段处于价格下行周期，“限售”政策时间与下行周期时间相匹配。此外，重点城市投资客会转移到的核心区域商办物业产品方面，实现非住宅产品的去库存效果。

据统计，2014年三季度以来商业银行的不良贷款率上升最为明显，在金融风险上升的背景下，银行对房地产开发企业贷款有所管控，部分银行已经调整中长期开发贷为短期开发贷。据同策提供的数据，商业银行实际不良贷款率已达到5%-6%，非常接近系统性金融风险爆发的界限7.5%；2016年四大银行房地产贷款总额占总贷款额的比例保持在30%左右。

张宏伟指出，若去年10月份集中出台调控的20个城市当中今年市场仍然存在反弹情况，“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温。

结合周期模型判断，张宏伟认为目前多地出台限售政策的时间点应该处于楼市商品住宅销售价格上行周期，即在2019年前三季度，更多城市会列入政策“补丁”行列。

市场呈“止步”特征：买家观望情绪浓厚

“3·30新政”如棒喝一般，给疯狂的楼市一记重拳。本轮调控的一个重要特点是，市场博弈期会比往年推出调控措施时短，而且“止步”效果十分明显，买家观望情绪浓厚。

来自羊城晚报的买家调查报告显示，当下最明显的心态是观望。27%的买家表示，会等待机会。这个机会也许是价格的下调，也许是政策平稳后自己会制定更稳妥的决策……而无论如何，买家不再如今年年初那样，心急火燎要买房，“等等再说”“看看再做决定”是当下最典型的买家心态。尤其是有改善需求的买家，观望态度更加明显。

随着观望情绪的弥漫，市场明显放慢了交投速度。

新政威力大：被迫不买与坚决不买占30%

此轮新政的威力巨大，为市场挤出大量潜在投机行为与泡沫需求。据调查，暂时决定放弃购房计划的群体有两类，一是失去购房资格被动放弃；另一类则是认为楼市不适合投资而主动放弃，这两部分群体占了30%。

在被迫放弃购房计划的群体中，一部分是没有“房票”非本市户籍买家以及已无购房名额、被限贷的本地购房群体。无论是哪一类，这部分买家暂缓入市，对楼市降温将起明显作用。而新政对“假离婚”“假赠与”等漏洞的补缺，又让一大批想腾挪名额购房的泡沫需求被拦截。这部分群体虽然不是我们常说的“投机者”，却是泡沫不自觉的追涨者。

值得注意的是，在采访中，绝大多数投资客都表示会收手，不再投资楼市。限购限贷政策下，楼市的投机空间几乎被挤出，投资客不得不正视高企的投资风险。

刚需购房迫切性，增城获“挤出利好”

调查发现，仍坚决投票给“买房”的几乎全部是刚需买家，他们是当下楼市一枝独秀的购房群体。

失去“房票”的部分购房者也表示，会退而求其次到不限购的区域买楼，这表明，未来一段时间，在趋紧的限购政策下，增城、从化等不限购区域仍有明显的“挤出效应”。尤其是增城，目前已成为非本地户籍买家关注的区域，这对增城开发商来说是个极大利好消息。