社科院：房地产进入量价调整阶段 执行基准房贷利率后月供增加

5月9日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2017）》（以下简称“蓝皮书”）提出，在“去库存”背景下，2016年我国房地产市场进一步分化，一、二线城市房价经历了一轮高潮，而三、四线城市房地产市场去库存任务依然艰巨。

面对热点城市房地产市场明显过热现象，中央经济工作会议坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。蓝皮书预测，2017年房地产市场进入量价调整阶段，一线城市步入存量房时代，二线过热城市量价回调概率很大，但具备产业和人口支撑的城市及大城市周边的小城市，房地产市场发展仍具备潜力。

“十三五”房地产分化态势将强化

蓝皮书指出，2016年，房地产市场在去库存的背景下经历了新一轮快速上涨。房地产开发投资总额首次超过10万亿元，同比增长6.9%，增速比2015年提高5.9个百分点。其中，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%，同比增长6.4%，增速提高6.0个百分点。

在这一年，商品房均价增速又回到两位数增长。数据显示，2016年商品房均价高达7476元/平方米，增速也出现了2010年以来的两位数增长，同比增长10.1%，增速比2015年提高2.7个百分点。

但从来看，我国房地产市场进一步分化，其中，一、二线城市房价经历了一轮高潮，而三、四线城市房地产市场去库存任务依然艰巨。蓝皮书指出，“十三五”期间，在经济运行进入新常态的背景下，中国房地产市场仍将维持分化态势，并不断深化和强化。

天津郑州武汉等城市潜力将显现

面对热点城市房地产市场明显过热现象，中央经济工作会议坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。去年国庆节前后，各地政府进一步加强对房地产市场的调控力度，确保房地产市场平稳健康发展。事实上，去年四季度，房地产市场渐趋平稳，政策分化进一步显现。

蓝皮书预计，2017年房地产市场进入量价调整阶段，房地产市场分化将进一步深化和强化。其中，一线城市步入存量房时代，租赁市场有望成为房地产行业发展的新机遇。二线过热城市房价空间被透支，量价回调是大概率事件。

不过，一些城市仍然具备较大潜力。蓝皮书认为，具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个市场发展的新风口，如天津、郑州、武汉等城市受益于城市群发展，城市潜力将逐渐显现，量价将进入平稳增长周期；西部节点型城市，如重庆、成都、西安等城市房价相对较低，市场发展有望进入新阶段。

此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三、四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。

房地产调控政策方面，蓝皮书预测，2017年，国家对房地产行业的调控思路，由“去库存”转向“抑泡沫和去库存并重”。预计热点城市调控政策将继续收紧，市场监管力度将加强，而三、四线城市的政策仍将保持平稳。

“总体来看，房地产市场将进入调整期，个人住房贷款业务发展也将面临需求下滑、增长放缓的压力。同时，在监管窗口指导和市场需求变化的共同作用下，贷款利率将出现回升。”蓝皮书提出。

■连线

中国社会科学院发展研究所所长魏后凯：

建立调控长效机制

尽快出台房产税

中国社会科学院发展研究所所长、蓝皮书顾问魏后凯表示，近两年来，中国经济进入新常态，2016年GDP增速放缓至6.7%，人均居民可支配收入增长6.3%，而商品房的均价上涨了10.1%，地价上涨11.3%，接近GDP和国民收入增速的两倍，说明房价、地价上涨过快。

魏后凯认为，这些城市房地产市场之所以上涨过快，原因在于一是土地供应的下降、农村集体建设用地同等入市推进较慢；二是目前为止投资性需求没有合适渠道；三是房地产市场两极分化，中小城市与大城市发展差距较大，服务相对落后，产业缺乏支撑，没有更多的就业岗位，导致大城市过度膨胀。

“房价上涨过快是导致中国居民财富差距拉大的重要内容，现在尤其是大城市房价过高、上涨过快，居民财富急剧拉大，对实体经济也产生了一定的影响。”魏后凯指出，如何有效解决大城市房价过高、上涨过快的问题，应该用城乡统筹的理念建立一个长效机制，使得房地产价格在居民可支配的范围内，上涨幅度不能太快太大，也就是应该低于居民收入增长幅度。

魏后凯建议，在这种思路下，应该尽快建立房产税，通过房产税来调控房价，建立一个以租为主或者是只租不卖的住房保障体系，并要大力振兴中小城市、小城镇，实现基础公共服务均等化了，提供足够就业岗位，又有更好的生态环境，房价更便宜，大家才愿意去。

“要建立城乡统一的思想，认真落实中央地区的城镇农村集体经营性建设用地，这个范围要放开。”魏后凯认为，“小城镇、村庄我认为可以搞别墅化的思路，推进城镇化的建设，来解决住房问题”。

从5月6日起,广州四大国有银行缩减了房贷利率优惠,首套个人住房贷款利率为基准利率,二套房为基准利率1.1倍。国有大行一向是银行业的风向标,此次国有大行的举动,是否有更多的银行跟进?昨日调查的数据显示,广州有10家银行上调首套利率至基准,但仍有13家银行执行首套房贷利率优惠。分析认为,近期银行政策调整频繁,目前仍有折扣银行表示短时间内或会调整利率至基准。

还有13家银行首房利率打折

上周五晚间,来自广州地区的四大国有银行通报,5月6日起,广州地区个人住房贷款(不含个人商业用房贷款)利率调整为:对首付比例为30%、40%和50%三类客户执行基准利率标准,对首付比例为70%的客户执行基准利率1.1倍标准。首付比例对应的是无房无贷购房普通住宅首付比例为30%、无房有贷首付比例为40%、有房无贷首付比例为50%、有房有贷首付比例为70%。

3月份,广州地区银行首套房贷仍然是八五折,4月1日四大行集体上调首套房房贷利率至基准利率九折,如今首套房贷已经实现了两连跳。

当前,央行公布的贷款期限在5年以上银行商业贷款基准利率为4.9%。按照首套房贷基准利率九折的话,贷款100万元20年等额本息还款的话,月供为6278.02元。如果执行基准利率,月供则为6544.44元,每月多还266元。

从移动金融智选平台融360获悉,截至昨日,广州10家银行上调首套利率至基准,分别为四大国有银行、光大银行、兴业银行、恒生银行、华夏银行、交通银行、渣打银行。

但这并不意味着广州地区没有优惠。融360数据显示,以外资银行为主的银行,仍存在打折优惠。有7家银行执行9.5折利率、1家银行9.3折、5家银行执行9折。具体是汇丰银行、平安银行、花旗银行、邮储银行、渤海银行等5家银行首套房贷采取首付三成,基准利率9折策略。广州银行则是基准利率9.3折。广州农商行、广发银行、东亚银行、中信银行、民生银行、浦发银行、招商银行等7家银行则均为基准利率9.5折。

以价换量缓解营收囧境

“近期银行政策调整频繁,目前仍有折扣银行表示短时间内或会调整利率至基准。”融360房贷分析师李表示,“广州地区房贷利率优惠将会进一步减少,首套利率基准或将成为总体趋势。”

根据融360数据,目前广州23家银行的二套房均采用首付七成,基准利率上浮到1.1 倍的政策。“目前二套利率方面暂未出现上浮情况,但不排除未来上浮可能性。”李分析。

“此次银行再度上调利率主因可能是出于业务成本及营收方面考虑,统一的上调动作也反映出目前银行的处境。”李表示,“随着楼市交易量、交易价同时下滑以及政策要求控制房贷增量,使得银行在房贷业务方面的营收下滑。银行采取上调利率至基准,缓解营收囧境。”