房子涨近90万卖家违约不按合同卖房 法院判涨价部分赔偿给买家

近年来，由于房价涨幅较大，卖方心理失衡，甘冒违约风险，宁可赔偿高额违约金也不愿按合同卖房子。苏州一市民见自家房子涨近90万元后违约，买家将他告上法庭。日前，苏州市吴中区法院审结此案，判决卖家退还定金，并将涨价部分近90万赔给买家。

2015年底，苏州市民曹先生通过中介，看中王先生一套200多平米的房子，经协商，双方在当年12月7日签订了《房屋买卖合同》，约定曹先生购买该房屋含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，成交总价303万元，并约定王先生应于2016年3月10日注销他项权证。曹先生当即支付5万元的定金。去年3月5日，中介电话告知曹先生，因为房价涨得比较厉害，王先生房子不卖了。这可把曹先生急坏了，急忙发函给王先生及中介公司，要求王先生注销涉案房产的他项权证，并协助办理过户手续，但王先生拒收函件。曹先生又委托律师向他再次发函，但对方仍拒绝继续履行合同。无奈之下，曹先生将他告上法庭，要求退还定金并赔偿损失。

审理中，经曹先生申请，吴中法院委托房地产评估公司对涉案房屋、车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。根据评估鉴定报告，这套涉案房屋总价3581100元、车库评估总价80000元、装修及附属设施评估总价119500元，共计378万多元；该房屋室内资产市场价14万多，上述两项共计392.3万余元。

法院审理认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。2016年3月5日，被告通过中介明确表示不再履行合同，经催促也未能履行，属于单方根本违约，原告作为守约方有权解除合同，被告应退还购房定金5万元。

关于原告主张的损害赔偿问题，法院认为，被告违约给原告造成损失的，赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产（含车库、固定装修及物品）经鉴定总价值为392.3万余元。根据鉴定，判决双方合同解除，王先生退还曹先生定金5万元并赔偿损失89.3万余元（392.3万-303万元）。

法官提醒

房价上涨带来了二手房交易纠纷的大幅增加，出卖人因房价上涨而违约的行为，影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设。在二手房交易中，合同约定应明确网签时间、涤除抵押权、资金托管、户口迁移、违约金等问题，预防纠纷的发生。

【延伸阅读】

男子卖房毁约被判赔违约金89万 这种官司究竟该如何判？

房屋的价格波动明显，一些卖家在售出房屋后不久却发现房价大涨，想方设法想要毁约。翟女士在今年年初就签订合同，买了高先生的一套房子，并支付了定金和中介费。岂料一个月后，高先生竟以妻子不同意为由反悔。翟女士无奈起诉至法院，要求对方赔偿相应损失。近日海淀法院对此案宣判，判决高先生赔偿违约金89万元及中介费12万元。

翟女士为了改善家庭居住条件，在2016年2月与高先生签订房屋买卖合同，以448万元的价格购买了位于海淀区清河清缘里小区的一套房屋。签订合同当天，她就支付给高先生定金30万元和中介费12万元。然而，高先生在签订合同一个月后，以其出售该房屋未征得妻子同意为由反悔。

由于双方协商未果，翟女士起诉至法院，请求法院判决解除双方买卖合同，并要求对方支付总合同价款20%的违约金89万元、中介费及其他相应损失。

庭上，高先生不同意翟女士的诉讼请求。他称这套房子是他和妻子的共同财产，后来由于妻子不同意卖房，那他们签订的合同应该算是无效。“既然合同无效了，我就不应该掏违约金和中介费。”高先生说。

海淀法院经审理后认为，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。但高先生未取得房屋所有权，致使房屋不能过户，存在违约行为。在此情况下，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同约定支付违约金和中介费，具有事实和法律依据。最后，法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，判决高先生退还定金30万，并赔偿翟女士违约金89万元和中介费12万元。

■法官支招

遇对方反悔可要求继续履行

法官表示，买房人在遭遇卖方违约拒绝出售房屋时，可以根据自身情况，选择要求卖方继续履行，或解除合同并要求卖方赔偿损失。

根据《合同法》，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，法院会综合案情，酌情确定违约金赔偿数额。

在翟女士一案中，因卖方拒绝卖房的时期正处于房价上涨期间，买方不能按合同价款购房将造成房屋差价损失。对于涉案房屋的价格，由于卖方认可房屋现价值为600万元，因此，可确认房屋差价损失至少为152万元，而双方约定的违约金为89.6万，并未过分高于实际损失。最终，法院对双方要求酌情增加或减少违约金数额的申请均不予采纳，并确定违约金数额为89.6万元。由于合同中另行约定了中介费的赔付方式，法院按照合同约定，判决由卖方赔付中介费12万元。

不过有几种特殊情形，导致合同不能继续履行的，买方要求继续履行合同的主张不能得到法院支持。例如，签订房屋买卖合同的卖方因未取得房屋全部所有权，而房屋产权人不同意卖房，致使房屋所有权不能转移的，或者房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，导致房屋无法过户的。