广州房产交易改"双预约"为"一号通"海外买房陷阱多

最近有银行人士传出消息，珠江新城的广州市不动产交易登记中心将在近期试行“一号通”，买卖双方只要预约了递件号即可办理递件交税工作，无需再另行拿交税号。笔者向广州市两大按揭机构进行查询，有关人士称政府的确有类似计划。由此可见，以往的“双预约”未来或会由“一号通”来代替。

目前天河、越秀、海珠、番禺四个中心城区的房屋交易，交税和过户都需“双预约”，如果一个环节预约不到，必须在当天提前排队现场取号。对于交易双方来说，同一天在同一个地点办完房产递件交税是最理想的，不用来回跑也不用额外请假。如果两个预约步骤是同节奏，双预约也没问题，但问题是递件预约是提前30天，税务预约才提前7天，之前递件号经常被“秒杀”，现在分“秒杀”的是交税号，不少人递件预约了，但是交税号却抢不到，心里忐忑不安。

预约上先拿递件号，但过户流程上却是“先税后证”，这也是交易部门几年来费尽苦心教导市场而扭转过来的观念。交易先交税，再递件，让不少市民心里没底，交了税，如果因种种原因未能递件，等退税都要几个月该怎么办？故此“递件回执”在购房者心中仍根深蒂固，因为政府部门收齐所有资料且查验过没问题才发出收件回执，心里终于有底。

资深按揭人士郑大源分析道，交易流程一开始是先证后税，后来改为先税后证，现在通过试行“一号通”，有可能又重新回到先证后税，虽然交易流程变来变去，但有助于交易过程更顺畅，因为现在调控政策多且复杂，相比而言交税却相对简单，根据业主的个人或家庭状况衡量证满两年免增值税或是过五年免个税，根据买家的购房次数和面积大小而适用不同的契税标准，如果递件收证前置，可以更好地审查买方的购房资格以及查验双方的资料。只要收件流程梳理好，有可能后续的税务环节不再需要收取额外的资料，因为前端的收件环节已经对买卖双方的情况进行翔实调查，直接适用税率收税就好了。

对市民来说，广州市大部分的不动产交易登记中心都代表了政府部门，无论是交税还是递件，都是进一个门办一件事——过户，税务和交易登记部门两家谈妥谁先谁后，流程和技术上做好衔接，只要能够让市民得到便捷且可靠的政府服务，不用折腾，也不用复印一大堆资料，市民都会举双手赞成。

“国内卖房赴海外抄底”、“北京一套房换美国6套房”“率高达40%”……类似的广告让很多投资者为之心动。但是曾经有过投资海外买房的诸多人士，均以亲身经历告知，投资海外房产遇到的“坑”数不胜数。一些中介公司往往利用投资者不了解国外政策、语言不通、海外信息沟通不畅、维权困难等问题，设下种种陷阱使投资者蒙受损失。

陷阱1

未获预售批准就卖房

有的国外开发商开发建设的海外房产，在尚未取得当地政府批准的情况下就出售给中国买家，一旦此类房产长时间无法通过当地政府批准，中国买家就难以获得合法产权。

去年夏天，凌刚参加了某知名财经专家做的海外投资讲座，得知北京一家经纪公司正在推出美国酒店投资项目。“当时我觉得有财经专家为项目"背书"，应该是值得信赖的。”但凌先生没有想到，他为此付出了极大的代价。

几天后，凌先生来到这家经纪公司，接待人员对他热情推介。“只需交40%的首付款，剩余的60%我们帮你办理贷款。”凌先生被告知，该项目每年会有高达12%的年率。“五星级酒店有专人打理，对方20年，到期后还可以回购，相当于用40万美元的首付款撬动了20倍的杠杆，实际率近25%。”

凌先生当即与其指定的美国某公司签署了包括买房、、回购在内的3个合同，交纳了10万美元的定金。

事后凌先生心里却有点隐忧，便通过在美国的律师朋友帮忙查询这个项目，结果发现很多问题：“有几点是严重违反美国法律的，首先是在美国卖房需要政府出具的公开报告，但他们当时没有；其次美国规定收到的款项应该打到第三方监管的账户上，而不能打到公司的账户上；而且美国规定收取意向金，只能是房价的3%，而不是首付40%。”

和凌刚遭遇类似的还有很多业主，刘华日前也将这家经纪公司告上了法庭。刘华称，按照被告的要求，他与美国某公司签订了购房协议，在协议中约定竣工日期为2016年12月31日。随后他支付了首付款17余万美元。但被告及美国某公司却未在约定时间内竣工，至2017年3月，该项目土地尚未动工。而且签订购房协议时，该项目未取得土地公开报告，未获得预售批准，被告对项目运营情况和投资款的去向均未向原告如实告知，已构成违约。

凌先生告诉记者，他先是通过美国的律师向美国某公司发出了律师函，然后开始了与经纪公司交涉的曲折过程。最初对方非常强硬，利用各种办法拖延退款，但凌先生坚持不懈，在国内也请了律师，耗费了大量精力去交涉退款事由，终于拿回了10万美元。

陷阱2

竟然变成无人租

除了政策风险，很多海外房产项目号称通过返利等方式，使买房者的投资年可达到15%至25%。涉足过海外房产交易的业内人士弗先生告诉记者，有的公司并不能保证资金安全，投资人的购房款没有被用于投资项目土地建设，此外投资者购买的海外房产如果难以出租，代理机构会用后来的投资者的钱款支付之前投资者的返利，形成了脆弱的资金链，一旦发生断裂，返利会化为泡影。

3年前，戴女士与北京一家国际投资咨询公司签订了房产预订协议，在该公司推介下，她与美国一家公司签订合同，以相当于30余万元人民币的价格购买了位于美国中部地区某市的一间公寓。戴女士付给咨询公司1万元定金，而购房款则通过银行转账打到了咨询公司法人账户上。

“当时对方承诺，有固定，很高，业主只需要承担物业税等即可。”但戴女士买了房子以后却并没有按期拿到。经了解她发现，这套房产位于郊区，位置偏僻、周边人口稀少，很难出租出去，房子只好空置。而当地房产的税费很高，戴女士不仅没有，反而拖欠了包括物业费等在内的大笔费用。物业公司警告她，如果拒不交纳欠费，其房产有可能被没收。

2015年，戴女士等多名购房者在美国当地法院对房屋开发商等提起了诉讼。后该案调解解决，戴女士只获赔了6000美元。随后，戴女士将北京的国际投资咨询公司诉至法院，要求解除房产预订单并退还购房款。

但法院驳回了戴女士的诉讼请求。法院认为，戴女士与某咨询公司所签订的房产预订单，实为咨询公司为戴女士提供的居间合同。该合同明确约定正式购房合同由戴女士与第三方签订，因此房屋买卖合同相关权利义务不应向咨询公司主张。咨询公司提供了居间服务，戴女士也订立合同购买了房屋，因此要求解除预订单缺乏依据。

业内人士指出，过高的 意味着很大的投资风险，因此承诺超高的 ，很有可能存在虚假宣传。

陷阱3

中介低价购进加价卖出

让李先生郁闷的是，他为女儿移民在葡萄牙购买的房子，竟然是中介以低价抢先购买后，再加价两倍卖给他的。

李先生是2013年8月与北京某咨询公司签订的委托办理葡萄牙投资移民服务协议，后又与该公司指定的葡萄牙律师签署了《委托书》。之后，李先生得知，其所购的房屋是另一家公司两名员工以18万余欧元当日购买后以55万欧元的价格卖给他的。而这家公司与李先生委托的某咨询公司关系紧密。

“购房过程是咨询公司与当地律师及倒卖者合作完成的。”李先生气愤地说，经评估最终确定该房屋的市场价值为35万欧元，他实际损失20万欧元。

李先生认为，他所持有的证据足够证明正是由于某咨询公司未能诚信协助购房，导致其损失。“抢先购买房屋再卖给我们，给我们造成了严重的经济损失。”在此过程中，咨询公司未向他及家人告知房源的真实情况，包括卖房者身份、二手房、真实价格等。

咨询公司的答复是，他们对客户的义务只是协助移民，并没有帮其购买房屋。虽然李先生将咨询公司告上了法庭，但法院未能支持他要求咨询公司赔偿损失的诉求。法院认为李先生委托葡萄牙律师买房，故该律师签署的合同可以视为是原告真实的意思表示。

而另一位购房者万女士比李先生幸运，拿到了部分退款。2014年，万女士与另一家咨询公司签订了葡萄牙居留签证委托合同。咨询公司为万女士设计的方案为购买葡萄牙当地的房产，作为不动产投资，从而符合办理居留签证的条件。

合同签订后，万女士在咨询公司的全程安排下，前往葡萄牙购买了一套房产，房价款为53万欧元，其居留签证也办理完毕。

但次年2月，万女士及其家人前往葡萄牙度假，与邻居沟通中获知，她购买的房屋的价格远远高于该房屋的实际价格，该房屋实际价值仅为35万欧元。

万女士遂将咨询公司告上了法庭。后法院判决咨询公司补偿万女士7万欧元。

律师建议

要书面约定国内中介承担连带责任

北京京师律师事务所的封跃平律师分析指出，目前房屋中介乱象丛生，不少国内中介在购房国家申请以购房为主营业务的外壳公司。国内实际控制人安排国内客户将购房款打入外壳公司，并和境外机构签订购房合同。一旦客户资金一去不复返，客户通过合同无法向国内中介追偿。因为合同的签订主体在境外，客户也很难通过域外诉讼来挽回损失。另外，在大多数国家，涉及不动产纠纷一般管辖权属于不动产所在地法院。所以，国内购房者身处国内，很难通过国内法院寻求到及时、有效的救济。

封跃平律师建议，投资者应做好证据保全工作，对于开发商派发的宣传册、广告彩页或者其他宣传资料应妥善保存，签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求纳入合同中。一定要在置业前进行实地考察，全方位了解所购房产的设置及周围环境。并了解当地房产市场，预防中介层层加价、隐瞒与欺诈等行为。海外房产市场服务分工相当细，建议聘请当地律师提供相应的法律服务，确保交易顺利进行。

此外，购房者应将定金及后续房款放到公证公司或由银行进行统一管理，建立交易资金第三方监管制度，不直接付款给业主，以保证资金的安全。

“海外购房也要看地段，如果房价比较便宜，一般是在郊区很偏僻的地方，建议不要购买。”北京盈科律师事务所胡文友律师建议，购房者通过国内中介机构进行海外购房，要特别书面约定国内的中介承担连带责任，并且在合同中约定好管辖法院，约定好原告的住所地法院有管辖权。