公积金提取只能靠“买房”？买房要尽可能多贷款 贷更长的年限？

不少购房者向反馈，东莞住房公积金贷款审批速度快、使用方便。了解到，去年东莞住房公积金提取额占当年缴存额的84.23%，加上发放贷款部分，实际使用率比较高。

不过，东莞市住房公积金管理中心副主任石海娇告诉，实际上去年珠三角不少城市公积金的住房贡献率都超过了100%。她认为，“住房贡献率”这一数据更能说明住房公积金在住房消费上起到的重要作用。了解到，“住房贡献率”是指个人住房贷款发放额、公转商贴息贷款发放额、项目贷款发放额、住房消费提取额的总和与当年缴存额所占比率，专门指用于住房消费的部分所占比例，剔除了因为退休等原因提取的非住房使用部分，更能准确表现公积金在住房消费上所作的贡献。

查询了珠三角7个城市《2016年住房公积金年度报告》发现，7市去年公积金的住房贡献率为东莞103.45%（同比增加28.74%）、广州128.53%、深圳98.43%、佛山122.24%、珠海，达到了166%。

“控高保低”公积金贷款职工九成多为中低收入群体

此外，发现，东莞公积金缴存和贷款的职工当中，逾九成是中低收入群体。《年报》显示，在缴存职工当中，低收入群体占64.40%，中等收入群体占29.96%，高收入群体占5.64%。而在贷款职工中，低收入群体占31.81%，中等收入群体占 61.43%，高收入群体占6.76 %。从数据中可以看到，缴存和贷款职工均以中低收入群体为主，其中贷款职工当中，中低收入群体占比高达93.24%。

对此石海娇表示，作为制造业城市，东莞常住人口中产业工人是主体，因此公积金缴存比例当中，低收入人群占比较大。她指出，东莞市的租金提取政策能为非购房职工带来一定帮助。

石海娇还告诉，东莞在制定可贷额度计算公式“可贷额度=账户余额×（缴存时间系数+收入调节系数）×流动性调节系数”的各项系数时，重点向低收入群体进行倾斜，以求“控高保低”，尽量满足中低收入职工购房贷款所需。因此，在贷款职工当中，中低收入群体占比也达到了九成多。

装修、交物管费、交租金均能提取公积金

另外，住房公积金的使用方式并不仅是“买房”。《年报》显示，去年在提取的金额中，住房消费提取占84.67%，其中购买、建造、翻建、大修自住住房仅占3.22%，偿还购房贷款本息占46.49%，租赁住房占13.33%，其他占21.63%；非住房消费提取占15.33%。

自去年开始，东莞增加了装修、交物管费等提取住房公积金的方式，加上原有的租房提取，在东莞不买房也可以有多种方式提取公积金。其中，装修一次性提取额度为10万元，物管费和租金提取的额度为1500元/月。

石海娇告诉，东莞住房公积金的提取条件是相当宽松的，“东莞的工厂多，工人们缴存公积金，但是并不打算在东莞买房，租金提取的方式就可以让他们能够使用到住房公积金，甚至可以当月存，当月提取。”她透露，东莞不少工厂由公积金经办人帮职工统一代办租金提取业务，然后公积金中心系统后台转账到职工个人账户上。另外，除了到柜台提取外，在东莞还可以通过微信公众号自助提取等方式提取住房公积金，非常方便。

个人贷款市场占有率低 有楼盘不接受组合贷款

有购房者表示，在东莞使用组合贷款有些困难，不少楼盘只愿意接受单独使用商业贷款或者公积金贷款。

在采访中了解到，有的开发商为了能够快速回笼资金，主动向购房者推荐合作银行商业贷款业务，拒绝接受组合贷款，甚至拒绝购房者使用公积金贷款买房。这也直接影响了东莞住房公积金在个人贷款上的市场占有率。

《年报》显示，东莞住房公积金在个人贷款的市场占有率仅为5.68%。不过，查询珠三角部分城市年报发现，其他城市个人贷款的占有率也并不高，如深圳占比6.07%、广州18.09%等。

石海娇认为，这种现象主要是由以下三方面原因导致的。首先，东莞市缴存覆盖率较低；其次，东莞市户籍人口与非户籍人口严重倒挂，非户籍人口中一线员工占比大，收入相对不高，购房能力有限；此外，住房公积金政策宣传相应不足等原因。

不过，她也表示，仅仅从5.68%这个指标来评价住房公积金的贡献其实并不客观。除了在个人贷款方面外，住房公积金在租房、还贷提取等住房消费方面的使用比例相当高。

另外，针对此问题，东莞住房公积金也特别提醒缴存职工，遇到问题时可向东莞市住房公积金管理中心咨询，不要听信开发商、代理机构、中介人员、担保机构等的误导，认为公积金贷款困难、麻烦等，从而没有享受到公积金的好处。

提醒：

公积金贷款审批有绿色通道

不少购房者不申请住房公积金贷款买房是因为认为公积金贷款审批时间太长了，担心影响自己的购房进程。

东莞住房公积金管理中心相关负责人表示，公积金贷款相比商业贷款仅多了中心审批环节。公积金贷款的审批时限已压缩至5个工作日。据统计，东莞市公积金贷款从申请到放款的平均时长为32个自然日。

此外，住房公积金贷款办理还有“绿色通道”，即阶段性担保贷款。阶段性担保一手楼主要由开发商提供阶段性担保，在买卖合同完成备案前即可提出贷款申请、在房产完成抵押前放款；二手楼主要由担保公司提供阶段性担保，在房产过户前便可提出贷款申请、抵押完成前即可放款。阶段性担保贷款的时间可控制在18个工作日内。

想要贷款额度高 账户余额要充足

东莞可贷额度计算公式为“可贷额度=账户余额×（缴存时间系数+收入调节系数）×流动性调节系数”，其中有一点常常被人们忽视，就是账户余额。如果希望在购房时能够申请到的贷款额度，缴存职工就要在账户内留下足够的余额。石海娇透露，购房者可以在申请到尽可能高的贷款额度后，再将账户内的余额提取出来。

转移公积金将不用两地跑

有的外地户籍人士在东莞缴存了公积金后，返回家乡工作，为了办理公积金转移手续，需要返莞办理转出手续，再回到家乡办理迁入手续。不过，这种情况在今年内将有望得到改变。石海娇透露，东莞住房公积金管理中心年内有望建成公积金转移接续平台，以后办理公积金转移，只要回到当地直接转入即可。

一是资产率。简单说，就是找到极好的投资标的，比如你买理财产品年化率只有5%，别人买理财产品年化率能达到8%，差距就出来了。

二是你的资产。还是上面的算法，买同一种理财产品，率相同，别人投资100万，你只有10万，当然不在一个数量级上了。

三是借钱的能力。当其他条件都相同时，你的借钱能力就决定了你的资产增值的速度。这一点在买房上面表现的最为明显，比如A和B手中都有流动资金100万，A贷款5成只够买100平米的房子，B贷款7成买到了120平米的房子。虽然B的月供压力更大，但但由于B的房子更大，总价值更高，一旦增值，B的房子显然赚的更多。这就是借钱的能力导致的差距。这是一种弯道超车的手段，但风险是要高一些的，必须仔细测算自己的融资能力，别崩断了，正所谓赚的时候赚得更多，亏得时候也亏得更惨。到时候自己的信用受损导致的影响恐怕更严重，需要好几年才能抹平恢复。

我们所说的尽可能多贷款，不要提前还款，正是基于上述第三种资产增值的手段。这里的考虑当然还有“钱越来越不值钱”的原因，最极端的一种说法是，你有一块钱，今天花出去就比明天花出去更划算。所以不要怕借钱，良性负债是一种有效对抗通胀的手段。

这里举两个真实的例子，我的两位朋友，都是已婚，其中一位是在2013年初买的一套94平米的房子，当时他们俩首付53万，贷款贷了118万，月供是6700多块钱（首套利率85折），月供几乎压得他们喘不过气来，既要交房租又要交月供，手中的积蓄都快掏干净了，但压力大了，自己就不得不想尽各种法子来增加收入，渐渐的逐渐找到了收入支出平衡点，从月供占收入的60%，到现在月供只占收入的20%左右。这里既有降息的因素，也有收入增加的原因，扣除公积金，他们俩每月只用再掏1000多块钱而已。

另一个朋友几乎同时买的房，考虑压力小，买的面积小点，当然月供压力比上面那位更小，使用的公积金贷款70万，买了一套65平米的房子。俩家人的房子单价都差不多，但总市值就差多了。

现在首套房和二套房的首付差距这么大，首套房3成左右的首付，几乎等于薅银行的羊毛，能多贷点就多贷点，否则等你们换房，首付都增至6/7成，就太不划算了。

一句话，在仔细测算自己的负债能力和预期收入水平的情况下，能多贷就别少贷，能不提前还款就别提前还款（特殊情况另算），能贷30年别贷20年。