有房就不用担心养老问题 以租养老或成未来市场

2020年我国老年人口将达到2.43亿，老年人“以房养老”VS“以租养老”哪种更好？房产由不动产变成了流动资产包，来支撑老人购买养老产品，老人百年之后，子女可以进行接力贷或者拍卖变现。这是一个正在探索的模式。

中国60岁以上老年人口2033年前后将翻番到4亿，到2050年左右将达到人口的1/3。比如以房养老模式，保监会曾鼓励推行过，但国内发展动力不足。

上述课题组提供的一种养老创新思路是，通过改良倒按揭，在不转移老人产权的前提下，将房子抵押给金融机构，原有房产还可以出租，房屋部分属于老人。如此一来，房产由不动产变成了流动资产包，来支撑老人购买养老产品，老人百年之后，子女可以进行接力贷或者拍卖变现。

上述模式也就是“以租养老”。以香港地区的“隽悦”项目为例，业内人士介绍说，长者公寓的安老按揭由香港地区的按揭证券推出，这时业主可用按揭贷购买养老服务，所抵押的房屋可以出租反补按揭贷。当按揭贷终止时，业主或其继承人可优先偿还按揭款以赎回抵押物业，如果无法偿还时，银行将其抵押房屋拍卖优先受偿，实现“以租养老”。

一位金融界资深人士表示，以租养老模式解决了当下遇到的房产抵押后和老年人因年龄难以贷款的两大问题，却带来了新的问题。首先政策壁垒难以突破，自有住房抵押之后购买养老地产在政策上不被允许；其次，养老地产的权属问题及未来处置不好解决。

业内人士坦言，香港案例能否借鉴到内地尚待观察，以租养老与房屋自有化率、国家政策及家庭观念有很大关系。前述金融界人士建议说，国内养老地产运营商应持有物业并长期运营，通过向养老人群出租收费，在国家力推资产证券化的背景下，通过创新金融产品扩大规模。

“以房养老”VS“以租养老”哪种更好

“以房养老”方案一经提出就饱受热议，褒贬不一。有的人说30岁买房，30年还清房贷，60岁才算有房，30岁缴养老金，30年缴满，65岁才算享受，离中国人平均寿命73.5岁，不到9年，倘若50岁后下岗失业，靠抵押房产，换领生活费，撑到65岁，从无房、有房、抵房，从有产阶级到无产阶级，到头来一无所有。又有的人说辛苦存钱，勒紧裤腰带按揭，到退休的那一天，房子终于完全属于你了，这一切意义何在？“以房养老”前半辈子你养房子，后半辈子房子养你有何不可呢？

在此基础之上，有很多老年人先行先试，已经开始靠房养老，不过他们并不是选择“以房养老”的保险模式，而是采取了“以租养老”的方法。近年来老年公寓越来越受到老年人的青睐，于是有不少老人将自己的房屋出租后入住老年公寓，以房子的租金来维持自己的日常开销用度，房子也不必抵押。

虽然“以租养老”可以实现产权抵押而养老，但是由于市场化机制的作用，租金收入会出现波动，并且随着人口增速放缓，长期来看租金并不靠谱；而“以房养老”由于采用保险手段，较为固定，承担风险较低。可以说，这两种跟房子有关的养老模式各有利弊，老人们应该根据自身实际和长期打算来考虑选择，或者综合两种模式来多样化养老，安享晚年生活。