房子涨近90万卖家反悔 法院判涨价部分赔偿给买家

近年来，由于房价涨幅较大，卖方心理失衡，甘冒违约风险，宁可赔偿高额违约金也不愿按合同卖房子。苏州一市民见自家房子大涨近90万元后果断反悔，买家将他告上法庭。日前，苏州市吴中区法院审结此案，判决卖家退还定金，并将涨价部分近90万赔给买家。

2015年底，苏州市民曹先生通过中介，看中王先生一套200多平米的房子，经协商，双方在当年12月7日签订了《房屋买卖合同》，约定曹先生购买该房屋含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，成交总价303万元，并约定王先生应于2016年3月10日注销他项权证。曹先生当即支付5万元的定金。去年3月5日，中介电话告知曹先生，因为房价涨得比较厉害，王先生房子不卖了。这可把曹先生急坏了，急忙发函给王先生及中介公司，要求王先生注销涉案房产的他项权证，并协助办理过户手续，但王先生拒收函件。曹先生又委托律师向他再次发函，但对方仍拒绝继续履行合同。无奈之下，曹先生将他告上法庭，要求退还定金并赔偿损失。

审理中，经曹先生申请，吴中法院委托房地产评估公司对涉案房屋、车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。根据评估鉴定报告，这套涉案房屋总价3581100元、车库评估总价80000元、装修及附属设施评估总价119500元，共计378万多元；该房屋室内资产市场价14万多，上述两项共计392.3万余元。

法院审理认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。2016年3月5日，被告通过中介明确表示不再履行合同，经催促也未能履行，属于单方根本违约，原告作为守约方有权解除合同，被告应退还购房定金5万元。

关于原告主张的损害赔偿问题，法院认为，被告违约给原告造成损失的，赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产（含车库、固定装修及物品）经鉴定总价值为392.3万余元。根据鉴定，判决双方合同解除，王先生退还曹先生定金5万元并赔偿损失89.3万余元（392.3万-303万元）。

法官提醒

房价上涨带来了二手房交易纠纷的大幅增加，出卖人因房价上涨而违约的行为，影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设。在二手房交易中，合同约定应明确网签时间、涤除抵押权、资金托管、户口迁移、违约金等问题，预防纠纷的发生。

买二手房遇到业主反价怎么破？合同应该这样签！

垫付的钱要写“定金”

一般地，二手房交易都会涉及垫资赎契，就是先帮业主把房子从银行中赎出来，再进行交易。这里需要特别注意的是，不管是赎契也好、首付款也罢，买家在过户前支付的钱，在房价总额20%以内的，都应该尽量写为“定金”。因为只有定金才适用双倍罚则。假如遭遇业主反价，业主必须赔付双倍定金给买家。

假如买卖双方觉得还不妥当，还可以增加一个约定：单方造成根本违约的，除了双倍返还定金外，还应支付房价总额的20%作为违约金。这里的“20%”只是一个建议，双方可以商讨决定。

当然，所谓的违约责任，在一般情况下都是对等的。如果买家要求业主在签订合同后不卖房子，除了定金还要再承担一笔数目可观的违约金，那么业主也完全有权利要求买家，假如在签订合同后不买房子，除了被没收定金外，买家也要承担同样数目的违约金。

合同“期限”尽量详细

关于合同中所规定的执行期限的问题常常会被忽略，这也为“反价”提供了土壤。

目前大部分的买卖格式合同中，只会约定一个大期限，比如签订合同后90天内完成过户交易。但应该何时申请提前还贷、何时完成赎契、何时递交按揭所需材料等的间节点，如果不约定，就可能存在一个风险：当你等到第90天后，才知道对方违约了。

在这90天内，你非常被动。当你等足90天后，“反价”对你造成的伤害越来越大，回头一看这三个月的房价，又让你的房子少了一个卫生间。

违约方需承担诉讼费

对于不诚信的违约行为我们不但要谴责，还要让自己拥有更强的反击能力。

举个例子，你看好房子、签了合同、给了定金等了三个月之后，业主说：“我不卖了，退回10万元定金给你。亲，我很讲理的，咱们互不相欠哈！”

你抓狂了，说：“你什么意思？这三个月房价涨了30多万元啦！”

业主说：“亲，我心情不好突然不想卖了，你爱咋咋滴！”

你发狠了，说：“好！那定金要双倍返还，除定金罚则外还有给我房价总额10%的违约金，20万元加20万元一共40万元，赶紧的！”

业主“呵呵”之后不再接你电话。你气得肺痛之后准备打官司，但是问题来了，你合同中没有写这一条：一方违约但拒不承担违约责任的，守约方因此产生的催告费、律师费及诉讼保全费用，应由违约方一并承担。

这一条，在很多格式合同中并没有。如果没有这一条，你给对方寄快递要求履约，聘请律师进行咨询、代理诉讼或仲裁，都要你自己掏腰包。只有法院或者仲裁委预收的诉讼费或者仲裁费，可以在对方败诉后由对方承担。但有了这一条，明明白白写清楚由违约方承担的费用，法官都会要求由违约方承担费用。