限购、限贷、限价、限售 “四限”政策对楼市影响有多大？

今年3月份以来至今，各地约有46个城市发布了楼市调控政策，其中包括购房政策、限购政策、公积金政策、商住房政策、“限售”政策等。其中，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南等超过18个城市或地区开启“限售”。

有专家表示，这一轮调控与往年调控的不同是，历史上首次调控涉及了商住物业，另外多个城市还发布了限售政策，可以看到本轮楼市调控全面升级。从抑制投机投资角度来看，更多的城市会加入到信贷与购买资格收紧的行列中，预计后续大部分二线城市将全面升级调控，且调控措施会升至“限购、限贷、限价、限售”的四限时代。“限售”背后是部分热点地区楼市当前出现的由投资需求引导的房价快速升温异动，以及由此带来的供需失衡现状。可以说“限售”有利于抑制短期炒作，防止市场投机行为泛滥。

有相关数据显示，截至4月18日，北京“317”新政满月后，北京4月份二手房均价报56078元/平方米，环比上月下跌8.98％；上海4月份二手房均价为51952元/平方米，环比上月下跌0.37％；深圳4月份二手房均价为44683元/平方米，环比上月下跌0.50％；广州4月份二手房均价25056元/平方米，环比上月下跌0.30％。

虽然一线城市调控效果较为明显，但近期环一线城市周边的三四线城市房价却又升温之势，由于雄安新区的设立，更使得环周边地区房价进一步上涨。

有业内人士认为，当下在投资渠道较为匮乏、一二线城市严格限购的背景下，楼市资金大量流入热门城市的三四线楼市，从而推动了这些区域房价的上涨，预计未来限购、限贷城市或会进一步增多。

在新一轮房地产调控再度来袭中，其中北京10天九次出台房地产相关政策，包括“认房认贷”、社保缴纳由五年细化为连续60个月、离婚一年内再贷款购房仍算二套以及商办限购等。此外，广州、珠海、厦门等30余个城市也密集出台收紧政策，热点城市进入严厉打击房价过快上涨的阶段。其中无论是限购、限贷，还是两年内部分房源不允许上市交易等，都是为打击房产的“投资投机”属性，恢复其“居住”属性。

在控制需求之外，此轮调控也从供应角度着力，增加土地尤其是住宅类用地供应，缓解供需之间的矛盾，稳定未来市场预期。而在供需双重调控发力之下，以北京为代表，住宅市场成交已出现迅速回落，在成交调整到位之后，下一步将进入价格调整的环节，预计今年商品住宅价格趋势将逐渐进入稳中下滑的阶段。

业内人士还预计，除房价涨幅或将收窄外，房地产开发投资可能也将于下半年回落。现阶段，房企资金来源不断缩减下，开发企业资金宽裕程度在降低，融资成本相对提高。此外，从开发投资增速相对销售指标的滞后性来看，销售面积增速的回落将逐步传导至新开工、施工、竣工，房企投资行为偏谨慎。因此，下半年开发投资增速或小幅下滑。