限购新政出台后 广州二手房市场成交量冲高后呈现回落趋势

广州3月一手住宅网签12024套，这是进入2017年来首次月度破万。而就在3月份，广州楼市迎来了两次调控升级，“317”新政和“330”新政先后出手。业内认为，新政旨在“促进房地产市场平稳健康发展”，其中意义即为遏制过盛的投资需求，减缓房价上涨的速度。

广州住宅市场供应紧缺，即便限购收紧会暂时放缓成交速度，价格上涨幅度也随之收窄，但价格下行几无可能。因此，市场的稳定，仍然有赖于供应的增加。

3月广州全市一手住宅网签12024套，网签面积129.37万平方米，环比及同比分别增长120%及30%。

成交量冲高，实际上为限购区域在新政刺激下的网签加快，同时也带动不限购区域——增城、从化，成交井喷，即两者的网签量冲高的驱动力是相反的。前者是因限购收紧而加快此前已经成交的单位的网签，以程度减少新政的影响，后者是大环境限购而小环境不限购下的利好刺激成交增长，前者后势会减少，而后者却会增长。根据广州中原研究发展部对近一月来4周的成交量价走势发现，成交量冲高，实际上发生在最近一周，也就是新政后一周。

3月份广州市网签价格15795元/平方米，从去年6月起，全市均价一直保持1.6万元以上，如今经历9个月，再次回归1.5万+水平。实际上在头两周，不但有保障房网签，并且发现有部分项目的网签价格低于开盘报价，因此整体价格在头两周保持在1.5万左右的低位，而到第三周，不少高价盘网签，且部分项目前后两周价格也出现断层式跳跃，整体均价跳升明显。

数据统计显示，“330”新政之后，经过三个星期的调整，在四月第四个周末，广州楼市渐渐回暖，据不完全统计，上周末8盘有活动，天河新盘单价6万，从化涨至1.8万/平方米，增城有盘捆绑车位出售，依然去化九成。

两次调控新政带来不同变化

政策收紧的风声在两会期间不断传出，因此不少之前已售出的项目抓紧在新政前网签。“317”新政后，在中心城区收紧限购的前提下，增城和从化因为暂时不限购迎来重大利好。因此，受“317”新政影响，各区域网签量虽然都明显增长，不过不同的区域表现及动力却不一样，最为明显的分为两大类：一种增城从化的成交，均在新政后井喷，增城尤为明显；另一类，如南沙、黄埔，在两会期间，或已在政策风声下加紧网签，随后开始放缓，到新政出台后，再一次集中网签，以程度减少新政的影响。

数据显示，黄埔较2月成交量增长最明显，达250%，而同时对比区域成交占比，黄埔也增长近10%，由此可见，政策催促黄埔加紧网签的影响力之大。

值得注意的是，“317新政”给增城带来的成交刺激在“330新政”之后急转直下。330新政前（3月14日-3月30日），增城以高达3198套的成交量排名全市；但3月31日-4月16日，增城仅以855套排名全市第三。

分析师在接受本报采访时表示，在新政的影响下，广州楼市成交缩量不可避免，而且会比较明显，但在价格上，广州的房价“抗性”还是很强，主要是很多区域现阶段可售的楼盘不多，开发商的压力暂时还不大。

4月54盘集中入市外围区发力

2017年4月，广州预计共54盘推新。其中，中心五区共18盘入市，外围区共36盘推新，外围区域仍然是广州的推货重点区域。与3月份相比，4月份的推货项目数环比上涨了17.5%。

从区域上看，中心五区推新的项目主要集中荔湾区、天河区以及海珠区。其中荔湾区共7盘推新，而广钢新城占3席。从价格角度看，中心五区的价格区间大概为3-10万元/平方米，入手一套的门槛较高。而外围区域推新力度大，“推货大户”增城区、黄埔区持续发力。相比中心五区，外围区域的价格较低，适合刚需买家。

荔湾区4月共计7盘推货，其中广钢新城片区占3席，推新类型包括住宅以及商铺。其中，全新盘荔湾新城欣悦湾 ( 详情 图库 团购 点评 ) 是荔湾茶滘村旧改项目。茶滘村早于广钢新城起步，却在2017年才有项目宣布入市。该项目首期主打小户型单位，户型建面为68-123平方米二至三房，均价仅34000元/平方米。相比于广钢新城目前在售的楼盘，其产品定位比较刚需。

近年来，海珠区的货量比较稀缺。但随着广纸新城的亮相和琶洲商业地产崛起，4月份有5个盘入市，其中3盘为全新盘。据统计，4月份增城共计13盘推新，推新的物业类型均为住宅。推新单位主要以中小户型为主，适合刚需型买家。推新项目主要集中在新塘板块、朱村板块、石滩板块。同样位于东部的黄埔4月份预计9盘推新，入市项目均为老盘加推。据了解，黄埔区的价格已经大大超过外围的其他区域。

热点城市“因城施策”跟进调控

北京“317”新政拉开了新一轮房地产调控的大闸。事实上，从去年的“930”掀起一轮限购限贷调控之后，“317”无疑又开启了一轮调控风暴。截至目前，已经有大约40个城市先后出台了房地产调控政策，这些城市主要在15个热点的一线和二线城市及周围。

根据国家统计局发布的数据，3月份一线城市新房价格同比涨幅连续6个月回落；三线城市同比涨幅则略有扩大。24个城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月回落，其中，18个为一二线城市。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读时称，一线城市新房价格同比涨幅连续6个月回落；三线城市同比涨幅则略有扩大。24个城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月回落，其中，18个为一二线城市。

一线城市再次全面收紧

从北京“认房认贷”的房产新政出台以来，房地产调控已经在多个城市铺开。北京、上海、广州、深圳已经全面升级为认房又认贷，同时限购政策十分严格。值得注意的是，本轮调控中，一线城市对自住需求抑制的趋势在上升。外地户籍人士的刚需受到社保年限从严和限购政策的制约，本地户籍人士的改善需求则受到限购和限贷以及认房又认贷的影响。

“从趋势看，本轮房地产调控相比‘930’执行力度更严。特别是以北京为代表的一线城市，再次全面收紧，而且持续打补丁。”中原地产首席分析师张大伟认为，预期在改善需求被抑制后，北京、成都、厦门等城市有望进入低迷调整期，“成交量已经出现了明显下调，很可能在二季度出现价格调整。”

在楼市分化的大背景下，因城施策的理念在各地楼市调控中得到了充分的体现，纵观本轮调控，政策细节上的设计显得更为精准到位。比如：佛山限外仅限一手，不限二手，而成都则相反，限购从商品住房扩大到二手房。

调控力度在加强，但稳房价仍是重心。《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀日前表示，调控的方向和取向是因地制宜，根据不同地方、不同城市的情况，区别对待。库存大的地方要去库存；房价上涨压力大的或者上涨比较多的城市，就要采取相应措施来抑制房价过快上涨。“总而言之，既要去库存，也要稳房价，这是总的要求。”

“认房又认贷”蔓延向二线热点城市

3月28日晚，福州、杭州及厦门相继推出房地产市场调控新政，引发关注。其中，杭州和厦门均明确了“认房又认贷”的政策。至此，原本在一线城市普及的“认房又认贷”，开始向热点二线城市蔓延。

在商业性住房贷款方面，杭州进一步调整了信贷首付比例，在市区范围内，对于已拥有一套住房，或无住房但有住房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房，执行二套房信贷政策，首付款比例不低于60%。在住房公积金贷款政策方面，杭州进一步严格公积金贷款认贷标准，在市区范围内，职工家庭名下已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录的，购买普通自住住房执行二套住房公积金贷款政策，贷款首付款比例不低于60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。

同日，人行厦门市中心支行宣布，根据国家相关住房信贷政策规定和本市实际，指导市场利率定价自律机制，执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策。

广州楼市格局发生变化

新政出手，对广州楼市格局的变化产生了显著的影响。“317”新政限购加码，增城和从化未列其中，迅速成为购房者看好的区域；“330”新政则将上述区域列入“认房”范畴，对于可能出现的区域成交“井喷”起到了一定的抑制作用。此外，“330”新政剑指商办项目，对于近年来不断升温的公寓投资热也起到了降温的作用。

增城从化限购外地客

330新政后，广州9区和增城、从化2区限购分开，增城从化有房并不影响其余9区的购房名额，但是，广州11区作为整体在限贷方面“认房”。也就是说，在增城和从化有房产，购房者在其余9区的贷款条件将受到影响：在增城和从化有1套房的，9区内虽然可以再购2套，但套首付50%-70%，第二套停贷，需全款购房；在增城和从化有2套房的，9区内也可再购买2套，但全部需要全款购房。

317新政后成为香饽饽的增城好景不长，330行政对增城及从化的外地购房者采取了限购，广州中原研究部认为，新政将起到一定降温作用，减少投资投机的可能性，预期未来一段时间将会出现价稳成交量小幅回落的市况。

不过，目前广州一手住宅库存不足，如增城、黄埔等成交热区消化周期不足3个月，中原研究部认为，供小于求，价格仍有变动空间。

从实时的区域成交来看，最近一周，花都以506套领跑全市，约占全市成交量的30%，成交均价为13045元/平方米，环比上涨了近10个百分点。增城、黄埔则位列第二和第三。值得一提的是，自“330”新政出台之后，同样被归入限购区域的花都反而涌入大批刚需客，成交量逆势上扬，一直占据全市销量榜首位置。

首限商服类项目影响巨大

根据中原研究部数据，2016年来市场热度升温，公寓项目承接住宅限购转置的投资需求，2017年成交量再创新高，且近几年市场成交保持高位。

2017年季度，广州超20个商办项目新批预售，供应超9500套。从各项目的预售单位面积看，40-60平方米的小面积是目前一手商办市场主力户型。截至3月30日，一季度已取得预售证但未入市销售的商办项目共计12个，总货量多达5312套，而新政要求“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位”，这一规定对此类物业的销售打击较大。

商服类包含商业、办公，也即商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。此次新政控制源头，直指小面积物业，禁止开发或改造成居住用途项目，尤其是公寓。

同时，新政对转让也作出了规定，新政后，一手商服类项目销售对象只能是法人单位，再次转让也只能卖给法人单位；新政实施前，购买的商服类项目可转让给个人，但个人再次转让需取得不动产证满2年，且只能转让给法人单位。

新政出台后，在3月30日之前购买的二手商住类项目，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。在此之后接手二手的个人，取得不动产证满2年后，才能再次转让，并且只能转让给法人单位。

业内认为，这一举措将降温近几年过热的广州公寓市场投资，限制个人购买商办物业，对广州商办市场影响巨大。至于对商铺写字楼投资的“误伤”，事实上由于法人单位应对风险能力更大，更有利市场健康发展。从长远来看，新政实施将夯实商业办公的本质属性，对房地产市场健康以及广州的城市发展都会产生深远意义。