4月广州中心区网签：半个月成交413套 均价38175元/平

2017年3月30日晚，广州出台楼市调控新政，至今半月有余。对于任何想买房的人而言，楼价走势如何，最为关心。在3月31日-4月15日这半个月里，广州中心五区一手住宅共计网签413套，均价38175元/平，对比去年同期的28271元/平，涨了将近1万元/平，涨幅达35%。这在热门板块上，体现更为明显。比如广纸板块，这半个月均价去到4.56万/平，滨江西板块近5万元/平，白云新城亦去到4.6万/平。

价格虽未掉头向下，但成交速冻是真的。

半个月413套，虽然环比有所上涨，但同比去年大跌55%。值得一说的是越秀，仅成交了25套，而25套里面职工福利房达道雅轩（网签价8762元/平）就占了14套，像东山月府、东山印象台等几个项目均是售罄项目补网签，可以说，越秀这半个月的有效网签仅5套左右。

广州二手房交易流程全攻略

【01】产权调查

产权调查也就是业内所说的“查册”，即查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。（1个工作日）

注意事项

1.有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封才能过户。

2.查册所需资料：(1)身份证(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号

【02】签合同、交定金

买卖双方谈妥后，即可签署购房合同并交定金，同时24内签署网签合同。合同约定主要产权；楼价；定金；付款方式；付款条件；履行期限；交楼时间；办理相关手续时间；违约方式；违约责任等。（1个工作日）

注意事项

定金：

1.定金一般交给业主，不可退，金额一般为房价的1%-10%。

2.如果你看中的房子还在按揭中，定金不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。

3.如签约后楼价行情上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。

签合同：

1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2.如果房屋有租约，应该与租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

【03】评估

银行会指定评估公司对所购房产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批；银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。（1个工作日）

注意事项：

评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。

【04】赎楼（卖家）

一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。（赎楼时间视情况而定，1-2月不等）

注意事项：

1. 赎楼有两种操作方式：

①业主通过担保公司，向银行借款赎楼，此举会产生担保费用，及短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;

②买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

2.买家拿现金赎楼是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。

【05】涂销和递件（卖家）

涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记，产权转移申请即“递件”，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。银行通知业主拿房产证，打印网签合同（需提前网上预签约）后当天涂销和递件，出税单。（1个工作日）

注意事项：涂销和递件同时申请，可节约时间。

【06】签署申请贷款合同、办理按揭

房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。（视情况而定，5个工作日至1个半月不等）

注意事项：

1.去银行做贷款申请，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同，获得同意贷款书。

2. 如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

3.为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

【07】获得银行同贷书、签署贷款合同

银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。（1个工作日）

注意事项：

部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。

【08】付首期及资金监管

一般情况下，按合同约定递件成功后，业主就会要求交首期款了，目前房管局要求使用银行资金托管。该步骤可根据当地情况，买卖双方协商而定。（1个工作日）

注意事项：

1.出于公平考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时，在放款书上先签字，放款时双方便不需要亲自到银行，也能避免买家不配合给卖家带来困扰。

2.购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。

【09】完税过户

缴纳二手交易税费后，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。（1个工作日）

注意事项：

交税以买卖双方协商为准，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场。如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。

【10】交房

交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。（一般1周以内）

注意事项：

1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。

2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

根据现行的广州二手房市场状况，正常交易时长为1-3个月，如在贷款、赎楼的过程中遇到问题，可能会导致时间更长。总之，二手房买卖交易流程较为复杂，小编建议：除了细心细心再细心，还要多咨询房产权威人士、多查资料，确认各个细节没问题，免得排了长队却白跑一趟，浪费宝贵时间。